[摘要] 调控步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目，十八般 上阵，难解房地产企业的巨额资金“饥渴”。
编者按：上半年传统楼市旺季即将结束，在经历了限购、限贷、限价政策的实施，武汉楼市已经明显降温，2010年房价涨幅从2009年的22.4%骤降至5.6%，购房者观望情绪浓郁，房价下跌预期增强。武汉商品住宅销售现状正让越来越多的开发商着急：截至5月31日，5月武汉商品住宅总销量近8000套，比4月略高，比3月下降近两千套。另一方面，在北京、上海原本被购房者寄予厚望的端午促销大战并未出现，开发商缺乏降价意愿，大量新盘继续延期上市，总体上看各地楼市因为僵持而显得格外冷清。武汉楼市会在6月迎来房价拐点吗？开发商、购房者以及中介的现状以及对于市场的反应如何？
【资金链篇】
【宏观经济】5月CPI增速预计升至5.5% 本周末或迎来加息
5月的宏观经济数据尚未公布，但截至目前，统计局公布的PMI等其他数据显示，宏观经济出现放缓迹象。在学界、市场层面，甚至响起了货币政策"超调"的声音。中金公司6日发布的研究报告称，预计5月经济活动总体呈小幅放缓态势。工业增加值和固定资产投资增长放缓，企业去库存行为显著；消费稳中有升；出口增长放缓，进口增长上升，顺差额较4月扩大。
一方面，经济增速放缓，但另外一方面，通胀压力也不容小视。业内专家均认为，今年通胀控制在4%以内的目标几乎不能实现。国泰君安研究报告预计，5月份CPI为5.3%；6月CPI为6.0%；2011年全年CPI均值为4.8%。 中金公司研究报告也预计，5月份CPI同比5.6%，6月突破6%的可能性加大。如果6月非食品价格的涨势没有得到较好抑制，或者食品价格继续维持超历史平均值较大幅度上涨，则6月CPI同比可能突破6%。
北京领先国际首席经济学家董先安表示，央行本周就有可能加息，下周数据公布后甚至可能上调准备金率。 中国银监会主席刘明康日前在接受采访时表示，目前量化宽松政策在国际上的负溢出效应十分明显。如果资产泡沫和通胀压力继续加大，为应对滞胀局面，全球各国可能被迫进入加息通道。
临近每月宏观经济数据公布之日，央行再次动用货币政策工具的可能性就增大了。按照前期两月一次加息，一月一次上调存准率的频率，6月是加息与上调存准率的敏感期。而以往经验来看，央行动用上述政策工具的时点，均在每月宏观经济数据公布日的前后。如今，宏观经济数据公布日日益临近，存准率、利率的调整就显得更加微妙。
早在6月6日端午节当天，市场就普遍预计央行将再次动用货币政策工具。上一次上调存准率在5月12日，距今已快一个月；上一次加息，在4月5日，距今更是两月有余。“从多项经济指标的反应来看，未来一两个季度，经济有放缓的趋势。”中行战略发展部高级经济师周景彤认为，上半年的货币政策效果尚未完全释放，“应等前期货币政策效果完全释放，再作决策。”
在此轮紧缩中，自2010年以来，央行已经连续11次上调存款准备金率，目前大型金融机构存款准备金率到达21%的历史新高；与此同时，央行还连续四次上调了存贷款基准利率。 从频率上看，1至5月，央行每月均上调了存准率，而时间点大多在每月宏观经济数据公布日的前后。与此同时，在2月和4月，央行还上调了存贷款的基准利率。
由此，究竟是经济放缓还是通胀高涨会主导央行的货币政策，成为主导市场未来走势的关键。然而从经济整体面来说，中国还没有强大到能够承担整个房市崩盘的程度，换言之，软着陆是政府的共识，因此无论从哪个角度，决策层将妥当安置那些开发商及现有供求关系。另外网友“卢麒元”的博客文章说，国人关于楼市的争论，基本上没有多少实际意义。道理很简单，决定中国楼市拐点的决定性因素不在中国。中国的楼市泡沫，是接纳外部流动性的必然结果，是美元贬值过程中的附带现象。当外部流动性发生逆转，中国楼市的泡沫将自然破灭。
【银行】央行大手笔回购央票 资金面骤然紧张银行鼓励提前还贷
6月3日，央行在发布的《中国金融稳定报告》中重申，2011年将实施稳健的货币政策。周二，央行进行了端午节后首次公开市场操作。当日央行仅发行了20亿元1年期央票，但开展了多达1000亿元的正回购操作。分析人士表示，央行实施千亿正回购一方面是为了对冲本周超过两千亿的到期资金，另一方面也是为平衡下半年到期资金分布。与此同时，分析人士指出，尽管节日期间货币政策调整预期并未兑现，但在通胀高烧难退的背景下，货币政策继续紧缩的可能性并没有下降。
央行通过大手笔正回购回笼资金，令节后的资金面骤然紧张。据悉，因银行体系流动性紧张，部分银行在闭市前资金未能入账，周二银行间市场临时延长交易时间。 资料显示，今年1月24日，因流动性紧张，央行与部分金融机构进行了逆回购操作，为保证放款，银行间市场亦临时延长交易时间。数据显示，周二银行间货币市场资金价格涨跌互见。货币市场指标利率--7天期质押式回购加权利率报收3.2357%，较前交易日跌23个基点，隔夜品种报收3.0302%，较前交易日大涨近50个基点。
