[摘要] 有关部门权威人士近日向《经济参考报》记者透露，重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。有分析人士认为，重庆此次酝酿调整房产税改革方案的原因与实施效果有关，专家表示，应理性看待政策效果，对住房保有环节征税势在必行，存在的问题应逐步解决。
（来源：经济参考报）有关部门权威人士近日向《经济参考报》记者透露，重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。有分析人士表示，已经实行七个月的房产税对重庆房地产市场影响有限，这是此次酝酿调整房产税征收范围的原因。
作为房产税改革试点城市之一，重庆自今年1月28日起对部分个人住房开征房产税。根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》(以下简称《办法》)，在重庆市主城九区，对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税。其中，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。
中央财经大学税务学院副院长刘桓分析认为，此次重庆酝酿的房产税改革“扩围”的一个可能是把高档住房范围扩大，比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1.5倍(含1.5倍)以上的住房。《办法》也曾提到，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。“征收范围扩大之后，带来的影响是对房地产市场的打击会进一步加剧。”刘桓接受《经济参考报》采访时说。
有分析人士认为，重庆此次酝酿调整房产税改革方案的原因与实施效果有关，专家表示，应理性看待政策效果，对住房保有环节征税势在必行，存在的问题应逐步解决。
自房产税改革在重庆、上海两地试行之后，政策效果就一直深受关注。上述权威人士表示，据估算，此次重庆征收的税额可能在1亿到2亿之间。这似乎也在预期之中，早前有消息披露，重庆每年预计征收房产税2亿元。就上海而言，上海市国家税务局、上海市地方税务局有关负责人年中在网络上与网友互动时透露，上海市房产税试点总体平稳，认定应征房产税的住房约七千多套。
“目前为止，上海征的套数不多，重庆征的钱数也不多，但能不能由此就说房产税没用？我觉得下结论为时尚早。”在刘桓看来，上海、重庆房产税改革效果不太明显与限购有关系。重庆与上海都在实行不同程度、不同办法的限购，按照两地房产税改革试点办法，一部分征税对象属于限购范围，也就说原本是税源的房子不卖了，税的作用就没有凸显，所以，用现在的数字说房产税实施效果不好为时尚早。
另外，推出房产税改革时相当一部分人期待它能够使房价迅速趋于理性回归，抑制房地产过热问题。财政部财科所税收政策研究室研究员孙钢接受《经济参考报》记者采访时表示，原来寄希望更多的是与房价的关联度，现在来看，这种逻辑本身可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识。
中国人民大学财金学院教授安体富告诉《经济参考报》记者，从调节房价的角度，房产税能发挥作用，但是作用有限。房产税主要作用不在于调控房价，而是要成为地方的主体税种，进而规范政府的行为。
重庆市市长黄奇帆近日接受媒体采访时也表示，重庆不是为了杀高房价而出台房产税，重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。
安体富认为，对住房保有环节征税势在必行，存在的问题应逐步解决。研究表明，上海、重庆两市作为房产税的首批试点城市，开征新税种后需要解决的问题仍很多，比如评估问题、征收难度问题、地方财政可持续发展问题以及基本公共服务均等化问题等等。
“在初期，房产税改革步伐慢一点是可以理解的，很多情况要一步一步地摸索。”孙钢表示，拿征管来说，房产税是需要纳税人主动缴税的，但我国的征管模式是以企业为中心的，对个人来说，到现在为止，新的模式还没有完全建立起来，征管模式要有一个根本性改革才行。
至于未来一段时间内是否应将房产税改革推广至，孙钢预测，如果房价过快上涨趋势得到遏制的话，各地竞相出台房产税改革方案的动机会有所弱化，房产税改革向推广的时间有可能会推迟。
