[摘要] 这里是中国南部的一大“睡城”。
（来源：中国经济网）这里是中国南部的一大“睡城”。
这里被当地人称为“啥都不长，只长房子”的地方。白天，宽阔的大街上难见人影，两边是一片片崭新的住宅楼；夜幕降临，华灯无法初上，七成以上的空置率，让整个城市就像熟睡的婴儿。
这里是广东省惠州市大亚湾，一座占地20多平方公里的沿海新城在短短几年里拔地而起。距离深圳70多公里的大亚湾，一直是被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的之地——抑或是“炒”出来的“之地”。
大亚湾“空城”记
1月16日，《每日经济新闻》记者站在大亚湾经济开发区的中心街区，偶尔有几辆挂着粤B（深圳）牌照的车辆呼啸而过，留下身后阵阵尘土。宽阔的大街上难见一个人影，两边是一片片崭新的住宅楼。
“这还是周末，平时街上的行人更少。”街边的小商贩告诉记者。
大亚湾位于惠州东南部，1993年经国务院批准在这里成立了经济技术开发区。相关资料称，开发区有中海油壳牌、和记黄埔、比亚迪等大公司入驻。除此之外，就是开发商们宣传单中的描述：大亚湾三面环山，一面靠海，有大片红树林，海景风光优美……特别是距深圳市区仅70多公里，只需1左右就可达到大亚湾。
在外地人看来，经过这么多年发展的大亚湾，应该会人流如织，非常热闹。然而眼前的景象却令记者惊诧不已：没有大型商场、医院和像样的学校，也没有出租车，只有开发区来往淡水镇的小型乡村公交车。
实际上，大亚湾的人口并不多。资料显示，整个大亚湾规划区现有约12.2万多人，其中常住人口7.2万，流动人口5万多人。
“金融风暴前，由于中海油的石化基地项目在这边，有很多人到大亚湾来，但风暴过后人就少了。”黄先生是澳头镇本地人，他说，现在常住大亚湾的人比以前少了近一半。
即便如此，随着深圳到惠州的沿海高速开通，拉近了大亚湾与深圳的距离。交通便利，房价相当于深圳市区的1/4~1/5，大亚湾近年来吸引了大量深圳市区居民前来购房。但购房的深圳人中，真正用于居住的却很少。
晚上8时许，夜幕降临，街边路灯亮起的时候，记者在大亚湾北城新区的高档住宅楼区看到，仅有屈指可数的几户人家里亮着灯，空旷的小区里偶尔有三两个住户出入，显得冷冷清清。远处，石化大道上路灯一直延伸，形成一条漂亮的光带，道路两旁却是一片黑暗，对比鲜明。
似乎人们早已入睡，但翠堤尚园小区门口的保安告诉记者，这些早已售出的住宅楼里大部分没有人居住，即便今天是周末。“平时在这里长住的人很少，不到20%。”他说。
而在旁边的康汇外商公寓、美林雅苑等小区，也鲜有人家开着灯。据记者了解，在大亚湾地区，一栋栋漂亮华丽的楼盘拔地而起，房价也一涨再涨。用当地人的话来说，大亚湾什么都不长，只长房子。而且大部分房子都被深圳来的投资客买走了，但他们很少来住，住房空置率超过70%。
若不是车辆开过的呼啸声，置身其中，你会怀疑这就是一座 “沉睡”的城市。
被“套牢”的炒房客
每到周末，一辆辆挂着深圳粤B牌照的小车和看房大巴向大亚湾呼啸而来。“绝大部分车都是从深圳过来的，很多深圳人在大亚湾买房炒房。”路边以摩托车载客为生的老王说。在当地人眼里，粤B车牌就是深圳炒房客的形象化符号。
尽管在澳头镇中心城区很难见到人流，但街道两旁多如牛毛的楼盘销售广告色彩斑斓，不时钻进行人的眼睛，形成了这个城市一道特殊的风景。
“先生要看房吗？我们可以开车接你看房，买房还可入户。”走在街头，时不时有年轻帅气的小伙过来搭讪，递上一张色彩艳丽的楼盘宣传广告单。这仅仅是大亚湾街头随处可见的一幕。
记者了解到，在2010年深圳出台限购令以后，大部分投资客纷纷转战周边的惠州、东莞等地。而大亚湾由于环境优美，地理交通位置优越，成了不少深圳投资客眼中的炒楼“热土”。
“开盘不到一个月，800多套商品房就被抢购大半，现在只剩下100多套。”某楼盘的售楼工作人员以为记者也是深圳来的投资客，不停地向记者推销。
对于到大亚湾炒房的投资客来说，市场的逻辑很简单。“现在大亚湾房子便宜，买来放在那里，半年就会。”在一楼盘门口，来自深圳龙岗的投资客李先生对记者说道。
