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陈飚:汉版调控细则决定楼市走势

——专访武汉智信仁房地产营销顾问有限公司总经理兼首席培训师陈飚

房天下   2011-02-22 08:42

[摘要] 武汉智信仁房地产营销顾问有限公司总经理兼首席培训师陈飚通过搜房网博客表达了他的看法。以下是他的观点。随着号称全国最严的“京十五条”调控细则的出台,武汉楼市调控细则格外引人关注。因为无论从“京十五条”覆盖的范围、标准的界定以及可操作性都要严于“新国八条”。应该说,“京十五条”是“新国八条”的升级

编者按:1月15日,武汉区域性限购令开始实施,1月27日新国八条出台,限购要求更加严格。在两会期间,武汉限购令满月之际,武汉限购升级传闻频出,金银湖盘龙城等近郊也将在限购之列。中心城区的限购,使得网友置业中心区的机会显得很珍贵,是先置业郊区,还是直接置业中心城区一步到位?搜房网范围内发起“春季攻市 和谐筑家”倡议。在武汉两会刚刚落下帷幕之时,记者从武汉市房管局获悉,1月26日国务院发布“国八条”后,武汉一直在制订相关实施细则,21号正式对外发布。这意味着,“国八条”将在武汉正式落地,更严的“限购令”执行在即。

武汉智信仁房地产营销顾问有限公司总经理兼首席培训师陈飚通过搜房网博客表达了他的看法。以下是他的观点。

武汉智信仁房地产营销顾问有限公司总经理兼首席培训师陈飚通过搜房网博客表达了他的看法。以下是他的观点。

随着号称最严的“京十五条”调控细则的出台,武汉楼市调控细则格外引人关注。因为无论从“京十五条”覆盖的范围、标准的界定以及可操作性都要严于“新国八条”。应该说,“京十五条”是“新国八条”的升级版,那么武汉楼市调控细则会不会效仿“京十五条”从严治理楼市呢?

陈飚:“金九银十”将加速房价回调

武汉智信仁房地产营销顾问有限公司总经理兼首席培训师陈飚

在“新国八条”出台之前,武汉曾在元月15日针对主城区出台了限购政策,不过汉版限购令注定是短寿的,因为它不仅和“新国八条”的精神不符,而且变相的助长了郊区楼盘房价的攀升,饱受置业者的诟病。随着新国八条关于本地居民第三套房限购政策的落实,汉版调控细则的出台已经是箭在弦上不得不发。关于汉版调控细则最值得关注的有以下几个看点,我们不妨进行逐一分析。

看点一:关于郊区是否限购问题。随着“京十五条”的出台,已陆续有十几个城市出台了调控细则,而对于郊区楼盘是否限购问题,各大城市尺度不一。比如,北京、上海等城市无疑是搞一刀切,一律纳入限购的范畴;而对于成都、南宁等二线城市,则仅强调了主城区限购,对于郊区则网开一面。那么武汉究竟是效仿北京、上海等一线城市呢,还是和成都等二线城市一样呢?这是一个极为敏感的问题。就城市定位而言,武汉和成都无疑都为二线城市,按理执行主城区限购也无可厚非。但有几点不可忽视,其一,武汉的房价比成都略高,而且定位为中部重点城市,属于重点调控的对象;其二,武汉较成都更早出台楼市限购令,说明武汉房价上涨太快,被住建部点名纳入调控范畴,如果此次调控细则仍沿袭老的调控思路,武汉政府领导人无法给住建部一个合理的解释;第三,从最近房地局及相关责任人的口风来看,汉版调控细则从严制定(当然主要还是迫于无奈),所以我个人感觉,武汉执行郊区限购令的可能性较大,不过对郊区限购令尺度方面可能较主城区而言会有所宽松。

看点二:关于外地居民购房纳税证明年限问题。从各大城市出台的细则来看,北京最严,要求提供五年纳税证明,这对于投机炒房客而言,基本上把路堵死,而其它城市据只需提供一年以上纳税证明即可。对于这一点,我认为汉版调控细则在这方面不可能制定太严,只需参照上海、广州等城市即可。

看点三:关于武汉居民手上仅持有一套住房,能否购买第二套住房问题。由于之前武汉对于贷款对象的界定均采用认房又认贷的原则,所以只要本地居民贷过款,一律按二套房标准执行新利率。而一旦限购,如果执行本地居民无论手上有无房产,只要贷过两次款,则一律进行限购,尺度明显太严,将明显打击刚性需求和改善性需求。根据“京十五条”规定,本地居民无论之前贷过多少此款,只要手上仅持有一套房产,那还按二套房利率标准购买一套住房。我认为汉版调控细则参照“京十五条”的细则制定的可能性较大。

如果以上假设全部成立,那么对于武汉楼市而言,将面临着精准的打击。据我所知,在元月15号汉版限购令出台之后,对很多中心城区楼盘而言,几乎遭受了“灭顶之灾”。有一家代理公司代理武昌中心城区的某楼盘,通过对客户的资料统计发现,所购房的客户中80%均为外地人,基本上分布在武汉周边的八个城市,本地客户所占比例寥寥无几。限购令实施之后,该楼盘销售极为惨淡,至今也未售出几套。而目前的汉版调控细则是限购令的升级版,所覆盖面将更广,力度将更大,将进一步加剧客户观望情绪。不出意料,二月份就将成为楼市的分水岭,武汉房价上涨的空间戛然而止。当然,如果汉版调控细则相对较宽松,那么情况将变得十分复杂,尤其是郊区楼盘,如果未涉及到限购,暂时可能会出现“这边风景独好”的局面,吸引投资客购买。不过从长期看,仍取决于武汉楼市整体情况,如果整体市场低迷,那么郊区楼盘恐怕也是兔子尾巴长不了。

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