[摘要] 差别化住房信贷政策可能继续升级，针对的或为第二套房以上（含二套房）的存量房贷。
（来源：21世纪经济报道）差别化住房信贷政策可能继续升级，针对的或为第二套房以上（含二套房）的存量房贷。
2月14日，接近国有大行个人金融部的人士向本报透露，决策部门近期曾召集几大国有商业银行个金部人士，商讨上调房价上涨过快地区第二套以上（含二套）存量房贷利率的可能性。
他透露，若计划最终成行，有可能率先在北京、上海展开试点，第二套以上（含二套）存量房贷利率上调至基准利率1.1-1.2倍。不过他同时强调，政策仍在酝酿之中，能否最终成行还很难说。
2月14日，接受本报记者采访的多家国有银行个金部门人士表示，目前尚未接到上调存量房贷贷款利率的通知。
对于商业银行和房地产人士而言，目前背景下动存量房贷利率难度非常大。
不同于2008年底房地产信贷刺激政策出炉之后，商业银行将存量房贷利率优惠由8.5折统一调至7折，时过境迁，在2011年房贷利率紧缩时期，优惠政策或将不复存在。
房贷去杠杆化
1月26日，号称史上最严厉的房地产调控政策“新国八条”出炉之后，尽管个人住房市场成交量在下降，但并不意味着房贷需求的紧缩。
2月14日，某国有大行北京分行个贷部人士告诉记者，“尽管2月份刚上班，但贷款额度又快告罄，领导正在催促大家加班加点赶紧放款。”
动存量房贷的念头，源于决策层对目前银行房贷杠杆化忧虑。
过去几年，商业银行个人住房贷款余额呈现出向京沪等房价上涨过快的城市过度集中的现象。上述银行业人士估计，京沪两地房贷余额相加占其整体房贷余额的比重在某些国有大行已占到三到四成左右，而在一些中小银行，这一比例或更高。
不过，央行数据显示，截至2010年末，购房贷款余额6.2 万亿元，同比增长29.7%，其中北京市个人住房贷款余额3476亿元，占比并不高。
同时，以2010年为例，京沪两市个人住房贷款分别增加604亿和543.8亿元，两者相加尚不足当年整体1.3万亿新增个人房贷的10%。
某股份制银行个金部门负责人认为，此举的主要意图在于存量房贷去杠杆化，“过去两年，北京、上海等部分城市房价上涨过快，是房价泡沫化的典型，银行业因此积聚了大量信贷风险，房贷需要去杠杆化。”
上述人士认为，尽管目前没有确切统计，但在北京、上海房价上涨较快的城市，一个家庭拥有二套以上的个人住房贷款的并不少见。
操作难
然而，前述调存量的说法，遭到了商业银行及地产界人士的质疑。
“可能性不大！”北京中原地产一位人士说。
在某国有大行北京分行个贷部负责人看来，政策遭遇的现实阻力主要来自于法律程序 即若更改存量房贷计息方式，需要客户签署补充协议，而若客户没有签署补充协议，银行强行上调，从法律上是存在问题的。
“若更改折扣，涉及到更改房贷合同的问题。”上述北京中原地产人士亦称，尽管不同的银行，甚至同一银行合同制式多有差异，但大多标准制式的贷款合同，会将房贷利率折扣表述明确，如“在合同存续期内，按照基准利率的85%或70%执行本合同。”
“基准利率可以调整，但折扣是合同约定的。”上述中原地产人士说，每年银行可根据央行发布的利率水平，银行有权在一年到期以后，执行新的利率水平；但计息方式不能轻易改变。
“如果银行单方面改变计息方式，需要法律上重新签订协议，这是一个硬性障碍。”上述大行北京分行人士也表示。
不过，某股份制银行个金部负责人则认为，所谓法律依据的问题并不大，“如果要调的话，法律依据是充分的。我国是利率管制国家，大多银行签订的合同也都为利率市场化、法律和政策调整保留了空间。”
显然，与2008年底金融危机后出台的房贷产刺激政策相比，利率优惠调下来容易，调上去难，客户很难开口答应。
2008年10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；随后七折优惠逐步扩展到存量房贷。
当时商业银行有两种做法，以工行为例，采取系统直接下调的方式，无需再签新协议；有的银行则是通知客户需要补充签署一个新协议。
四大行出手 武汉首套房贷优惠利率或全面取消
