[摘要] 面对调控和资金的压力，在“少拿地、不开工、缓建设”的过冬策略下，收缩编制、裁减人员将是房地产行业不得不面对的残酷现实。与2008年前的资金大规模进入房地产行业相比，目前正有越来越多的企业从这个市场抽身，地产业的投资高赢利“光环”已然退去。面对如此楼市寒冬，开发商的“船票”将会走上什么路线？
编者按：面对调控和资金的压力，在“少拿地、不开工、缓建设”的过冬策略下，收缩编制、裁减人员将是房地产行业不得不面对的残酷现实。与2008年前的资金大规模进入房地产行业相比，目前正有越来越多的企业从这个市场抽身，地产业的投资高赢利“光环”已然退去。面对如此楼市寒冬，开发商的“船票”将会走上什么路线？
2011年：大部分房企转向“高周转”路线
数据显示，虽然万科、保利等国内龙头房企2011年整体销售不错，但依然有85%左右的房企去年销售任务没有完成。另一方面，很多房企的经营策略在2011年已经出现明显分化，如万科、龙湖、恒大等都采取了低利润、高周转的营销模式，而以绿城为代表的、聚焦中高端住宅产品的房企则遇到了销售难题，高达163.2%的负债率成为后市发展的掣肘。
业内专家表示“高周转”的这类企业走的是快速复制的路线，快速周转，快速滚动，产品周转模式和资金模式非常匹配，更主要的是与2011年的市场环境相匹配。
银亿集团销售总监王士章分析，采取高周转模式的房企做到了大规模，这样一来市场占有率就提高了。在目前情况下，优先选择追求规模、追求市场占有率，是企业重要的战略选择，因为有了规模以后市场机会就会越多，企业既可以继续扩大规模，又可以提高利润率，可进可退。
虽然高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，并且提升程度远远大于利润率的下降幅度，没有降低净资产。
2012年：制定目标偏保守
2012年，楼市低温似乎已成定局，于是大部分房企开始调低年度目标。面对调控不放松，大部分房企在订立目标时异常审慎，例如近日恒大抛出的2012年销售额目标相比2011年的销售总额几乎为零增长。
“2012年，恒大的销售目标确定为800亿”，恒大集团董事局主席许家印表示，这目标和2011年的销售总额相当，几乎没有增长。许家印表示，管理层认为，2012年的不确定因素比较多，所以公司要做的是，如何保证100%甚至超额完成目标。
另一方面，相较于恒大的保守，佳兆业副主席兼执行董事谭礼宁对于今年的形势则乐观的多。虽然2012年佳兆业依然倾向采取保守策略，加之高基数效应，不过销售目标预计增长10%，至165亿元人民币水平。谭礼宁表示，内地楼市的调控政策已经见底，暂未见调控及银根有实时放宽的可能，相信调控或银根至下半年方会松绑。而即使再有新的调控措施出台，料亦仅属个别性及地区性。“眼下中国经济GDP增长若要‘保八’，便不能让楼价跌得太低。去年内地整体楼价较高峰期已回落20%，今年下调10%至20%。”
开发商对于今年的楼市均把希望放在了下半年，不过在中央在未出现放松迹象的上半年，如何能渡过寒冬成为房企的头等大事。
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对策一：“好好卖房”！
去年年底，在房天下记者的开发商系列采访中，几乎所有的房企老板均提到了今年的重点是“好好做产品，好好卖房！”的确，在过去的房地产黄金十年中，过于庞大的刚需需求让房子供不应求。“在过去只要盖了房子打点广告就卖的出去，没人特别关注你的品牌或者质量，但现在不行了。”一位房企内部人员对记者表示，“目前的市场已开始转向需方市场，有太多的产品可以选择，如果在产品上没有任何优势，房子根本就卖不动。”
开发商把重点转向“做产品”
2011年，市场供求关系已出现逆转，住房存量消化压力较大。全市商品住房供应量明显加大，去年供销比达1.46：1，平均3套房子只有两个人买，住房存量加大，特别是城郊接合部和新城区，可售房源相对较多。
不过另一方面许多业内从业人员则表示，对于今年楼市并不太担心，“从去年年底到现在的成交量数据来看，一旦房价出现小幅度降价，成交量回迅速。武汉的刚需人群数量还是比较大，不过观望情绪较浓，如想让他们出手，产品一定要物超所值而且优惠要大。”
