[摘要] 前11月武汉商品住宅成交均价一直在6000元/平至7000元/平的区间内波动，其中，最高值为1月份的6811元/平，而最低值则为4月份的6242元/平，从平均数值来看，武汉前11月商品住宅成交均价为6427.4元/平。
编者按：2011年，随着楼市调控效果的显现，京沪等一线城市的库存量也在不断的攀升，部分房企开始下调价格，以期带动成交量的上涨、从而迅速的回笼资金，房价下调趋势也逐渐由一线城市向二三线城市蔓延。时至年底，房天下特别推出楼市白皮书，重点回顾这一年的房地产行业的市场动态，同时聚焦在纷至沓来的调控重拳下这一年的楼市变化。
2011年初，号称“史上最严厉”的楼市调控措施横空出世，限贷令、限购令、限价令纷至沓来，临近年底，这些措施似乎终于在武汉各大片区全面起效。从统计数据上看，今年1月至10月武汉房价同比上涨幅度已经回到个位数——5.09%。今年11月武汉商品住宅平均价格为6478.14元/平方米，同比下降0.82%。
前11月武汉商品住宅均价6427.4元/平
数据显示，11月武汉商品住宅均价环比下降0.13%，同比下降了0.82%。此前，武汉房价虽然停涨，但降价趋势并不明显，开发商多以送面积、送物业费等方式“暗降”，且武汉商品住宅均价环比涨幅虽不断缩小，但同比依旧有所增长。直至11月开始，明确低开的项目才逐渐增多。有媒体报道称，今年武汉三镇房价大调，基本回到去年的房价水平，行情是否真如此呢？具体来看，2011年前11月的房价在6000-7000元/平的区间内徘徊，而2010年3-11月武汉房价值超过了7000元/平，而值也低于6000元/平。基本来说这两年的房价涨跌幅度均不大。
从下表可以看出，前11月武汉商品住宅成交均价一直在6000元/平至7000元/平的区间内波动，其中，值为1月份的6811元/平，而值则为4月份的6242元/平，从平均数值来看，武汉前11月商品住宅成交均价为6427.4元/平。
| 2011武汉楼市商品住宅成交一览 | ||
| 月份 | 房价（单位：元/平） | 成交套数(单位：套) |
| 1 | 6811.06 | 14535 |
| 2 | 6557.35 | 4633 |
| 3 | 6433.94 | 9786 |
| 4 | 6242.19 | 6597 |
| 5 | 6252.98 | 8539 |
| 6 | 6286.54 | 10199 |
| 7 | 6346.36 | 8869 |
| 8 | 6355.9 | 9574 |
| 9 | 6450.5 | 9943 |
| 10 | 6486.3 | 9692 |
| 11 | 6478.14 | 9628 |
2011年武汉商品住宅成交均价走势图（1月-11月）
（制图：房天下新闻中心 数据来源：武汉市房管局、房天下数据监控中心）
有统计数据显示，从武汉主城区的成交数据来看，2011年前十月，武汉市主城区一共卖房57215套，这个量甚至比2010年同期还要多出4750套；与2008年同期的33299套相比，增长了23916套；从成交均价来看，2011年主城区成交均价高达7529元/平，相比去年6559元/平的成交均价也上涨了近1000元/平。
2010年武汉楼市3-11月成交均价走势图（单位：元/平米）
（数据来源：武汉房天下楼盘数据库；数据分析：房天下数据监控中心）
从2010年3-11月武汉楼市成交均价来看，4.17新政剑指高房价，但江城楼市走势未出现预计中的大幅回落，均价基本维持在6000元/平以上。据统计，2010年1-11月，武汉商品房成交均价6532元/平，比2009年同期上涨了1182元/平方米，涨幅达到22.1%。某研究中心调研数据显示，12月，武汉主城区在售楼盘352个，成交均价7004.85元/平，与2009年同期相比增幅14.59%。
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7月武汉商品房价格两年来首次下降
在限购、限贷、限价“三限”日趋严厉的楼市调控政策高压下，武汉楼市价格出现拐点。武汉市房管局发布第二季度“武房指数”显示：武汉市商品房（包含商品住宅和商铺）均价6709.06元/平方米，环比下降1.2%；其中，商品住房均价6263.28元/平方米，环比（比上一季度）下降4.04%，比去年同期下降0.98%。这是继2008年前一轮宏观调控之后，武汉房价两年来的首次下降。
截至6月底，剔除经济适用住房，武汉市商品住房可售套数增加至12.03万套，较一季度增加8.51%，按上半年月均销售8386套计算，正常消化需要15个月时间，“供大于求”进一步加剧。三环线以外可售房源较多，占到总数48.55%。
