[摘要] 烂尾楼的形成，多半是由于企业资金问题，特别是遇到宏观调控造成的信贷紧张，项目规划设计的先天缺陷，以及后期运营管理造成！解决上述问题，烂尾楼就能活过来。不光是佳丽广场，随着武汉楼市的发展，只有有投资价值，很多烂尾楼都起死回生，并且给投资者带来了不错的回报。
编者按：云集天下商、广纳九州客，530年汉正街辉煌史铸就了武汉“东方芝加哥”美誉。由于九省通衢的先天地理优势，武汉历来就是商业重镇，曾在商业百强中达到10家，商业10强中连续几年占有2席。
随着武汉商贸业的蓬勃发展，原有的汉口、汉阳、武昌各有一个主要商圈的历史已经被改写，新的商业中心不断涌现，成为武汉新的商业地标。为此，中指研究院在连续七年对城市建筑新地标的研究基础上，联合武汉房天下启动“2011年度武汉商业新地标”评选。
90年代末，耳熟能详的“佳丽广场”烂尾了；2006年，它穿上“平安大厦”的马甲上岸了；2011年，闲置了3年的“新佳丽广场”以400元每平一跃成为全市月租的购物中心，它火了……这不是特例，更有商业地产的“日光”先锋还在撰写着新传奇。短短10年多的时光就咸鱼大翻身，究竟是谁点燃了这把火？是商业地产的热力传递，还是住宅市场调控的副作用？一路飙涨的商业地产在今时今日还有多少利可图？中央调控大刀会否再次挥向商业地产的投资者呢？
7月28日，2011年武汉商业新地标的评选工作正式启动。7月28日下午15:00-16:00，中指研究院华中分院研究副总监李国政做客房天下微访谈，与网友进行交流，共话商业地产。以下是李国政微访谈的精彩内容。
解读佳丽广场烂尾之谜
烂尾楼的形成，多半是由于企业资金问题，特别是遇到宏观调控造成的信贷紧张，项目规划设计的先天缺陷，以及后期运营管理造成！解决上述问题，烂尾楼就能活过来。不光是佳丽广场，随着武汉楼市的发展，只有有投资价值，很多烂尾楼都起死回生，并且给投资者带来了不错的回报。
房地产的发展，改变了城市的面貌，烂尾楼起死回生，与楼市繁荣密不可分。烂尾楼的形成，多半是由于开发企业资金问题，特别是遇到宏观调控造成的信贷紧张。另外，由于项目规划设计的先天缺陷，以及后期运营管理不足，都会形成烂尾楼，翻过来说，解决上述问题，烂尾楼就能翻身。
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谈市场
2011上半年商业地产量价齐升
今年上半年，商铺成交4101套，比2010年上半年增加了57套，成交均价为13606元/平方米，价格上涨5.2%。写字楼5492套，超过去年全年成交套数，成交均价为9156元/平方米，相比去年6947元/平方米的价格，也有较大涨幅。
武汉商业地产的发展从09年下半年就开始加速了，去年住宅卖了11万套，商用物业（包括商铺写字楼工业地产）就卖了2.1万套。今年上半年，住宅4.91万套，商用物业1.6万套。政策是催化剂，的确促进了商业地产的更快发展。
市场需求是根本。有需求才有供应。有利润才有开发。商业地产开始火，一是开发商两条腿走路，保证企业发展稳定，二是投资需求刺激，三是地方政府给政策，大力发展商业，促进就业，增加税收。
信贷紧缩，影响显而易见。特别是政府融资平台的安全。云南、上海等地爆出一些问题。加息更是加重了负债的压力，今年年末政府进入偿债高峰期，出现一些烂尾工程可能更大。从企业角度来说，大多数企业的信托融资期限在12～18个月，也就是说，2012年下半年到2013年初，我们会看到一些变化。
商业地产的成功，除了促进就业，推动发展第三产业发展，培养税源，增加政府收入来源外。商业配套的完善，可以加速商圈的形成，翻过来对于区域土地价值，提升开发投资价值，促进住宅发展，提高我们的生活水平，让城市更繁荣，让大家生活更便利。
谈政策
调控已成常态
说到政策，在李国政看来调控已经成为常态。中央的决心显而易见，地方政府的难处也一清二楚。中国的楼市调控没有任何经验可以借鉴，也是在探索中前进，在这个期间，还有很多问题，包括制度和执行上的，我们希望今后能够看到更具操作性的调控政策，实现人民安居乐业。
谈到限购令的持久性，李国政表示从目前上海、深圳等地的情况看，限购令不但没有放松，相关的措施反而更严厉了。比如对于纳税证明的补缴控制，对于房贷的严控。我认为，限购令中对于三套房的限购可能长期存在，不会轻易取消。
谈到酒店式公寓，李国政强调北京等城市对这种产品有一些限制政策，武汉还没有出台相关政策，只是不能使用公积金购买。任何投资都是有风险的，不要借助太高的杠杆去投资，也就是说，尽量使用自有资金，信贷比例不要过高。保持理性，任何时候都是必要的自保。宁愿把风险放大一些，再做决定。