这些深圳投资客或自己驱车或组团前来，大有温州炒房团的气势。就在前几日，李先生的某位朋友就一口气在某楼盘买了5套商品房。
在深圳炒房客的推波助澜下，大亚湾的房价从几年前的均价2000多元一平方米涨到现在的5000多元，涨幅约一倍。
但另一个现实是，尽管预期潜力巨大，但“钱景”并非起初投资客们和开发商宣传的那样美好。
一些之前在大亚湾炒房的深圳人在网络上大倒苦水：“深圳关内的房很容易转让出手，关外难一些，而在大亚湾转手就实在太难了！”“没人气，后悔得要死，成了死钱，想抛连个中介都找不到……”诸如此类的论坛留言，在网络上比比皆是，这与大肆鼓吹到大亚湾投资买房的言论形成了鲜明对比。
与深圳街头随处可见的房地产中介相比，大亚湾城区的房地产中介少得可怜。周末，记者在大亚湾街头看到的中介门店不到10家，且大多大门紧闭，不少还贴出 “有事外出，请电话联系”的告示。
对于深圳投资客来说，一买一卖，转手之后就能获利，但由于大亚湾二手房市场“有价无市”，结果可能就是被套牢。
家住福田区的汤小姐便是这样一位在大亚湾炒楼“被套”的炒房客。去年，汤小姐在大亚湾新天名城买房后，至今未能脱手。由于工作不便，汤小姐平时很少在那里居住，她的住房也就成了空房。现在想卖，根本无人问津。
而对大亚湾人来说，深圳投资客成了他们生活中的一部分，但大多数本地人却只能眼睁睁看着房价上涨。“现在大亚湾的房子都被深圳人买完了，房价也炒了上去，按照本地人1000多元钱的月工资，根本买不起房。”大亚湾本地人黄先生说道。
泡沫有多大？
公开数据显示，2010年1~4月份，大亚湾区新建住宅楼面积增长27.1%，竣工面积增长255％，商品房累计交易3406宗，交易面积28.7万平方米，增长137.8%。
随着房地产开发热潮兴起，大亚湾房地产成为了当地第三产业增长的领头羊。惠州政府网站公开的统计数据显示，2010年季度，大亚湾区新房成交量增幅居惠州市首位，商品房销售面积占全市新房成交量的四分之一，而房屋价格增长了23.2%。
房地产俨然成了当地继石化、港口物流、渔业之后，又一支柱产业。包括万科、碧桂园、龙光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在内的地产商在大亚湾竞相跑马圈地。据不完全统计，仅仅是2010年大亚湾新开售楼盘超过20个。
站在大兴桥上，举目四望，房子、房子，满眼的房子，一栋栋新建和在建楼盘比比皆是。
据当地人老徐介绍称，北城从2008年就开始大规模地建楼了。“10年前，那里还只是几个村庄，现在都修成一栋栋连片的高楼。”老徐指着北城方向说，而为了建房，开发商将原本一座座的山头铲平。
对于当地的房地产热，老徐表示了他的担忧：“现在建这么多房，当地人无论如何也消化不掉。建房多，住的人却很少，就成了一座空城。”老徐认为，大亚湾房地产市场供应远远大于需求。
实际情况也确实如此。据中原地产惠州数据，2010年上半年大亚湾有超过50万平方米的新房货量供应，但大多都被深圳的炒房客买走。
而另一个热炒的结果就是，住房被炒房客买走，却不在此居住，导致大亚湾住房空置率上升，城市空城现象出现。据记者了解，大亚湾空置率一度超过70%，甚至更高。
对此，深圳戴欣明营销策略机构董事长戴欣明认为，“从当地居民的人均可支配收入来看，大亚湾肯定存在泡沫。”
实际上，在大亚湾的发展史上，就曾有过房地产开发热潮。上世纪90年代，有一句口号很响亮，叫做“80年代看深圳，90年代看惠州”。当时的大亚湾经济开发区刚刚成立不久，就成为众多投资客炒楼炒地的热土。由于当初已规划的项目迟迟不落户，在大肆炒作之后，大部分房地产公司纷纷退出，给惠州市留下近百栋烂尾楼。
大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方。“新天地大厦在（上世纪）90年代就开始修建了，但直到2006年才开始重新装修。”市民老王指着中心城区正在装修外墙并已开盘售楼的新天地大厦称。而就在马路对面，是一块杂草丛生的荒地，据老王称，这就是当时炒地留下的，现今成为那个时代泡沫的见证。