11月住宅均价一年来首次环比下跌
11月，100个城市住宅均价连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。12月1日，中房指数系统百城价格指数发布，100个城市住宅平均价格为8832元/平，与10月相比下降0.28%，下跌幅度比9月份的0.05%明显加大。统计显示，武汉11月住宅均价近一年来首次环比下降。
统计显示，武汉10月住宅均价环比9月停涨，11月则出现了首次环比下跌，下跌幅度为0.39%，比上海、南京等地的降幅要小。
其实，作为二线城市，武汉房地产市场11月开始明显感受到房价下降的压力，三镇多个大型楼盘出现了单价超过千元的跌幅，这些楼盘均位于三环线内的主城区。
中国指数院华中分院分析，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，二三线城市的当地代表性房企，以特价房等形式，推动楼盘均价进一步下调，部分新开楼盘也以比周边低1500元/平方米的价格优势入市。业界人士普遍认为，更大范围的降价还将持续到年底。
有统计数据显示，武汉12月入市的28个新盘中，绝大部分都在非中心区，中心区只有保利才盛景苑、汉宫一号、中南国际城、百步亭现代城等少数几个楼盘加推。
武汉新开楼盘大多选择低价入市，百步亭现代城二期加推均价仅为8100元/平米，较8月份8800元/平米的均价直降了700元；东西湖的升华现代城加推均价定为4800元/平米，是武汉极少见的“四”字头均价；位于中南核心商圈的中南国际城开盘均价为13000元/平米，大大低于前期市场预估价。
后湖片区一个即将入市的纯新盘打出6500元/平米的劲爆均价，相较于周边的楼盘低出近2000元/平米，成为该片区均价的楼盘。位于汉阳区马鹦路的新楼盘兰亭都荟，近期拿出一栋楼、280多套房子限时一个月销售，起价6880元/平米，均价7500元/平米。该价格比附近一大型楼盘低了一千多元。金银湖一楼盘更是传出惊人“跳水价”，突然推出均价5000元/平米左右的特价房，几乎被抢空。
从上涨和下跌的楼盘分布来看，武昌等中心区域部分楼盘降价幅度较大，跌幅为武昌区的南国悦公馆，10月底的均价为1.8万元/平米，11月低均价为1.5万元/平米，一月内价格下降3000元/平米。
一套房数月涨跌上十万 购房者步步惊心
对于近期江城的房价，多数购房者都表示很“焦虑”，称买房像“赌博”，看涨还是看跌，谁也说不清。购房者的心态也多种多样，有市民很愤恨，才买的新房，近期每平米却直降1000元；也有市民很庆幸，早买9个月，省下数万元。而准备购房的市民则多以观望的态度，“坐等”房价下跌。
11月26日恰逢房天下全线看房团，很多一线的网友听闻绿地新都会开盘消息，纷纷询问能否加线去现场看看。有网友表示，绿地新都会当天给出的均价是6300元/平起。部分楼层给出的均价虽然仍然在7000多，但是将折扣争取下来之后，实际上该项目的房价仍然较之上一次开盘价低了好几百。因此，有些已经出手的网友内心表示“似猫抓”。
近期，武汉部分楼盘降价，让“中招”的购房者大呼亏本。南湖某品牌项目一夜之间房价跌了千元。面对开发商不负责的行为，不少业主组织起来进行抗议，一时“退房潮”波涛汹涌，砸售楼中心屡屡发生。
然而，也有不少购房者看准时机及时出手，成为楼市“幸运儿”。“幸亏早买了，要不然真是亏死了。”李小姐跟男朋友谈恋爱快三年了，一直打算买新房结婚。去年底今年初，两人看了很多楼盘，但当时武汉房价涨声一片，两人迟迟不敢下手。今年2月份，几经比较之后，两人终于下定决心，在江夏买了一套100平三居室的期房，总价39万左右。
“当时3900元/平买的，最近去看房子，竟然已经涨到4700了。”李小姐介绍，买了后就开始怕，没想到才半年时间，那个楼盘的房子每平涨了800元左右，相当于我们省了8万块。
目前，武汉楼市掀起降价潮，先是光谷打响价格战，成交价格直降千余元。中心城区的许多楼盘也成千元地降价。位于洪山广场附近的南国悦公馆，从19000元/平方米降到15000元/平方米，降幅达20%。汉飞又一城从13000元/平方米降到11000元/平方米，降幅达15%。汉口楼盘也未能挺住，位于汉口工农兵路附近的东立国际，也从12000元/平方米降到了11000元/平方米，每平方米降幅1000元。
即便如此，统计数据显示，成交套数在减少，购房总面积也减少许多。上周武汉市共成交住宅22.55万平方米，同比减少18.47万平方米，减幅为45.02%。
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