[摘要] 8月9日，中国海外发展公布2011年上半年业绩报告。报告期内，中海营业额上升24.7%至218.8亿港元，其中内地房地产的营业额为210.9亿港元，同比增长24.4%，占总营业额的96.4%；经营溢利则增加37.1%至港币109.4亿元，内地房地产发展经营溢利增加29.2%至港币86亿元，占经营溢利之78.6%。
8月9日，中国海外发展公布2011年上半年业绩报告。报告期内，中海营业额上升24.7%至218.8亿港元，其中内地房地产的营业额为210.9亿港元，同比增长24.4%，占总营业额的96.4%；经营溢利则增加37.1%至港币109.4亿元，内地房地产发展经营溢利增加29.2%至港币86亿元，占经营溢利之78.6%。
中报显示，中海上半年股东应占溢利上升35%至68.4亿港币；核心利润上升50.5%至58.2亿港币；毛利率从去年同期的40.5%上升至42.9%。
销售方面，截至2011年6月30日，中海录得破纪录的港币522.3亿元，同比增加85.9%，对应的销售面积为307万平方米。其中，内地地产物业销售总额为港币501.1亿元，同比增长78.5%，销售面积为306万平方米。
千亿目标
公告还指出，今年中海在华北区和华东区的上半年销售金额首次超过100亿元港币；北方区作为销售金额的区域也达到了73亿元港币，但其销售面积是几个区域内的达77.6万平方米，主要销售贡献来自沈阳；港澳地区销售额则大幅增至21.2亿元港币。
而据此前中海西部公司总经理表示，西部地区今年上半年销售已接近百亿港元，面积为74万平米。
中海董事局主席孔庆平在中报业绩发布会上称，上半年业绩表现理想，主要推动因素是内地房产的利润增长，公司前7个月已经完成600亿港元，今年完成之前设定的全年800亿港元销售目标没有疑问。
其实，按照中海目前的销售状况，全年800亿港元的销售应是水到渠成、顺理成章之事。有人士甚至认为，中海也有销售过千亿的可能。
对于是否会上调全年销售目标，孔庆平表示中海以创造价值为基本策略，成长目标是利润率上升20%，如果市场环境支持，利润率的上升幅度还可以超过20%。
但孔庆平也表示，按照中海目前的发展速度，明年销售过千亿应该没有问题。
事实上，中海今年上半年取得了良好的销售业绩，与其维持较高水平的去化率也有直接的关系。据中海副主席兼行政总裁郝建民透露，上半年集团销售楼盘的去化率水平为83%。
郝建民向观点地产新媒体表示，如果统计楼盘开盘当日的去化率，会因为产品类型不同而略有差距，但总的来说，别墅等豪宅项目的去化率为5-6成，而普通住宅开盘当日去化率可达9成。
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毛利率42.9%
与同天公布中报业绩的万科相比，中海的销售金额比万科要低，但在利润方面却远高于万科。
有分析人士表示，这一方面是得益于中海一贯成本控制优势，另一方面和两者的结算周期及产品定位不同有关。
中报显示，今年上半年中海内地房地产发展毛利率从去年同期的40.5%上升至42.9%，而万科上半年毛利率为32.1%。
孔庆平对此表示，由于管理、财务和营销三方面成本低于同行8到10个点，因此持续三成以上利润可以保证，四成以上亦属正常。
另一方面，由于通胀的原因，今年房地产企业的建筑成本略有上升，这也会压缩企业的利润空间。
但孔庆平却表示，虽然中海的建筑成本也会有变化，可是影响不大。其举例称，即使每吨铁价上涨1000元，每平米建筑价仅上升100元，而水泥价格若每吨升100元，其建筑成本每平米将增50元。
针对利润率的问题，孔续指，期望下半年核心利润能做到50%增幅，以便更有效率扩展业务。
在利润率逐渐上升的基础上，2011年上半年中海的财务情况也表现良好。
公告显示，截至到6月底，中海综合净借贷比率从去年底的22.8%上升至38.5%。而银行贷款为318.2亿港元，应付担保票据为100.2亿港元，持有现金为182.2亿港元，未提用贷款额度约为100亿港元，合计可动用资金达到282.2亿港元。
孔庆平称，有信心控制净借贷水平。因目前中海外的手头现金充裕，内地拥有多个发展项目，竞争渐趋理性，因此目前会延迟推动发展房地产基金二期。
据其介绍，于去年3月成立的房地产基金运作良好，有效整合集团资源，并吸引境外机构投资内地房产业务。事实上，去年中海的地产基金项目投资了其在西安的三个项目，以进行基金操作的实战观察。
但同时，孔庆平也表示并不会停止融资。其透露，下半年中海或会有融资安排，如果进行将会考虑境外集资，因相对优势较强，但主要的考虑因素还是下半年的销售及市场情况来做最后决定。
土地上调
虽然中海在上半年似乎并没有受到调控太大影响，但孔庆平依然用“复杂但充满挑战”来形容当前的市场环境。
孔庆平称，目前国际经济形势不稳定，风险亦增加，而内地经济与全球经济相关密切。孔庆平续指，相信通胀未能改善之前调控政策不会有明显的变化，至少现在仍看不到政策调整的可能。
然而，在这样严厉的调控环境下，中海上半年依然表现出了积极的发展势头，就连孔庆平自己也使用了“逆势扩张”来总结今年的发展情况。
据公告透露，中海在业绩期内于内地新增16幅土地，可供发展的楼面面积约为776万平方米。其中，4幅土地为中海宏洋购买，楼面面积约为98.5万平方米。于香港中海集团则新增2幅土地。
截至6月底，中海的土地储备中楼面面积达到3620万平方米，其中权益土地楼面面积为3184万平米。
据中海年初的计划，2011年将投资230亿港元用于拿地，至6月底其已拿地170亿港元。而据消息，7月份及8月份，中海又分别斥10亿元人民币及16.8亿元人民币在厦门及广州取得2幅地块。
对此，孔庆平表示，如果在销售能够保持上半年的状态，资金回笼也顺畅的情况下，中海会增加用于购地的投资额度。
事实上，孔庆平也认为，目前国内的土地市场“机会多，竞争又比较理性”，其称这对中海来说是拿地的好时机。
面对中海上半年在销售、融资和拿地等各方便表现出的积极动作，孔庆平却不认为中海上半年很进取。
“主要是因为上半年有一些很好的机会，我认为是机会主义的成分居多。”孔庆平如此总结中海上半年的举动。观点地产网武瑾莹
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