[摘要] 楼市虽经“重拳”调控，但房价仍未出现实质性下跌，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市焦灼。业内人士普遍认为，房价迟迟未现松动，调控政策不会放松，新一轮调控政策或将出台。5、6月份将成重要的时间窗口，如果房价持续居高，楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展。
编者按：从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对地处东北、华北、华东、西北、华南的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。按计划，4月20日左右，督查工作陆续完成，相关督查结果经汇总后，将酌情对社会公布。国务院八路楼市督查组返京后称：“各地不要抱不切实际的幻想”。4月25日武汉9部门启动楼市严打，检查力度堪称“史上最严”，楼市第四轮调控呼之欲出。面临着未来更加趋紧的调控趋势，当前武汉楼市面临着怎样的挑战？此种挑战将对开发商和购房者又产生怎样的影响？哪一版块洗牌？
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自从今年初楼市调控组合拳出台以来，各地成交量不同程度陷入低迷，房价快速飙涨势头得到遏制。不过数据显示各地楼市成交陷入低迷，房价却依旧保持高位。楼市正在走入市场与政策艰难博弈的敏感时刻。5月1日起，旨在抑制房价的《商品房销售明码标价规定》正式执行，根据规定，各地开发商将实行商品房销售一房一价的规定，商品房销售明码标价后，可自行降价，但涨价必须重新申报。根据明码标价后楼市首周的市场数据显示，多地成交量的大幅下跌。根据中指研究院9日公布的统计数据显示，上周(5月2日至5月8日)监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。
数据显示，信贷持续收紧的背景下，房企资金压力进一步加大。今年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18 .6%。其中，利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27 .2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下滑5.3%。
另一方面楼市虽经“重拳”调控，但房价仍未出现实质性下跌，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市焦灼。业内人士普遍认为，房价迟迟未现松动，调控政策不会放松，新一轮调控政策或将出台。5、6月份将成重要的时间窗口，如果房价持续居高，楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展。房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码，甚至不排除采取行政手段直接干预房价的可能。
在二线城市中，武汉一季度成交环比直降41.51% ，同比下跌25.78%，自1月14日武汉出台限购令之后，1月26日新国八条出台，随后，加息、升级版限购令都赶趟而来，业内人士介绍，密集的调控政策或许对武汉楼市真正起到了效果，房价有下跌的可能，甚至有专家表示，5、6月是武汉房价的分水岭。
【税收】房产税百日冷场 不影响全面推广预期加重
2011年1月，上海、重庆率先开征房产税。一季度房产税一季度增收25%，国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。其中最让业界人士关心的就是“调整完善房地产税收政策”。调控加码预期逐渐升温，下一步房产税或许会像限购令一样席卷。
然而就在房产税推广的态势下，上海、重庆却遇到房产税冷场的尴尬，百日的房产税正遭遇着现实与憧憬之间猛烈的碰撞。根据上海的官方统计，截至4月27日，上海市税务机关认定的应征税的住房2306套，从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起，约20笔应征房产税已经缴纳。重庆的房产税征收情况同样惨淡，前3个月合计79万，但与上海1%的房产税缴纳率相比，还算值得安慰。
尽管房产税的实际征收道路十分艰难，但关于房产税在范围内推广的声音从未因此减弱。中国社科院近日发布的2011年《房地产蓝皮书》就建议，房产税试点在 “十二五”期间应加快向推广。蓝皮书的建议是基于开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到“削贫富差距之峰”效果的预期提出的。
对于房产税征收的基本原则，蓝皮书提出，，房产税的征收宜从量从价综合征收，作为收入调节的重要手段。第二，需要对免征或起征点加以论证，各地情况不一，需要有所体现。第三，需要考虑税收的使用，可以进入财政大盘子循环，也可用以对低收入群体的住房补贴，需要立法加以明确。
德勤近期发布了中国房地产投资手册显示， 尽管政府采取措施压抑房价，中国在强劲经济增长的支持下，依然是亚太区的房地产市场。自重庆和上海分别颁布其房产税试点计划后，推行性房产税的可能性也相对提高，这会成为影响中国房地产市场因素之一。
房产税欲在范围内全面的推广让人回忆起了上世纪日本80年代末的楼市情形，当时日本国内生产总值(GDP)占全球GDP的18%，人们预测日本将成为世界的经济体。在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中的90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%），日本政府为了经济转型而人为的捅破了房产泡沫。如今日中两国GDP分别占全球GDP的8%左右，日本现在的经济规模虽然仅与20年前相同，不过却成功实现了产业结构升级。目前中国似乎想走上与日本当年相似的道路，不过日本这样的成功之路中国却未必可以完全照搬，因为一旦房产泡沫破裂对于中国经济乃至整个社会的稳定的危害都是难以估量的。
