[摘要] 由于过度重视与地方政府关系，而过度轻视宏观战略预测，过分忽视社会公众怨声，中国大部分房地产企业将迎来严峻宏观调控和市场泡沫破灭的惩罚——未来6~12个月，中国房企将会有相当比例破产倒闭。
（来源：财经日报）经憧憬下半年补足销售缺口的开发商，可能不得不面临更加严峻的现实。
虽然二三线城市限购范围扩大还只停留在“吹风”阶段，但从深圳限涨等种种迹象看，调控加码的趋势已基本确立。
鉴于大部分开发商上半年推货不多、销售不积极导致任务完成情况并不理想，想要奋起直追会难上加难。可以预见，今年很多开发商完不成销售目标将成为大概率事件。
限购加码冲击企业防线
二三线城市限购加码的消息，无疑成为近期房地产市场上的“阴影”。在靴子尚未落地之前，绝大部分开发商选择了沉默，但现实的压力却已经无法回避。
截至目前，多数分析指出，第二轮限购令很有可能使得限购城市从现有的40多个增加至约70个，覆盖国内的省会城市以及其他经济相对发达城市。
中指研究院在近期的一份研究报告中预计，接下来将出台新一轮限购政策的城市可能有10~20个，预计这将使商品房销售量出现2%至3%的下降。而岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德，这些城市出台限购措施可能性很大，因为这10个城市位于今年房价涨幅的前列。
假如限购在二三线城市被大范围铺开，无异于对房地产企业来一次“全面袭击”。原本凭借完善布局的大发展商如万科、恒大，以及专注于小城市的碧桂园等企业，都将在第二轮限购中被波及，这些企业可能不会如同上半年一样继续“走运”。
数据显示，万科上半年销售656亿，占全年1400亿目标的46%。而该公司自从2009年起就已经减少在一线城市拼地王，转向二三线城市布局，确保较高周转速度。
另一开发商恒大地产在上半年实现销售回款423亿，完成原定目标的60%，堪称销售业绩锁定情况的开发商。此前，该公司不断强调，良好的销售数据来自于公司的完善布局，且项目大部分位于不受限购影响的二三线城市。数据显示，恒大地产进入的城市为49个，涵盖了国内绝大多数省会城市以及部分三线城市。
如果说万科、恒大等进入城市较多的开发商在上半年成功避开限购锋芒，那么，随着越来越多的城市被纳入限购名单，他们的这种战线优势将不复存在。
不过，也有分析指出，限购对市场的心理影响大于实际冲击。广州经纬地产研究中心分析认为：此则条款的出台，并不意味着限购令来到“上山下乡”的全民限购阶段，毕竟全部限购对地方土地财政和相关行业发展影响巨大，实施的可能性着实不大，而房价上涨过快的城市基本已经限购，所以其所谓的加大限购范围更多的是“敲山震虎”。
不过无论如何，市场的前景并不乐观。经纬研究中心也指出：政策预期会在一段时间内偏紧，房企要做好最坏的打算。
存货上升无法回避
很多地产公司对于“调控加码”缺乏足够的预期。
有香港证券分析师指出，此前不久，内地房地产股出现一轮升幅，主要是市场憧憬经济放缓可能会迫使中央放松楼市调控，但意外的是，国务院在7月中旬提出的“国五条”政策，以及深圳市要求新房价格零增长等，折射出政府调控的决心并没有放松。在这一背景下，一些有意无意在上半年放慢销售的发展商，原以为下半年可以急起直追，但看现在的行情，后发制人会比较困难。
资料显示，截至今年6月底，由于一线城市和部分二线城市限购措施出台，这些城市的楼市交易量急速下滑，导致部分开发商的销售受到重创，特别是布局并不完善且项目主要集中于一线大城市的开发商。
值得提及的是，即使调控政策并未加码，各家开发商的销售压力原本也不小。以H股上市内地房企为例，上半年仅恒大、碧桂园完成全年销售目标五成以上，雅居乐、富力、首创置业和佳兆业等内房企业上半年实现全年目标不足35%。而A股上市的大型房企中，仅万科、保利等几家完成情况较好，但均未达到全年计划的50%。
日前，渣打银行一项针对二三线城市房地产开发企业的调查显示，在调控大背景下，部分二三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重，而今年下半年这些城市的住房库存很可能会继续增加。
