[摘要] 虽然楼市已经进入“金九银十”，但是由于银行收紧口袋，房贷额度紧张，贷款难、资金回笼慢已经成为今年开发商面临的一道坎。武汉楼市步步惊心，僵持大战还在继续，最终房地产开发商们会带给我们一个平价的楼市，还是品质更高的产品，未来市场走向如何？
编者按：虽然楼市已经进入“金九银十”，但是由于银行收紧口袋，房贷额度紧张，贷款难、资金回笼慢已经成为今年开发商面临的一道坎。武汉楼市步步惊心，僵持大战还在继续，最终房地产开发商们会带给我们一个平价的楼市，还是品质更高的产品，未来市场走向如何？
【促销大战】优惠消息满天飞 武汉房价真降还是假摔？
市场反应：促销多是“闹眼子”优惠只是“毛毛雨”
打折风潮正从南到北全面席卷中国楼市，目前在武汉，几乎每一个楼盘都在高喊“特惠”、“超值”、“立省”诸如此类的口号，其实，早在今年中旬，促销大战就已暗流涌动，至今这样的风潮已愈演愈烈。
在不久前的秋季房交会上，各个楼盘虽然给出了至少5000元每套的优惠，也推出了多套特价房，但与今年上半年比，多数楼盘并未有实质性的降价。市民李先生把汉口中心城区的楼盘逛了一圈，他说：“房价还是没有降，与高房价相比，这些优惠不过只是毛毛雨”。每到一个展台，都有热情的售楼员告诉他“减5000元”、“2万抵4万”等各种优惠、特价，然而仔细一算，发现房价依然居高不下。
同时，不少细心市民发现，有的楼盘是提高价格后再打折，比不打折时便宜不了多少;还有的楼盘确实是打折了，但比周边相同地段、户型楼盘的价格却要高。对此，身处楼市犹如雾里看花，购房者们强烈希望把房价看得清清楚楚明明白白真真切切后再出手。
小编支招：买房要下工夫做好调查工作，即要多花点时间去比较选中区域的在售楼盘，还要比总价、比户型、比朝向、比位置等，就像医学治病方法一样讲究“望闻问切”， 即多了解楼盘信息、多去实地考察、多纵向比较、多计算优惠幅度等，根据自己的实际情况，计算一下购买这样的房子到底合不合适，享受到了多少实惠，千万不要被优惠和特价这几个字冲昏了头脑。买房不比买一般商品，还是细细掂量一下好。
【相关阅读】
【购房资格】一纸限购令挡住诸多购房者 房价会顺势而落？
政策效果：房价仍在涨 外地购房者比例增大
武汉新版限购令规定，对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房；对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
就数据方面来看，从1至7月每个月的房价状况看来，武汉房价有跌有涨，但即便是下跌，跌幅也是很小。7月5日，市房管局发布的监测数据显示，上半年武汉房价仍在涨。
9月1日，湖北省住建厅再发通知严控房价，表示将对房价上涨过快的城市进行限购， 限购令扩容能否真正施行并取得成效，尚未得知。
而就市场方面，虽然武汉市房价猛涨势头有所减缓，但房地产投资却依然火热。同时，虽然对外地人购房做了一定的限制，但是外地人在汉买房比例却在增加。业内人士称，不论本地还是外地，限购令对投资型购房起到明显抑制作用，而若是刚需者，其自身大多还未达到限购条件。
小编支招：限购期内，要让自己的房子更保值，并能抵抗政策风险。有实力的购房者，目标可以锁定市中心配套和资源绝佳的楼盘；实力稍弱或者刚需族，则可以选择具有成长潜力的地段，例如近年来发展迅速的光谷、南湖、沌口。
其次，为避免高额交易税和购房资格的浪费，买房应尽量“一步到位”，例如万科、保利旗下的楼盘，往往可以实现100平方米居住三代人的需求，是首次置业者或年轻人该重点考虑的。
最后，对于一些次中心商圈来说，其都是位于武汉人口越来越密集、消费潜力不断增大的副中心，如沌口、光谷，这里有密集的人群，却缺少好的消费场所。在这里买房，投入比传统商圈要小得多，但一样可以实现好的投资回报。