刘桓也认为，房产税改革试点是否要进一步扩大到其它地方或者铺开至要审慎考虑。目前相当一部分购房者是为投资，在没有别的更好的投资市场的情况下，对房地产市场打压过度，会引起货币供应和货币需求的不对称。在这种情况下，房产税改革扩大试点范围应慎重。
新轮调控重磅政策风雨欲来 税收或首当其冲
编者按：又是一年“金九银十”。虽然这几年，“金九银十”的成色严重不足，但对于楼市来说，九、十月份依旧是重要的时间节点。而最近一段时间，成交量回暖，调控政策进入“疲劳期”，开发商降价促销造“日光盘”，楼市前景更加扑朔迷离。经过了上半年武汉楼市的普遍低迷之后，开发商终于即将迎来“救命稻草”不过不少业内人士表示并不看好今年金九银十。在日前举行的博鳌房地产论坛上，多位政府部门的官员和专家透露，包括房产税、财税体制、土地出让制度、REITS等金融产品创新的新一轮中长期政策正在研究制定当中。由于看来，从博鳌论坛上传递出一个信号：新一轮调控还将有重磅政策杀出。
【税收】税收房产税铺开或首当其冲
财政部财政科学研究所所长贾康表示，行政性的调控手段只是过渡性的，而房产税等制度改革才是长期影响房地产的最重要因素。房产税能够支持房地产业长期可持续健康发展，压抑房地产泡沫，使其正面效应能更好贡献于国民经济全局，同时也是优化收入分配结构，抑制两极分化必须要用到的工具。房地产调控要标本兼治、收入分配要有效遏制差异扩大，房产税改革非常必要。
据中国经济体制改革研究会副会长樊纲透露，向高档住房征收持有税可能是未来政府回收货币的有效手段之一。此外，中国房地产业协会副会长朱中一表示，房地产市场调控进入攻坚阶段，几大领域的顶层设计尤其重要，其中之一是房地产持有税在评估、普查等环节的技术完善。
自从上海、重庆试点房产税之后，房产税在范围铺开的呼声也越来越大；如何征收也是议论的焦 点问题。为此，满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，房产税不同于物业税，征收的对象是经营性物业，退一步说也就是非自住的物业，那只能是针对部分物业，如多套物业、高端大面积物业等。这个从上海、重庆两试点城市的标准可以看出，增加持有成本的思路是可取的。不过由于影响范围小，对楼市的影响不会太大，而且不能解决地价过高这个问题。
至于开征的时间问题，不少专家则认为5年之内范围实行的可能性不大。地产经济学家邓浩志就认为，房产税最终会在铺开实行，但在未来5~10年内推出的可能性都不大。当房产税铺开之时，的房地产形势可能已经发生翻天覆地的变化。
十几年的开征之路为何不能一帆风顺，经纬行研究中心高级主任曾英杰认为，房产税短期内很难在铺开，而且从法律层面来讲，始终存在着一定的问题。国外房产税的征收是建立在购房者拥有房产所有权的基础之上，而目前国内购房者仅仅是拥有70年的使用权。即使在铺开，如果在这种上涨的趋势没有变化的时候，想通过房产税来压制房价是不现实的。一套房价动辄100多万，上涨10个点就是十几万，而房产税每年要缴纳的税费仅仅只是总价的千分之几。因此，单靠房产税也很难压制楼价。
【房贷】上调首套房首付比例已是"箭在弦上"？
近日，银监会网站发布了《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，其中涉及到房贷风险权重的调整。根据《方法》，首套房抵押贷款的风险权重规定为45%，而沪上银行业首套房首付比例多为3成。尽管此前关于银行首付上调的传闻一直不断，但此次银监会的一纸规定让不少业内人士认为，这或将是银行上调首套房首付比例的一个信号。
关于房贷首付比例上调的传闻近来不断，目前，不少业内人士称，银行上调首套房首付比例已是“箭在弦上”。
2011年7月份，全市新增人民币个人住房贷款14亿元，环比少增4.8亿元，同比多增11.3亿元；其中新建房和二手房贷款当月分别增加4.1亿元和9.9亿元。
银行人士透露，从银监会这个征求意见稿看，首先是其不会放松房贷调控的力度，其次，上调首套房首付比例也有一定可能。
【加息】央行频释加息信号
央行8月12日在第二季度货币政策执行报告中，将利率、汇率等价格型工具调至公开市场操作、存款准备金率等数量型工具之前。
市场8月16日即对当日发行的1年期央票开始追捧，推升其参考率打破连续7周的水平。
这是否预示着，加息即将到来？
8月16日，央行发行的50亿元1年期央票的参考率上升8.58个基点，至3.5840%，打破了此前连续7周保持的3.4982%水平。作为传统利率风向标，1年期央票利率的意外上行重新点燃了市场加息预期。