【信贷】首套房贷或提至5成 5月再次上调存款准备金率无悬念
根据报道，浙江当地媒体披露，四大行中除工行之外，建行、中行、农行浙江省分行日前首套房贷首付已上调至四成，利率为基准利率上浮5%-10%。而此前有媒体报道，银监会很可能在5月份出台新规，将个人首套房贷的首付比例提高至五成，引发市场关注。为此，银监会上周辟谣，公开否认“首套房贷首付比例提至五成”的传言，并表示，目前贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求未变。
一银行房贷中心人士表示，很多银行负责面签的接单人员和购房者说能申请到贷款利率优惠是不算数的，最后还要看银行后台的审批结果。目前，极少数还能申请到折扣利率的购房者，主要受益于银行和楼盘开发商之间签署的协议，或购房人是银行贵宾理财客户等。
目前，武汉三套房房贷已经全面停贷，首套房房贷放款速度也大大降低，二套房房贷难度也相当大。部分银行已经停止发放住房贷款，甚至首套房贷利率也要上浮1.1或1.2倍。4月底，银监会要求展开新一轮的房地产贷款压力测试，房价下跌50%纳入新一轮房贷压力测试范围。虽然中国银监会有关负责人否认了首套房贷首付款比例可能提升至五成的说法，不过业内人士猜测银监会五月将出台新规，进一步收紧房地产信托，房贷也将继续收紧。
另一方面从去年10月份加息以来，中国进入了加息周期，截止到目前为止，已经连续加息4次，央行以每月一次的频率，连续四次上调存准率，调升节奏历史罕见。分析人士称，在3月份CPI（居民消费价格指数）攀升至近年新高的大背景下，央行通过回收流动性进而调控不断走高的物价指数。4月，加息与上调存款准备金率的调控手段都被应用。这一来是为了抑制通货膨胀，同时也给使得楼市的信贷更为紧张，购房者月供不断增加。未来，加息预期依然强烈，而央行行长周小川表示，准备金率无上限。第四论坛调控里加息、上调存款准备金率将继续轮番轰炸。
据报道，由于信贷规模不断增长，到期央票数量巨大，专家称5月份再次上调存款准备金率几乎没有悬念。业内人士预计，5月份央行还需要通过提高存款准备金率，对冲到期的流动性。4月份即将公布的CPI不出意外还会超过5%，为了控制通胀，央行很可能在5月上旬提高存准率,而实行新一轮加息很有可能会在公布4月份的经济数据前后。社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立说，存款准备金率上调，应当不会出意外。
【土地】加大囤地处罚力度 土地财政转向保有税环节
在上周社科院刚刚发布的《中国房地产发展报告》称，2011年调控政策成为此轮土地市场波动中供需失衡的首发诱因。报告认为，新政的行政性手段给未来土地市场交易带来诸多不确定性和博弈空间，突出表现是地方政府并未表现出积极的土地让利，重点城市楼面地价依然坚挺；同时，一些城市土地市场溢价回落主要还是依赖招标方式的行政性控制，其楼面地价有所回调，真实原因不过因为政府将优质地块冷藏，出让的是郊区偏冷地块，这压抑了市场真正的需求。
业内人士称“限房价，竞地价”、“限地价，竞配建保障房”等土地出让环节的调整将成为四轮调控土地环节的重要手段。 国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春19日在回答记者提问时也表示，今年在落实国务院的房地产调控政策过程中，国土资源部主要采取的一条措施便是完善招拍挂制度，改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。他透露，国土资源部正在总结、完善一些地方的经验，将出台一些规范性的文件。
另一方面，去年以来的楼市调控并未收到明显成效的深层原因则是地方政府对于“土地依赖”情节过于严查，房地产调控面临着中央和地方政府博弈。中国投资协会会长、国家发改委投资研究所原所长张汉亚指出改变现有的一次性土地拍卖制度，转而以招标形式吸纳最符合政府建设意图的开发商。“国家实施的是土地招拍挂制度，有招标，有挂牌，也有拍卖，但是地方政府都喜欢拍卖，2010年两会后北京连续出现‘地王’，拍卖会能带来轰动效应，从而带动整片地价上涨”。“因为国有土地制度的设计缺陷，使得地方政府实际上集土地供给者、监管者、经营者于一身，直接导致地方政府拥有最核心的‘卖地’冲动。”中国社科院财贸所研究室主任倪鹏飞说。他建议改革现有土地使用和监管制度，以打破地方政府垄断土地的局面。
与会的中国土地勘测规划院地价所所长赵松也指出，今年出台的调控政策用高压的行政手段来暂时稳定市场，希望能够转变市场上的预期，“房价高了，就让地方公布限房价的目标，地价高了，直接限地价”，高压性的行政手段在短期内虽可见效，但不解决长远的本质性问题。
《报告》认为，2010年房地产调控的重点是“增加住宅用地供应量”、“提高供地结构中保障房用地比例”和“改革土地出让方式”，但政策执行一年后并未换来价格的下调，土地作为稀缺的不可再生资源，尤其是当卖方垄断成为趋势时，价格上涨成为必然。在此背景下，《报告》指出最有效的办法应是扩大土地有效供给。北京等城市自2010年将土地一级开发权向政府收拢，这导致土地供应市场上的垄断更加严重，供需矛盾将导致地价不断上涨。而2011年保障房建设力度加大，令商品房地块更加稀缺，也间接推高商品房用地的实际成交成本，招拍挂制度等土地出让方式只能控制地块的溢价，不能控制最终的成交价格，加之境外资金流入压力加大，2011年土地市场整体成交价格将上升至历史新高。
同时，国土部相关工作人员表示，新一轮的土地法的修改工作已经在4月中旬正式启动，国务院法制办正在组织国土资源部等相关部门开展前期调研，另外据报道土地财政将转向土地保有税环节，按需保证供应建设用地时代已一去不复返。同时公布了2010年度中国土地督察的成果，处理相关责任人8612人，其中968人被追究刑责。下一步，打击囤地将依然是楼市调控的重点，并将继续加大打击力度。
不过国土部国家土地副总督察甘藏春也表示，面对这么大的供需缺口，要“坚决守住土地供应的闸门”，土地的改革迫在眉睫。而当前开展《土地管理法》修改面临很多困难：一是社会关注度提高，统一认识难度很大；二是土地问题涉及的利益焦点多，矛盾集中；三是法律修改协调难度大。
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