市场交易员们对表示，周二资金价格的走势恰反映出近期资金面的情况。“本周公开市场到期资金量巨大，这有利于资金面宽松。”一大型机构研究员指出，但另一方面，端午加息预期落空，5月份数据公布前市场紧缩预期仍浓，对资金面带来不小的压力。
“我不认为货币政策超调，现在放松政策可能为时过早。”渣打银行中国区经济学家李伟认为，如果未来保增长仍然是首位的话，6、7月份，央行可能会采取一种等等看的态度。而兴业银行资深经济学家鲁政委则认为，当前货币政策既不应该左转也不应该右转，要保持正常中性。此处鲁政委所说的中性，是针对超调而言，并不指无所作为，如果水(即流动性)多了，央行还是要把水抽走。
招行金融市场部分析报告认为，目前的基准利率已经远远不能代表当前的实际利率水平。近几个月的金融“脱媒”导致目前理财产品率远高于当前的存款利率，无论是抗通胀还是改变资金不均衡的局面，均要求存款利率进一步抬升。报告还称，新增的实际贷款利率已经接近2007年高点，继续抬升不仅对企业层面，也对前期的存量贷款产生较大的冲击。这也就导致了从存、贷款不同的角度出发可以得出不同的加息预期。
在银行资金面紧张的环境下，银行方一方面提高首套房首付比例，甚至多银行取消了个人房贷业务。继广州、浙江、北京等地区出现首套房贷首付比例上调后，武汉地区房贷政策也在悄然发生变化。据悉，除了建行、工行等国有银行将首套房首付提至四成，浦发等少数股份制银行也紧跟其后，首套房首付提至四成，其他股份制银行虽未明确表示将提高首付，但都承认三成首付现在已经很难贷到款。
武汉银行房贷调查
另一方面银行方开始鼓励个人房贷的提前还贷，基本取消了提前还贷的种种规定。业内人士透露，银行现在鼓励提前还贷的客户，大多都是以前享受了7折或者8.5折优惠的房贷客户，银行在这些房贷业务上几无利润可言。如果这部分客户提前还款，银行即可将资金以更高的利率放款出去，实现更高的盈利。据介绍，现在银行多倾向将资金借给一些中小企业，利率基本是基本利率的1.3至1.4倍。“还有一个原因就是，受央行多次上调银行存款金影响，银行出现短期资金面紧张。还有的银行预计，下半年央行还会有一次提高准备金率，那时银行的资金面会更紧张，为应对这样的局面，银行便动员享有优惠利率的客户还款”业内人士透露道。
【房企】武汉房企民间借贷激增 资金链拉响"红色警报"
（来源：每日经济新闻）自去年下半年开始，越来越多的武汉地产公司尤其是中小企业被迫接受民间高利贷，甚至有知名品牌地产企业也转向民间融资。对此，业内人士分析称，有实力的品牌房企延缓了武汉楼市拐点的到来。
昨日（6月8日），武汉一家本土小型地产企业负责人陈庆（化名）收到了一条去年为他放贷的银行所发出的催款信息。“去年拿地把前年赚的钱基本上都垫进去了，给建筑公司的工程款都是从银行贷款的。”陈庆对《每日经济新闻》记者坦言：“现在销售情况很不好，楼盘的回款数量有限。我自己也没有想到今年贷款会这么难，商业银行几乎是不可能了，现在主要就是找社会上利息高的机构借钱，说白了就是高利贷。”
情况确实如此，由于资金链突然吃紧，自去年下半年开始，在武汉房地产开发企业中已经出现一波明显的民间借贷潮。某中等规模信托公司客户经理张浪告诉记者，从去年下半年开始，就有一些中小地产企业来借钱，今年开始部分大中型企业也来融资，一般规模都是过亿元，他个人接触的是一次要3亿元。
张浪表示，目前行情下，武汉地产企业民间融资的成本比较高，然而这还不是最主要的问题，更可怕的是“很多房地产企业借不到钱”。一位不愿透露姓名的非地产行业投资公司负责人也透露，很多投资方对地产企业的要求都比较高，至少是四证齐全和具有二级资质，原因是地产行业前景确实不够明朗。
一边是资金开始成为的问题，另一边则是市场观望情绪依旧严重。由此一来，武汉房地产市场内部已开始出现明显分化，以万科为代表的品牌房企正努力通过促销来快速回笼资金，大多数中小开发商则固守价位死撑。
“市场的内部分化已经开始出现，那些资金实力比较雄厚的、率先让利促销的开发商就卖得非常好，不愿做活动优惠的楼盘就明显卖不动。”中指研究院华中分院研究副总监李国政告诉《每日经济新闻》记者，“像万科等品牌企业的项目去化率已经达到80%以上，销售状况大大高于市场预期”。李国政认为，武汉市场整体平稳与一些善于在刚需上做文章的品牌企业的策略有很大关系，品牌开发商稳健的价格策略在保证了销量的同时，也造成短期内不会出现大幅降价的空间。
【楼市】房企现巨额资金链"饥渴" 三季度房价或降10%
（来源：财经日报）调控步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目，十八般 上阵，难解房地产企业的巨额资金“饥渴”。