据渣打银行测算，目前，35个大城市的房屋库存量相当于市场3个月的销量，这一数据在今年下半年很可能会继续增加，预计年底这些城市的房屋库存量将上升到相当于市场7个月的销量。其中，二线城市的库存问题将尤为突出。
事实上，在众多开发商的既定策略中，下半年本是推货高峰期。例如富力、金地、恒大等企业均公开表示，大部分货量集中于下半年推出。
（来源财经日报 张庭宾）“最后一根稻草”压垮中国房地产企业已近在咫尺。
由于过度重视与地方政府关系，而过度轻视宏观战略预测，过分忽视社会公众怨声，中国大部分房地产企业将迎来严峻宏观调控和市场泡沫破灭的惩罚——未来6~12个月，中国房企将会有相当比例破产倒闭。
房企的最后一丝侥幸正变成绝望。2010年调控以来，银根收紧，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资也停顿下来。2011年以来，房地产商的最后希望只有房地产信托了。但这扇门也在逐渐关闭，一季度房地产信托总额由2010年四季度的659亿元下降到443亿元，占总信托的份额更是由14.9%骤降到4.69%。此后下降更快，而借贷成本急剧上升，由10%上升到20%，甚至个别达到30%。
房地产商应对宏观调控的另一个对策是，东方不亮西方亮，一线沿海城市已竭泽而渔，就转战二三线城市，炒热这些地方的楼市，通过预售购房款的方式，以获得流动资金，维持一线城市的运转费用。今年上半年，二三线城市楼价继续上涨让房企看到了一丝生机。
上周，这侥幸过关的最后幻想都破灭了。
据7月18日消息，二三线城市的“限购令”名单不久就将出炉。这与国务院常务会议日前强调要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策的决定几乎同步。
7月20日，银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，刘明康主席要求，银行金融机构审慎开展与地方政府之间的战略合作，密切关注二三线城市的房地产市场风险。
7月22日，中央政治局召开会议，会议指出：“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。”
从住建部到银监会，再到国务院，最后到党中央政治局会议，均一再强调“房地产调控的决心不动摇，力度不放松”。由此可以断定，已经关紧了的房地产融资大门不可能短期内打开。
时至今日，合法融资主渠道大门已经关严，地产商的“最后一根稻草”是民间借贷。上周，笔者到广东调研，与当地两个代表性商会进行了较充分的交流，得知，即使是商会朋友之间，地产的借款利率也已经达到了年率40%——这一利率意味着，如果借款两年半，其本金都会被耗光。
现在已可以肯定地判断，中国房地产商10年来的好日子走到了尽头，很多地产企业已经深陷“四面楚歌”绝境。在不远的将来，房地产业将发生很多令人唏嘘不已的悲剧。
笔者自2009年以来不断升级对房地产危机的警告力度，然而很多人将之作为耳旁风。这种“战略迷失悲剧”仅仅是地产商的笑话吗？不是。类似的悲剧正在金融业拉开帷幕，笔者2006年开始就警告未来全球金融纸币危机，这已绝非杞人忧天，倘若这个大崩溃降临，那些缺乏黄金、粮食、土地、石油、铜等实物资产财富，主要是纸币信用资产——现金、债券、证券等的金融机构，将面临前所未有的威胁。这包括中国大多数保险公司、证券公司、基金公司，相当大比例银行、信托等。
“战略迷失悲剧”未来还可能发生在地方政府身上。过去很多年，地方政府一直是以“土地招拍挂”等手段，不断扩张既得利益，这样下去，终究有物极必反之日。
无论是房地产业、金融业还是地方政府，“战略迷失悲剧”表面原因是缺乏开阔视野、战略前瞻，缺乏广阔胸怀吸纳谏言，缺乏创新能力而路径依赖；根本原因是既得利益不断扩张的惯性，是内心无限膨胀的贪婪。
面对未来“战略迷失悲剧”高发，笔者无能为力只能深深叹息，并期待着在惨痛的教训之后，一个战略智慧前瞻力备受重视的时代的发端。
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