[摘要] 在企业高负债背后，隐藏着许多“不合常理”的现象。2010年报显示，上市房企背负着高负债和现金流吃紧的双重负担，却依然暗暗扩大战线，增加投资。而在目前央行逐步紧缩的货币政策和针对房地产行业的调控政策下，企业面临资本危机却依然不“低头”，不知道到了明年的这个时候，上市房企的年报将会呈现怎样的光景？
在企业高负债背后，隐藏着许多“不合常理”的现象。2010年报显示，上市房企背负着高负债和现金流吃紧的双重负担，却依然暗暗扩大战线，增加投资。而在目前央行逐步紧缩的货币政策和针对房地产行业的调控政策下，企业面临资本危机却依然不“低头”，不知道到了明年的这个时候，上市房企的年报将会呈现怎样的光景？
WIND数据显示，剔除ST公司，96家房企2010年末的总负债已经达到了9553亿元，较去年同期的6588亿元同比增长45%。其中超过30家上市房企资产负债率超过70%，资产负债率的高新发展为94.87%，鲁商置业、西藏城投、天津松江、上实发展等6家公司的资产负债率介于80%-90%之间。
同时，96家房企的经营性现金流也出现大幅下滑，从2009年末的350亿元猛降至-828亿元，同比下降336.57%，现金流减少的幅度更是超过千亿元。而其中，万科、首开股份、华侨城等房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。
历史问题
将于本月退市的复地集团在2010年度业绩说明会上，曾公开表示，负债率偏高是集团最终放弃资本市场的重要原因。
截至2010年末，公司资产负债率约为65%。而H股较为成熟的上市公司资产负债率一般在30%左右，高资产负债率让复地集团在港股市场上无论是股权融资还是债务融资都较难实施。鉴于资本市场规则，复星国际为复地集团注资也受到限制。
如果65%左右的负债率成为复地集团退市的原因之一，那么多数A股上市房企也将面临的较大的资金压力。万科、保利、金地这样的大型上市房企的资产负债率分别达到74.68%、78.97%和71.15%。
房地产企业负债率偏高似乎是个“历史问题”。
由于以前实行的是土地批租，相当一批开发商是利用从地方政府手中拿到的土地去向银行抵押贷款，再滚动开发。其模式相当于：是负债买你的鸡，然后再借你的玉米，喂你的鸡，然后用你的鸡下的蛋去卖钱，然后再还你钱。因此，早期的房地产商，完全实现了这样一个梦想“给我一根超长杠杆，我就可以撬动地球”。
值得一提的是，即使在土地出让公开化、越来越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来。房地产企业为了资本利润化，为了求发展，要将在资本市场里所获得的再投入到土地市场。因此，土地是开发商的生存根本也是支出，而且相对于卖房租房是逐步回笼资金，土地储备可是巨额一次性付出，更何况地价越来越高，这种局面都“逼”得开发商不得不高负债经营。
资金链空前紧绷
素以“现金流稳健”著称的地产龙头企业万科A，在2009年底的现金流净额为92.5335亿元，而到了2010年底，万科A的现金流已缩至22.37亿元，资金量大幅缩水75.8%。
西南证券分析师肖剑表示，由于地产公司业绩具有一定滞后性，因此要真实反映公司业绩和未来的成长预期，经营活动现金流是最重要的指标之一。
相比万科，在2010年创出历史业绩的保利地产经营性现金流量净值更为惨淡，为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。
另外，华侨城A也从2009年底的72.56亿元直降至2010年底的-53.62亿元。中华企业的现金流也从2009年底的3736万元，直降至2010年底的-51.4亿元。此外，嘉凯城、华远地产、中航地产、广宇发展的现金流，也由2009年底的正值，变成了2010年底的负值。
业内人士分析，银行开发贷款的收紧、二级市场再融资被阻、加息以及存款准备金率的不断提升、预收款的限制监管，都使得开发企业的资金成本不断增加，上市房企的资金链正在经受前所未有的大考。
2011年见分晓
一直以来，登陆A股市场是房地产企业的夙愿，为的就是能找到一个可持续的“资金池”。
事实上，上市房企也确实比未上市企业更容易筹到资金，但这一切在2010年起发生了根本性的转变。2010年年初开始，房地产类上市公司就没有一家通过资本市场获得融资。挤上融资“末班车”的最后两家上市房企，分别是凤凰股份和中弘地产，在2010年1月5日和1月11日完成了定向增发。
可即便如此，房价松动的迹象目前尚不明显。对此，业内人士普遍认为，“这种僵持的局面可能会维持到5月，如果届时国家对于地产融资渠道和银行开发贷款之门仍不打开，那么房价下滑就将成为必然”。
房价走低的时间或将提前到4月，“目前放弃降价的窗口期正在逼近，依目前情况分析，二三月将是房地产业的恐慌期，4月之后，各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的项目数量和幅度也将加大，房地产业的拐点即将到来”。
专家指出，在“新国八条”的背景下，2011年的房企年报复制2010年的辉煌几乎是“不可能完成的任务”，千亿神话或将成为历史，年报数据“难看”也将成为众多上市房企的必然。本报记者王洋
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