【房贷难题】利率上浮或直接停贷 购房者不可承受之重？
市场反应：钱袋子缩紧误伤刚需 房奴伤不起
根据房天下近期对各大银行普查的数据表明，武汉各大银行的首套房首付基本都在三成左右，二套房首付都在六成。房贷利率普遍出现10%的上浮。个别银行甚至暂停发放个人贷款。其中中国银行的首套房首付达到四成，房贷利率也上浮了10%，二套房首付六成，房贷利率上浮50%。
为此，专业人士算了笔账，以前房贷7折优惠利率为4.76%，现在取消7折再上浮30%，利率达到9%。如果贷款40万元(20年期)，以前月供为2587元，现在为3598元，相当于每月硬生生要多付出1000元。
也就是说，一套房子经过调控的洗礼，即使房价降到了调控前的水平，但由于银行的大棒政策，购房者不仅没得到任何实惠，反而还要多付出很大一笔开支。这对绝大多数想拥有一套房子的购房者而言，是多大的不可承受之重，由于首付门框提高，也误伤了一些“刚需”购房者。
也有观点认为，这样紧缩的房贷政策，对于房地产市场回归理性有益无害，既可降低银行的信贷风险，也能够在一定程度上限制投资者过度涌入市场，从而改变住房市场的预期。而市场预期一旦逆转，就意味着住房市场价格开始回归理性。
小编支招：对于刚需型购房者贷款需要注意首付承担能力，量力而行，有条件尽量选择公积金贷款，预留至少三年的贷款还款准备金。对于改善型购房者则需看清政策，比如二套房首付六成、银行已停止发放第三套房贷款等。
【纠纷应对】开发商携款潜逃 买房还需擦亮眼睛
放眼，在房地产的发展过程中，开发商携款潜逃的事件并不鲜见，受骗的业主成千上万。楼市火爆之时，开发商房子不愁卖，携款潜逃事件也相对较少，眼下楼市调控“步步惊心”，开发商资金链压力越来越大，表现在中小房企身上尤为明显。
对策一：开盘证件不全不能买
与其出事后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工。
相关法律人士提醒，购房者在买房时，一定要看开发商是否有营业执照，相关证件是否齐全，比如《国有土地使用证》，《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》等是否齐全。“购买者对开发商的经济实力、所开发项目等有比较清楚的了解，还可到当地房管局具体咨询相关情况。”
“购房者千万不能贪图便宜，在开发商证件不齐全的情况下不签订正式的购房合同，仅以‘内部认购’的方式就交钱，签订了合同之后也要督促开发商尽快去房产局备案。”法律人士说。
对策二：选品牌开发商更放心
由于开发商的很多信息没有公开的义务，因此要了解其资金、运营的情况对于普通购房者而言可能并不是一件容易的事。
“不过，这也不是说购房者完全一筹莫展了，我们还是可以通过一些简单的现象来做出理性的判断。”业内人士指出，一般而言，开发经验丰富、声誉好的品牌大开发商相对资金实力比较雄厚，而一些转型不久的中小开发商则要比较警惕。“特别是一些负面消息比较多、曾经发生过事故的开发商，在做购房选择的时候就要多加小心。”
对策三：及时申请查封房产
如果前期没有把好关，因为种种原因选择了缺乏责任感、资金链脆弱的开发商，购房者千万不能一味地怨天尤人，相互抱怨，必须马上拿起法律的武器来维护自己的合法权利。
“碰上开发商携款潜逃等类似的突发事件，购房者首先要在时间向法院提起法律诉讼，明确表达自己的主张。最重要的是要凭借购房合同要求法院尽快查封所购房产。”法律人士指出，通常这种开发商拖欠的钱款会非常多，银行、施工单位、材料商……而施工单位享有强大的优先受偿权，购房者一定要赶在施工方行使这项权利之前将房屋查封。“如果没有购房合同，签订的购房协议上也没有明确具体的房号，这就很麻烦，很难保障自己对房屋的所有权。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