有业内人士预计，未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象，三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10%。在国内严厉的信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞。近期陆续有市场消息显示，部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。
5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元（约38.75亿港元）入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益，恒大则拥有另外的51%股权。出让项目面积约134万平方米。除此之外，中粮地产、北京中鸿房地产开发有限公司等房企也相继展开筹资行动。
知名业内人士认为，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。多家研究机构表示，房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。
投中集团旗下CVSource统计显示，今年1月至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例，包括广汇股份定向增发、青建集团发行短期债券、上海上实两次发行中期票据、莱蒙国际IPO等，总金额不足70亿元人民币，而2010年的规模超过400亿元人民币。
一些房地产企业转向信托业务。根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12%至17%，也让一些房地产企业还款风险加大。在此情况下，房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年1~4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。
知名业内人士认为，目前房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业融资环境明显趋紧。今年二季度房企资金可能进入预警区间，达到与2008年类似的紧张状态。中原集团研究部高级经理刘渊表示，随着融资环境恶化，预计房地产行业内生存境况将发生分化，中小企业更加难过，兼并重组将持续上演。Wind统计数据显示，2011年1月至5月末，国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元，超过2010年全年150亿元的总量。
房企以价促量的现象尚未大面积出现，房价总体保持稳定，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。据市场消息，4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。降价潮正面临临界点。刘渊表示，房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价能吸引买房者的光顾，也能借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。
上海相关知名房地产的一份报告表示，在楼市持续低迷、融资环境恶化、企业资金状况不佳的形势下，如何将“储备”的土地、待售商品房等企业存货快速转化为销售收入已成为房地产开发企业发展的关键。报告建议开发商采取“销售为王”的市场策略取代“利益化”的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快速销售。
广发证券房地产行业分析师赵强预计，三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10%。同时也有业内人士表示，目前开发商仍有各种办法维持其资金链，如信托、委托贷款、境外融资等，资金情况尚未恶化到2008年金融危机时的程度，这似乎为开发商咬紧牙关继续捂盘扛价凭添了底气。此外，许多开发商仍对楼市反弹抱有希望，不到万不得已，开发商难以直接降价。但开发商通过信托、委托贷款和境外融资等渠道融资难以持久，确保资金链不断裂的根本措施还是要推动销售、加快回笼资金。
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