[摘要] 根据各家地产企业最新公布的信息，已经公布11月销售业绩的15家全国大型房企的业绩非常惨淡，其中有14家均明显下滑，其中万科甚至首次出现了连续4个月出现销售金额同比下滑。在重重压力下，一些地产商不得不甩卖地王项目。
临近年底，房地产市场也已进入最寒冷的季节，在隆冬中苦苦支撑的地产企业业绩正面临全面下滑。根据各家地产企业公布的信息，已经公布11月销售业绩的15家大型房企的业绩非常惨淡，其中有14家均明显下滑，其中万科甚至首次出现了连续4个月出现销售金额同比下滑。在重重压力下，一些地产商不得不甩卖地王项目。
地产商业绩全面下滑
各房企已公布的销售数据显示，11月，15家大型房企的业绩均不理想，除合景泰富外，包括中海、万科等巨头在内的大型房企，11月销售面积环比出现明显减少。即使以高周转率著称、降价促销力度较大的万科，11月销售面积和销售金额也分别环比减少了26%和20%，中海和碧桂园的销售面积环比降幅也分别达到52%和41%。有关分析人士指出，11月标杆房企的惨淡收场，除了市场持续走低外，还受到开发商城市布局、产品定位、营销策略三大因素的影响。由于目前房企的大部分融资渠道都被收紧。从三季报来看，房企库存市值已经达到了上万亿，且在目前银行信贷收紧的情况下，开发商目前的资金链已非常紧张。
在资金、库存等压力下，开发商们不得不采取一些措施促销降库存。
土地市场进一步降温
地产企业业绩全面下滑导致其在土地市场上更加谨慎，的土地交易都不理想。据中原地产的统计数据，11月份，主要35个热点城市在土地出让中，因各种原因导致的流拍、流标地块达到117宗，流标土地的规划建筑面积达到1580万平方米。从土地流拍、流标的数量上看，比10月份的22宗，增加了432%。
近日有关部门强调，限购政策不会调整，明年房地产市场仍将面临严峻的调控政策，在重重调控压力下，一些地产企业已不得不转让地王项目。有关分析人士表示，房企拿地热情不高是土地市场低迷的主要原因。除了拿地速度放缓之外，已成交的土地也明显放缓了开工的脚步。粗略计算，如果按照前10个月16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，商品房销售面积约8亿平方米。按照目前的销售速度，目前存量的土地还需要相当长的时间来消化。
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开发商冲刺全年业绩后劲不足
（来源：财经日报）公布的11月新增销售额数据显示，多家地产企业11月销售均出现同比和环比双双下滑，开发商冲刺全年业绩出现后续乏力，相当数量的房企年度销售目标落空已成既定事实。
在楼市调控仍未有放松迹象的情况下，开发商仍深陷与政府、购房者的多方博弈中难以自拔。
传统的“招保万金”房企阵营进一步分化，上市房企前十强座次在短短一年内也遭遇强烈洗牌，一直野心勃勃并坚持高周转策略的恒大地产已跃居第二并直逼万科。
此外，同样追求高周转兼战略纵深的龙湖地产及佳兆业等房企也实现了逆市下的快速增长，成为地产江湖后来居上的搅局者。
多家开发商销售目标落空
住宅开发龙头万科自8月份以来连续4个月出现销售金额同比下滑，这让越来越多的开发商感到寒气逼人。根据公告，2011年11月，万科实现销售金额82.9亿元，环比和同比分别下降20%和36%；碧桂园合同销售为25亿元，环比减少43%；保利地产签约金额49.26亿元，同比下降27.86%。
从销售目标的完成情况看，1~11月，碧桂园累计实现合同销售金额394亿元，同比增长29%，相当于全年目标430亿元的92%；保利地产实现签约金额676.22亿元，同比增长18.33%，完成全年销售目标515亿元的131%。
出乎意料的是，佳兆业在11月份实现合约销售12.51亿元人民币，仍同比增长60%，这在整个房地产行业中颇为罕见。
佳兆业总裁黄传奇在接受《财经日报》采访时表示，业绩逆势高增长得益于公司一直快速周转模式。前11个月，佳兆业累计实现合约销售额134.5亿元，已达到全年销售目标150亿元的90%。
作为佳兆业推崇的恒大地产，此前10月实现销售额778.7亿元人民币，超越全年700亿元销售目标，目标完成率达111.2%，成为提前完成年度目标的大型房企。
另一家高周转类房企龙湖地产，在10月已累计实现合同销售金额326.3亿元，同比增长37.9%，超过去年全年的333亿元，完成2011年销售目标400亿元的82%，目标完成进度在大型房企中位居前五。
但除了恒大地产、保利地产、碧桂园、佳兆业和龙湖地产外，多家房企年度目标完成进度并不理想，部分房企已经铁定难以完成销售目标。
瑞士信贷12月6日发表报告称，估计11、12月大部分内房企的合约销售数字继续疲软；合景泰富今年前10月销售额只达到全年目标约67%；雅居乐前10月累计销售为人民币262亿元，只及全年目标370亿元约71%。两家房企全年达标存在一定难度。