“央票利率这次上行很是意外。”鲁政委认为，“央票本次发行量这么小，且在一二级市场之间的利差已缩小到10.18个基点，本没有必要上调央票利率，但央行却大出意料地主动上调央票利率，不能不说是做加息前的一些试探。”
不过，“也不排除央行此举旨在用率引导公开市场回笼量的上升。”申银万国证券策略分析师钱启敏对此看法谨慎，“上调使得央票利率更接近二级市场水准，便于公开市场放量操作。”
同时钱启敏认为，整体来看，“加息的整体环境条件尚不具备，通胀的预期则是趋于回落的”。
目前值得关注的是央票接下来的走势。鲁政委和钱启敏均注意到，上次加息之前是央票利率的连续两周上行。如果本周继续上调央票利率，加息“暗号”就转化为明确信号了。
【限购】二三线城市自定限购措施
“限购令”是本轮房地产调控以来，见效最快、力度最强的措施。自从今年初部分城市开始实施限购，这些城市的房地产市场成交量再也没有出现过反弹，房价也出现了明显的下降趋势。在这种情况下，大量购房资金涌入二三线城市，导致部分二三线城市房价地价过快上涨，引发了“限购令”升级。
28日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，限购措施的出台程序是：首先住建部给出标准，地方随后根据自身情况上报给部里，然后再出台相关措施。“是地方发布自己的限购政策和措施，而不是住建部指定的，住建部督促地方出台。”
记者了解到，目前住建部与二三线城市地方政府的“限购谈判”仍在进行，住建部已经与约20个二三线城市达成“出台限购措施”的“协议”，但具体城市名单在出台前还不能完全确定，因此不便透露。据了解，这项“谈判”工作有望在8月底完成，各地方政府将于9月初开始陆续发布自己制定的限购政策。
在8月中旬公布的限购扩容5项标准中，“各地可根据实际情况，对(新进入限购范围的)具体标准进行适当修改”。在山东大学房地产中心主任李铁岗眼里，这是严厉政策的弹性执行。将调控标准交由地方政府修改，调控扩容的效果也有被“打折”的隐忧。
即将落地的限购扩容在山东楼市已经引起强烈关注，山东世联怡高总经理朱江推测，套用5项标准，大部分地级以上城市都可能被划入此范围，“如此多的城市可以入选，选谁不选谁耐人寻味”。
记者了解到，购房市民观望情绪已经加重，而且在不少城市，不少项目赶在限购扩容落地前，加大了团购优惠的力度。淄博一位购房市民27日对记者称，他获知在淄博当地的一个项目，推出了每平米千元的团购优惠，团购房数量大约有几百套，优惠幅度前所未有。此外，不在限购范围的数个海景房项目，近期频频通过短信联系潜在客户，“不限购”成为其宣传主题。
记者了解到，山东已有地市抢在扩容名单公布前推行限价令，并希望借此脱离限购扩容的范围。李铁岗认为，这表明地方政府对限购的排斥态度，“从根源上来说，绝大部分地方政府目前依然没有摆脱土地财政的束缚”，在分税体制下，地方政府的优质税源过于单薄，而基础设施建设、社会保障体系完善等又需要大量资金投入，“限购后土地转让难度增大、土地价格上涨幅度减缓直至流拍”等都直接造成地方财政的困难，地方政府对限购的排斥自然也在情理之中。
【土地】土地出让金或退出舞台
土地招拍挂制度和中央与地方的事权、财权再分配，都将作为中长期的制度进行考虑。专家认为，目前的土地招拍挂制度正受宏调政策的影响，更有专家以“8·31大限终局”，来形容自2004年8月31日以来维持了数年的土地招拍挂制度可能进入虚设阶段。“8·31大限后，土地出让量大幅减少和保障性住房用地缺位，是导致此轮房地产价格泡沫的重要原因。”一位房地产专家说。
广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，政府出台新政策的基本点应以房产税(物业税)取代土地出让金，成为将来地方政府的主要税源。这个政策会有效遏制地价推高房价，并且将闲置房源逼回市场，从而拉低房价。当然，关键是看房产税的实质内容是否真的要拉低房价，否则又会是雾里看花。
沈锐培表示，未来可能通过物业税征收代替一次性征收的土地出让金，一方面可以降低房屋开发成本，另一方面政府可以分享土地片增值带来的。如此一来地价对房价的影响将不会太明显，对稳定房价十分有利，而且，多套物业持有成本增加后，也提高了房产投资的门槛，一定程度上抑制了投资冲动。