无独有偶武汉房管部门近日表示：武汉市场的刚性需求依然旺盛。“旧城改造力度不断加大，‘城中村’改造和城市棚户区（成片危旧房）改造，拆迁规模较大，要买房的市民不少。”
对策二：保障房/城中村改造
数据显示，去年，武汉房地产各项贷款较年初新增191.39亿元，较2010年少311.62亿元，减少近7成。贷款数额不多，而保障性住房开发贷款则占了相当比利，占新增房产开发贷款的67.95%。
各大房企纷纷积极投身到城中村改造
据了解，春节前武汉最后一次土地拍卖上，7块城中村地块拍出70亿元。而作为武汉“城中村”改造项目专业户的福星股份，也再次豪掷23.5亿元拿下了和平村的2幅地块。保利、金地获取的地块则均位于关山村。
据记者了解，福星股份近年来多次参与武汉城中村改造项目，2010年年底，其便出资27亿元拿下了武汉市江汉区姑嫂树村相关地块，2011年又参与了武昌区柴林头村“城中村”综合改造建设项目，并与有关各方签订了合作协议书。
而在2012年1月的3次土拍中，四限地块及城中村改造地块成了主角，不仅是福星惠誉，招商地产、水利集团等等知名房企纷纷投身于保障房的建设中。
数据显示，福星惠誉公司三季报显示，2011年1-9月份公司实现净利润3.64亿元，同比增长3.86%。
对策三：商业地产
住宅开发受阻，不如转行做商业地产。虽然由于存在定位、招商、管理等技术化较强的问题，很多企业的转型并不成功。但王健林领衔的万达集团占领市场的速度却十分惊人。据该公司提供的数据显示，2011年万达商业地产公司实现销售收入953亿元，同比增长38.9%，销售收入列房地产企业第二名。其中，现金回款814亿元，同比增长32%。
万达开始在江城实验第四代产品
以万达广场为代表的城市综合体项目加速遍地开花。有媒体援引世邦魏理仕数据显示，仅北京2010年商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，同比增长355%、357%。同时，上海、广州、深圳等地商业地产供应量亦直线飙升，万达在这些地方都是玩家。
由于江汉路万达广场以及2009年菱角湖万达广场的成功，2011年，万达加大在武汉投资力度，万达广场武汉三镇遍地开花。去年9月30日，万达投资的中央文化区“汉街”开街，这标志着万达研发第四代产品“万达城”开始试水楼市。王健林更在江城表示，要在武汉建10座万达广场。
“万达城=15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心（大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园）+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼，即完成单一商业购物中心向大型商业文化购物公园的转变。”武汉中央文化区未来3年将对此方式进行初步尝试。
王健林的企业一贯被称为“中国商业地产头号王国”。即便在其他大型房企纷纷宣布减缓拿地之后，万达也逆势而上在元旦前后的半个月内，从上海、南京花费超25亿元拿下了两幅商办地块。2012年万达预计将开设20个万达广场。
不过随着众多房企纷纷加大商业地产的投资，王健林开始感到压力，他预测竞争对手有望在5-10年后出现。
对策四：并购
相较于大房企高周转以及转型路线，中小房企则无奈走上“被并购”路线。
2011年在北京上海广州等一线城市已现房企消失潮。由于楼市持续调控、房地产开发企业资金链严重紧张，导致小房企正在以被吞并、倒闭、转让股份等形式消失。外地媒体认为“房企消失潮”已形成的理由是，去年12月，北京有473家房地产开发企业的资质证书注销。武汉共有在册房地产开发企业1373家，相比2010年同期，减少了200余家。
房产并购出现井喷房企加速洗牌