而深受调控之苦的绿城集团，前10个月累计销售额约为285亿元，仅完成全年目标的52%。辉立证券认为，绿城全年550亿元销售目标的达成、销售额达标能见度较低。
上市房企排名剧变
多个城市楼市成交量延续萎缩态势，购房者看跌预期空前高涨，开发商在年内最后一个月内冲刺销售目标已经没有太多的腾挪空间。
一方面是恒大地产、龙湖地产、佳兆业等高周转类房企业绩逆势上升，另一方面是富力地产、雅居乐、绿城等高利润类房企增速遇阻，房地产行业洗牌也因此进一步加剧，上市房企的江湖座次在短短一年内出现裂变。
按照销售额排名，万科、保利地产、绿城、中海地产、恒大地产、龙湖地产、碧桂园、富力地产、雅居乐、世茂房地产依次位居2010年上市房企的前十位。
但时至2011年10月底，上市房企销售额前十位则分别为万科、恒大地产、中海地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产、绿城、华润置地、世茂房地产和雅居乐。
前后对比可以发现，万科仍雄踞行业规模位；但恒大地产已经超越保利地产、绿城和中海地产，从去年的行业第五位跃升至今年的第二位；龙湖地产与去年一样盘踞第六位；华润置地首次跻身行业前十。
而保利地产已经由去年的第二位退居今年的第四位，绿城则从去年的第三位跌至今年的第七位，雅居乐从第九位退至第十。
依旧压注于一二线城市和高端产品的金地集团、招商地产也增速放缓。传统概念上的“万保招金”销售额已经从2004年的76.6亿、45亿、34.7亿、31.7亿不断分化。截至10月，金地集团完成全年销售目标的56%，为224亿；招商地产完成全年销售目标69%，为138亿，两者距离万科1074亿、保利627亿相差甚远。
此外，紧跟恒大和龙湖步伐的佳兆业大有赶超招商地产、金地集团之势。截至今年11月，佳兆业134.5亿销售规模已经超越合生创展，与招商地产、华侨城[消息价格户型点评]相差不远。
从销售增幅来看，恒大地产前10月销售额同比增幅高达89.2%，在大型上市房企中排名；龙湖地产前10月销售额同比增幅为37.9%，在上市房企前十名中仅次于恒大地产和中海地产，位居第三。
一直低调的佳兆业前10月销售额同比增幅也高达58%，这一增幅仅次于恒大地产，远超万科、保利、碧桂园、龙湖地产等行业标杆企业。
高周转类房企后来居上
不难发现，在销售目标率完成较快的房企中，高周转和纵深布局的特征清晰可见，低成本拿地、快速开发、灵活定价、快速销售、一、二、三、四线城市并举等开发特点成就了部分房企的逆势增长。
有意思的是，作为几乎同时在2009年底成功登陆香港资本市场的内房股代表，恒大、龙湖、佳兆业保持着同样的超常规发展特点。
目前，一般的开发商从拿地到开发销售的平均周期是18个月，但上述三家房企周转速度之快已经远远超越传统的开发商，最短只需要6个来月。
根据佳兆业对恒大地产的研究，恒大地产一直坚持从拿地到销售的时间控制在6至8个月，实现投资周期最快的目标，保持快速奔跑。恒大董事长许家印一个指令，一个内可在各公司之间瞬间传达并得以执行。
黄传奇向记者透露，佳兆业在广州的项目，10月份拿地，到第二年5月，房子已经开始销售。而佳兆业在长三角的项目，从拿地到开盘销售，平均只需要6个半月，在珠三角略长，也只有8个半月。
在区域战略布局上，恒大地产、佳兆业等开发商早已经落子到三四线城市，并针对首次置业者开发刚需性的产品，价格则根据市场情况进行灵活调整。佳兆业在2010年率先在深圳掀起降价行动，恒大地产在行业内则一直有“价格屠夫”之称。
房地产调控出现长期化趋势，万科总裁郁亮称，中国房地产上半场结束，下半场开始了。上半场是全面市场化的时期，下半场则是“两分市场”和“限制型”的市场。
在行业观察人士看来，地产商的角色在上下半场的表现将风格迥异，其技战术水平的变化和进步可以用“广度”、“深度”和“速度”来形容。“广度”表达着房改以来市场最初的激情和欲望。万科、中海、保利、合生创展等企业率先完成了这一时期的布局；但随后的“深度”即专业化水平决定了企业的竞争能力，万科、中海继续领跑，星河湾[消息价格户型点评]、绿城则更以精品开发、高端路线异军突起。
但在新的调控背景下，规模化和专业化已经不足以支撑房企的进一步发展，高速周转和灵活机动的“速度”则成为房企应对新形势的核心能力之一。恒大、佳兆业和龙湖地产崇尚“速度”的文化体现着企业对抢占市场份额的急切心情。
实际上，无论是业绩狂飙的恒大、龙湖、佳兆业，还是稳健增长的万科、碧桂园、保利地产和中海地产，它们在某种程度上而言都得益于高周转路径。
不同的是，许家印认为，恒大地产销售额高速增长的时期已经结束，并进入稳定增长期。而佳兆业自上市以来的年销售复合增长率达到58%，仅次于恒大地产但高于龙湖地产的48%，今年前三季度销售面积上升至行业第14位，销售金额则跻身行业第27位。佳兆业高层认为，公司仍处于高速发展通道之中，并有望在未来三至五年内实现千亿销售额计划。
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