近日，广州市在土地拍卖当中也有新的举措，根据公布的《广州市国有建设用地使用权公开出让预申请暂行办法》规定，申请人可对年度公开出让计划或宗地公开出让预公告中公布的地块进行“勾地”，申请人应当按承诺地价的1%缴交“勾地”保证金，保证金数额设有上限，不高于1000万元。地块正式公开出让时，“勾地”保证金可以转抵竞买保证金。
【金融改革】住房金融产品将创造融资新途径
金融改革方面，房地产投资信托基金(REITs)作为一种新的房地产投资工具，近年来正得到越来越多的关注。中房集团理事长孟晓苏认为，通过金融创新可以有效推动中国房地产制度的改革。“REITs到了在中国推出的好时机，尤其在租赁型保障房市场，REITs将是生力军。”
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，房地产基金的运作非常值得关注。“在现阶段银行信贷收紧的局面下，房地产基金的可操作性显得非常重要。只有加快金融改革，才能让房地产业摆脱过度依赖信贷资金、发展不稳定的现状。”
朱中一指出，当前房地产市场调控进入攻坚阶段，几大领域的顶层设计尤其重要，其中之一是房地产持有税在评估、普查等环节的技术完善。另外，土地招拍挂制度和中央与地方的事权、财权再分配，都将作为中长期的制度进行考虑。
沈锐培认为，利用金融市场的资金加快保障房建设是一个值得尝试的方式，因为政府实在无法提供如此庞大的建设资金。用商业部分的弥补住宅部分的投入是公租房产品REITS的核心，政府可以降低甚至不收土地出让金，以降低公租房项目的建设成本，吸引投资进入开发。政策负责住宅租金的统一定价，由投资者运营一定时间。如30年后由政府收回，然后再次打包出售给下一投资者经营，既可加快公租房的建设，也可获得土地带来的利益。
申格联也表示，房地产信托和企业发债目前是解决保障性住房资金的融资捷径，但是各地情况不同，资本市场融资的愿望是否如愿有待股市重现生机。
【业内观点】
北京中原地产市场研究部主任张大伟认为，今年上半年房地产企业销售面积、经营业绩普遍出现了下滑，其中销售业绩较好的企业，大多是靠二三线城市在支撑销量。一旦二三线城市开始限购，将直接导致楼市销售量出现明显下调。对房地产企业而言，回笼资金的难度会进一步加大，整体降价促销的动力也会更强烈。
“限购向二三线城市蔓延，虽然不会直接影响一线城市市场，但是对购房者心理影响非常大，特别是那些认为市场调整幅度不会太大的购房者，他们会意识到这轮楼市调控的力度会比想象的长，对市场的影响也会比预期的大。”张大伟表示，受到这一预期影响，观望情绪将再次升级。
中国房地产业协会副会长朱中一认为，限购范围扩大至二三线城市是对原来调控政策的具体化和延续，体现了国家要把房地产调控坚持到底、毫不动摇的决心。也是要督促一些地方政府自觉与中央政策精神保持一致，不要因为房地产调控影响了一点地方经济的发展，就开始动摇，从而促进房地产市场健康平稳发展。
深度调控能否抑制楼价上涨？
“政策调控并没有触及房价的核心——供求关系，无论是基于自住还是投资，不可否认的是调控并没有减少市场需求。今年国家大力推进保障房建设正是从根本上解决供求关系，从而稳定房价。如果保障房建设能按质按量实现的话，此轮调控将会取得比较理想的结果，但近来保障房的滥竽充数、质量问题及分配腐败不免让人对保障房的效果打个问号，监管、问责、处罚是否及时跟进成为保障房建设成败的关键。”
——满堂红战略管理部高级主任沈锐培
“房价上涨是一系列因素综合作用的结果，但目前调控政策并没有触及最根本的土地出让制度，以及房地产开发建设的准入制度。因此，即使除限购之外还有新一轮政策出台，短期内或许给楼市带来一定的压力，但并没有办法带来实质性的变化。”
——经纬行研究中心高级主任曾英杰
“房价不降的原因有三：一是中国经济快速发展30年，居民收入上升所导致的改善居住环境的刚性需求；二是前两年大额信贷放款所导致的大量国内游资进入楼市；三是人民币预期导致的国外热钱涌入增持中国不动产。然而，已出台的限购政策虽使成交出现萎缩，但从已经限购城市情况看，房价基本没有因为限购而出现明显的回调，只能说基本停止上涨趋势。未来中国楼市可能维持价稳量跌的局面。”
——地产经济学家邓浩志
“楼市近几年一直在调控，但楼价并没有明显松动，主要原因是受货币价值的变动和汇率波动的影响。限购之外的新一轮政策出台应该会带来实质性的影响，因为，政府不得不下决心将房价调控在合理的价位。”
——广东工业大学房地产高级经济分析师申格联
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