事实上，大亚湾外来人口多，流动人口比率大。对此，一些分析观点也认为，在滞后的城市建设和配套之下，动辄四五千的房价，实际上已经高估了。同时，由于本地人口太少，住房严重供大于求，对于投资来说，房地产泡沫破灭的风险也越来越大。不过，在戴欣明看来，当地房地产泡沫还远未到破灭的时候，在投资客的持续炒作推动下，未来大亚湾房价还可能继续上涨，泡沫也会继续吹大。
大亚湾仍在“沉睡”，泡沫也在慢慢积聚，最终的泡沫如何结局，不得而知。
玩房地产玩到快破产 西班牙上演空城记
今年11月，西班牙的融资债务成本上升了18%，面临像爱尔兰一样的债务危机。而西班牙一度繁荣的房地产业在各地都留下了众多烂尾工程。房产商当初搞开发的钱都是银行贷款，这些贷款现在都成了不良债务。
西班牙房产泡沫破灭后，留下大量烂尾楼。
西班牙面临国家破产
今年11月，西班牙的融资债务成本上升了18%，让投资者望而生畏。但是潜在的损失远远不止这个数，西班牙是欧洲的第五大经济实体，如果要对其实施救助，花费的金钱要比爱尔兰、希腊这些小国家多得多，西班牙经济一旦崩溃，对欧元的打击将会是巨大的。
西班牙央行称国内银行投入到房地产的5800亿美元资金中，有2400亿存在问题，不过这一状况仍在各银行可应付的范围之内。这个说法可信度并不是很高，因为西班牙的银行透明度并不像美国的银行那么高。
大量房子卖不脱
在过去十年间，西班牙的地价上涨了5倍，光是2007年一年就有大约80万套新房子竣工，等待着400万移民购买。当年的建造业占西班牙国内GDP的12%，是英国和法国的一倍，同时建造业也制造了大量的就业机会。
可是在一夜之间，市场突然消失了。移民回到了自己的国家，去度假的北欧人也停止了买房，西班牙失业率一下子上涨到20%。
西班牙官方现在的说法是最糟糕的时期已经过去，但是房价已从巅峰回落了12.8%。财政部副部长卡帕表示，调控房价的各项政策已经在发生作用。不过，这些说法仍然值得怀疑。
其实，在西班牙房产商开发的地区，都是房产低需求的地方，在南部的海滨城市，原来长满树木的山坡全都变成了房子，但是房子都是空的。
银行与开发商不再甜蜜
关于空置物业的数字，西班牙国内也没有一个统一的说法。马德里房产商协会主席加林多最近就指出，国内最著名的房屋中介机构Tinsa估算马德里有1万套待售房产，但是政府公布的数字却是5万套。
银行与房地产开发商在房地产业繁荣时期的“甜蜜”关系已经一去不复返，银行不愿意继续借钱给房产商收拾烂尾的房子。而最让银行头疼的，是那些已经拿走了贷款、但是还没开始盖房子的土地所有者。在房地产繁荣期，银行发放贷款给房产商是跟土地挂钩的，有地就能贷到款。在西班牙已获批开发但仍未开发的土地上，足以建造75.8万套房子，在这些土地被市场消化掉之后，西班牙经济的寒冬才有可能过去。
大量房子空置
处处现“鬼城”
耶比斯小城距离西班牙首都马德里只有半个的，几年前过度的房地产开发使这个小地方涌现了大量的房产———250多排房子整齐地“铺”在山坡上。
但是，这些房子大部分都从来没有出售过。尽管楼龄只有3年，很多房子却已经处于失修状态：墙壁开始剥落，房内一切值钱的东西，包括水管、散热器、门等都已经被偷走……极少数住在这里的业主，都必须养一条狗防盗。这些基本无人居住的小城，被叫做“鬼城”。
马德里南部的塞塞尼亚是西班牙最著名的“鬼城”，有12条街上的2000多套房子都是空置的，其他的房子的入住率也只有一半不到，房子的一楼本来是用作商铺的，现在全部用砖封了起来。
爱买房轻租房
导致房产泡沫
西班牙此前的房地产繁荣有诸多社会经济原因：一大批“70后”“80后”的成人成家，单亲家庭或是无子女家庭的增加使得户均人口减少、对住房的需求增加。与意大利、希腊等国家一个相通的现象是，西班牙人有强烈的买房偏好，而不喜欢租房子。
西班牙经济为重买房、轻租房的政策付出的代价还在于，租房不便导致劳动力不能在各地区自由流动，使西班牙的高失业率雪上加霜。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