2月8日晚，央行突然宣布今起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率均上调0.25个百分点，其他各档次存贷利率都有所上调。记者注意到，自去年10月20日启动本轮加息以来，活期利率在前两次加息中都未调整，在此次加息终于上调0.04个百分点。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。分析人士认为，央行选择在农历新年刚过这一节点来加息，剑指物价上涨，应对当前不容忽视的通胀压力。
【动态】四大行出手 武汉首套房贷优惠利率或全面取消
（来源：楚天金报）“别说7折，连8.5折也申请不到了，全部按基准利率算。”记者近日以客户身份咨询发现，继光大银行、民生银行取消首套房贷利率优惠后，四大国有银行、交行、招行、广发等银行也纷纷跟进。至此，首套房贷利率优惠在江城成为过去式。
记者走访了江城10家银行，得到的答案大同小异：首套房首付三成，执行基准利率，即年利率6.6%。中国银行武昌某支行的工作人员透露，该支行的信贷额度相当紧张，从去年11月开始已经压了3000万元单子，根本没钱放款，在此背景下，房贷不可能打折。
而某股份制银行工作人员也透露：“银行早就有取消房贷优惠的冲动，只是谁也不愿跑在前面赶走客户。这次在央行几度上调存款准备金率后，银行终于达成共识，一致取消优惠。”
不过，也有小银行在竞争中为了揽储、揽客，对金卡客户给予优惠。华夏银行武昌某支行的房贷部人士透露，该行对存款20万元达3个月的金卡客户，可考虑申请8.5折优惠。
据了解，由于信贷额度紧张，房贷放款速度也从2周延迟到2个月。“现在贷款，可能要4、5月份才能放款。”业内人士分析，在额度越来越紧、武汉市又出台限购令的大背景下，房贷业务逐渐转成“卖方”市场，银行越来越有话语权，房贷利率打折肯定会逐步退出江湖。
购房者为此要多还多少钱？银行人士给记者算了一笔账，以贷款50万期限20年为例，相比之下，如果房贷优惠取消，市民要多还66233.53元，每个月要多还275.98元。
二套房贷首付六成，5年内转让住房全额征收营业税，重庆、上海正式试点房产税，26日起，国家第三轮房地产调控政策密集出台。记者走访多个地铺、新盘，发现此前淡季不淡、颇有“早春气象”的深圳楼市访客骤减，买家罕见，似有一日“入冬”之感。
几乎与新“国八条”同时，国务院批准上海重庆启动房产税试点，这一系列严厉的房产调控组合拳使武汉楼市步入“观望期”，商品房成交量出现下滑。根据武汉房地产市场信息网的统计数字，武汉28日销售商品房419套，销售面积2.29万平方米，相对于27日销量下滑了接近35%。
【市场综述】加息首日 江城银行再演“转存”大戏
（来源：长江日报）昨日是春节长假后的工作日，也是央行年内加息的天，记者走访江城部分银行网点发现，此次加息吸引了不少市民办理转存业务。
在武昌水果湖的工行，记者看到大厅坐满了等待办理业务的市民。大堂经理告诉记者，从早上开始营业以来，就开始有市民办理转存业务。“今天有六成以上的客户是过来办理转存的，以一年期定期存款为主。”
附近的农行、建行、交行、招行、中信大厅的等候区内，也有不少市民拿着存折等候办理相关业务。
在洪山体育馆附近的中行何家垅支行，一些老年市民知道了央行从9日起上调存款利率的消息后，一大早就来到银行办理存单和存折的转存业务，还有的市民由于春节中收了子女的问候金，也碰巧到银行存了一次较高的存款。
银行员工介绍，通常情况下，春节之后的上班天业务量还不是很大，但此次遇到了加息，银行大厅在上午都坐满了等候的市民。
去年年底，央行进行了当年度的第二次加息，当时就有很多市民在此期间办理了部分转存。“由于两次加息间隔时间已有2个月，近段时间在银行办理存款提前支取并办理转存业务的市民较之以往要少，但由于春节期间市民手里留存有很多的余钱，建议市民近期将其存到银行。 ”
此次央行加息后，如市民存入1万元的一年期定期存款，到期为300元，较去年12月到今年2月初的存款要多25元。同时央行还上调了活期存款利率，由原先的0.36%，调到了0.4%。