从限购角度看，目前没有，今后一段时间也不太可能。但是从贷款角度来看的话，去年到现在5次加息了，对于商业地产是有影响的。另外就是税收角度，非常有可能出台一些措施。
谈
投资商业地产更需要经验
商业地产与商圈的崛起更大，给我们感受更多，实际上，大部分开发商目前的业务重点还是住宅。大浪淘沙，不论是住宅还是商业，每年都会死掉一批。随着调控的进行，行业间的兼并和重组已经增多。武汉市场也不例外。
商业地产投资，首付比例要求高，利率高。投资回报时间长。购买和转让的税收成本高。大多数商业项目对于后期的运营管理水平要求高。如果开发商规划设计存在先天缺陷，将面临项目失败风险，一荣俱荣，一损俱损。
商业地产的获利主要来源于远期的价值，是一方面，更重要的是租金的长远回报。对于产权问题，国土部有专门的政策法规，建议你关注一下近期深圳南山区的相关报道，涉及你关心的产权到期后的处理问题。
哪里有利润，哪里有的利润，投资者就会扑向哪里。武汉的商业地产从2009年下半年就开始升温，不少商铺价格涨了30～50%。投资有风险，投资商业地产更需要经验。我相信有经验的投资者不会一味跟风，相信90%的投资者都不是冲动，而是看好自己所投资项目的价值和潜力。
商业地产的发展是与市民的收入和生活水平密切相关的，在过去几年，武汉的GDP从2006年的2600亿到今年上半年的32006亿，平均可支配收入也从2006年的1.2万增加到去年的2万。我想，这才是真正的推动力，现在依然处于起步发展阶段。
对投资者而言，商业地产的风险要大于住宅，一个成功的商业项目，其回报也是远大于住宅的。与住宅相比，商业地产的价值回报主要体现在长期回报，而不是短期的差价。
从2000年以来的市场看，2006年前后武汉商业地产就开始起步，从投资者角度来看，真正高的不多。放在一个长的时期来看，如5年，武汉市场现在不能称作高点，只是阶段性的。入市永远不嫌晚，重要的耐心找到合适的对象。
谈房企
名企领衔商业地产
除了少数商业地产开发企业，大部分开发商只是加大了商业开发比例，但主要业务依然集中在住宅市场。至于泡沫的问题，是我们今后要担心的。从周期看，二三年后有的项目会失败。
我们的调控政策主要针对住宅，目前大中城市都没有商业地产进行限购。下一步不排除这个可能。在限购之前，银行可以逐步提高首付比例，甚至要求全款支付。另外就是税收方面的调整。
投资推动力依然很大，特别是商业性质的城区SOHO类产品，今年依然会保持这样的态势。前面提到，我认为三套房限购短期不会取消。如果取消，会产生分化效应。
商业和住宅应该是相互依存的关系。比如一个大型住宅区的形成和成熟，必然需要完备的商业配套实施。由于调控政策的持续，房地产行业利润逐步下降是肯定的事情，相对于以前的粗放经营，开发商开始重视产品、品牌、人才等问题了。从上半年的市场销售看，品牌开发商的业绩都不错，甚至远好于去年同期。
相对于住宅开发来说，商业地产的难度更大，对企业的资金和经营管理水平要求更高。高风险高。调控政策中，虽然住宅限购推动了商业地产发展，但信贷的紧缩，对于企业影响更大。2011年上半年，武汉市场占有率前十名企业中， 除万达外，万科、保利、福星惠誉等企业80%以上收入依然来源于住宅销售。
谈发展
看好下一个十年 光谷仍有潜力
对于下一个十年是不是商业地产的十年的问题，李国政说与人口的发展及城市的规模相关，以武汉为例，如果人口持续增长十年，那么，不管是住宅还是商业，依然有市场需求，依然会有发展支撑力量。
与一线城市相比，我们的商业地产发展落后至少5年以上。我们现在依然处于起步阶段，现在万达、绿地等外来企业，以及本土的企业都在学习上海等城市，整体提高了开发水平。我认为目前还称不上高点，但要谨防一拥而上，投资者需要掂量自己的风险承受能力。
根据我的理解，商业同质化是指项目扎堆，且定位趋同，没有形成错位竞争；商业饱和是指区域人口、支付能力限制，不足以承载更多商业体量的增加。
相对于一线城市来说，受到人口与消费的限制，在二三线城市，商业地产产生泡沫可能性要大一些。具体到武汉来讲，从2009年下半年开始，商业地产发展速度开始加快，市场比较稳定。从当前全市房地产施工面积和新开工面积来看，商铺和写字楼的增幅都比较大，需要保持警惕。
商业地产的兴盛，政策是一方面，但更主要是的市场需求，住宅大量开发之后，商业配套的缺失明显，特别是经济发展了，人们的消费需求增多，带来了商业地产的机遇。 说到最有发展潜力的片区，李国政表示光谷依然有潜力。
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