业内人士表示，武汉目前具有房地产开发资质的企业近1400家，有项目开发的仅600家，不到总数的一半。另一半“无事可做”的开发企业，有可能是在找项目，也可能正在退出。随着楼市调控深入，开发企业的资金链越来越紧张，利润越来越薄，这些企业退出房地产市场也是很有可能的。“从今年开始，房地企业开发资质就不需要年检了。而是一年到期后，可以申请延续一年到两年。若不申请续延，到期就直接注销。那么在这一两年间，被注销的房企会更多，但不一定会影响到房价。”
在经历了严峻的房地产调控形势后，越来越多的房地产并购事件正在发生，一些资金实力相对雄厚、开发资历深的企业正在这一轮并购潮中显现中领跑者的风范。
对策五：转投其他行业
尽管房地产市场仍然有很多的利润空间，但对投资企业的吸引力已经下降。
不少房地产企业将视线从房地产开发转移到矿产投资、文化产业等领域上。10日，中珠控股公告称，正在筹划收购矿业公司股权收购的事宜，并从当日起开始停牌。而在5日，这家上市公司刚向社会公告，已完成收购隆林捷尧矿业发展有限公司68%股权的过户和工商变更登记。根据约定，这家矿业公司黄金年产品产量不低于1吨。
房企掀起涉矿狂潮
中润投资在10日公告称，中润矿业发展有限公司收购内蒙古汇银矿业有限公司67.75%的股权已在近日完成了工商变更登记；新湖中宝此前公告表示，以现金27000万元人民币认购浙江古纤道新材料股份有限公司新增股份3000万股。
不仅是房地产企业转行投资其他领域，一些非房地产主业的公司也在纷纷宣告退出房地产行业。据中原集团研究中心统计，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。其中股权交易过半达135宗，平均股权交易比例为55%。
有据统计显示，自去年下半年以来，在A股上市的房企，已有20多家房企涉足矿业，约占整个房地产板块的1/6.
“为何大家都选择涉矿？原因在于国家政策扶持和贷款的便利。”刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向南都记者表示，房地产开发融资已经十分困难，而销售不畅又导致中小房企回笼资金受阻，“对中小房企而言，选择一个景气正在上升的行业，进行多元化经营有助于抵御风险。”
值得一提的是，除中小房企加速退房外，8月份以来，央企退出房地产业务的速度也在悄然加快。北京产权交易所发布的信息显示，华润（集团）有限公司拟转让旗下北京新城广场房地产有限公司20%股权及2544 .1万元债权，挂牌价格为5629万元。这是8月份以来，第6例央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。
对策六：裁员
广州市房地产学会副会长的曹志伟在1月7日的微博上爆料大部分房企都在裁员，一般比例高达30%—40%
：“……刚才晚餐同行老总谈起他们公司跟进大集团的做法，今天通告了裁员的方案，又像2008年那样。”曹志伟直言相告，一些只有一个项目的小开发商已经直接关门了，用不着裁员了。而进行裁员的一般都是大公司，一种是以年终考核的方式进行，不过关的直接裁减，另一种是以架构重组的方式进行，把一些没有项目，暂缓拓展的地区公司直接的撤销。最后只能留下三个人：地区老总，财务总监，还有人力资源主管，负责裁员事务。
2012房企或出现“裁员大潮”
“大部分公司都有裁员情况，不算酝酿中的，发了文件的就已经有相当的一部分了。”曹志伟表示，据他了解到的，大部分的裁员比例在30%~40%，而的裁员比例高达60%，不过裁员的一般都是地区公司，不在总部。
广州社会科学院科研处处长彭澎评论：目前企业的减员调整还处于“主动调整阶段”，但如果调控政策不放松的情况下，到今年五六月份，极有可能出现“被动调整”的情况，即裁员潮届时将真正来临。
“2008年没有出现的裁员潮很有可能在2012年出现。”彭澎说，“2008年底一些公司都把裁员方案做好了，只是还没等到实施，欧美金融危机就解救了他们。如果2012年出现大规模裁员潮，届时的房地产行业就不是简单的调整，而是一次真正的‘大变局’。”
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