建行人士提醒，并非所有的定期存款转存都有利，还要看存款的期限档次和存款期限，否则可能会带来利息的损失。“转存效益有专门的公式：转存时限=360天×存期年限×（新利率—原利率）÷（新利率—活期利率）。以一年定期存款为例，360×1×（3-2.75）÷（3-0.4）=34.6天。也就是如果一年期定存已达35天，将钱取出再转存不划算。”
【政策解读】央行再次加息 百万房贷月供增669元
央行日前宣布自2月9日起上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点，5年以上贷款基准利率由此前的6.4%上调至6.6%，这使得购买套房贷款100万20年的月供增加了117元。经过几次加息及利率优惠取消，目前首套房贷款100万20年的利息总支出比加息(7折利率优惠)及调控前增加了超过30万元。
加息对武汉购房者最直接的影响是，每月房贷月供又要增加了，那么究竟每月要多还多少钱呢？本着为网友服务的宗旨，搜房网数据监控中心特别制作加息前后月供变化一览表，供网友参考。
基准利率加息前后月供对比
85折利率加息前后月供对比
搜房网数据监控中心分析认为，过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是叠加效应将逐渐明显，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响将逐渐由量变到质变。同时，与严格的限购措施相比，加息将使得投资成本明显上涨，而且贷款的难度也增大。按照银行规定，2011年年内的加息对存量房贷大部分要到2012年开始执行，而对新购房特别是春节后的新购房将立刻执行，再加上2月15日左右各地将执行第三轮调控细则，楼市的调控压力前所未有。而此次加息选择在春节长假后的个工作日前进行，对市场的影响更大，购房者的观望情绪将逐渐明显。
【业内观点】央行加息力压投资客 刚需该出手时就出手
合富辉煌湖北公司副总经理 淳先生表示，今年针对地产调控的政策持续出台，加息、限购、房产税......但是这些政策都还称的上是意料之中的事情。本次加息对于楼市调控来说起的作用不是主要的，只是加大了贷款的门槛和资金的管理力度。
陈先生表示，其实从去年的情况来看，政府对于资金监管方面还是采取的比较宽松的政策。陈先生最后总结道，本次加息，更多的是对通胀的控制和物价的调控，长远来看对楼市影响不会很大。
在谈到加息对武汉房价的影响时，陈萍女士表示，从一个房地产业内人士的角度来讲，房价下降的可能性不大，加息不会使房价有大的起伏变化，就是市场处于僵持状态，观望情绪浓一些。
那么，本次加息对哪类购房者影响呢？在陈萍女士看来，二次置业者将会受到较大的影响。她表示，1月14日武汉限购令的出台已让许多二次置业的投资客们保持观望态度，此次加息政策只会让这种观望情绪更重。相反，对刚需置业者的影响较小，陈萍认为，从去年到现在，调整政策一波又一波，在当前新政严厉的关头，刚需购房者在该出手时仍会及时出手。
武汉金缔置业顾问有限公司策划总监喻峰在接受采访时表示，从去年到现在，楼市调控政策频频出台，这些政策带来的不利影响将占据多数。
喻峰认为，首先，央行加息提高了购房门槛，居民的购房成本增加，从而大多数人的购房计划或将暂时搁浅，尤其是对于投资客来说。其次，诸多政策的施压会导致市场供过于求，在这种情况下，今年武汉房价可能会下降。
立达昇地产营销总监王飞先生表示，获悉央行自2月9日起进行兔年的首次加息，他表示并不意外。从近期政府出台的各项政策来看，无论是“国八条”，还是“限贷”、“限外”等，都表明了此次政府楼市调控的决心。多次的政策打压有的抑制流通环节，使得成交量下降，有的增加购房成本，而本次利率上调，王飞先生表示对购房者的心理打击比较大。一般来说政策的出台会导致楼市产生2到3个月的“博弈期”。王飞先生认为本次“博弈期”可能长达半年，下半年楼市或将出现恢复。
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