[摘要] 央行去年2次加息，将从昨天起一并“算总账”。还房贷的市民要注意了，本月起，你还款时要记得多存点钱。以50万元贷款、20年、7折利率计算，以等额本息方式还款的每月将多还86元。
（来源：楚天都市报讯 王海玉）央行去年2次加息，将从昨天起一并“算总账”。还房贷的市民要注意了，本月起，你还款时要记得多存点钱。以50万元贷款、20年、7折利率计算，以等额本息方式还款的每月将多还86元。
江城银行界人士透露，市民办理的房屋按揭贷款，在贷款利率调整上多规定为“次年调整”。“次年调整”即不论央行何时加息或减息，每月还款额总会在下一年度按新利率计算。去年央行2次加息，第2次加息将5年以上贷款利率调至6.40%，今年元月份起市民还款肯定就要多掏钱。
据介绍，今年，买首套房打7折的贷款利率将调至4.48%，打8.5折的调至5.44%，上浮1.1倍的执行7.04%贷款利率。以50万元贷款总额、贷款期限20年、以等额本息还款法计算，今年起每月将分别多还约86元、109元、149元。
加息后，二套房还款压力增大。据提醒，岁末有闲钱的市民可考虑部分提前还款。要注意的是，多数银行规定，贷款期限满1年方可提前还款。
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编者按：在2010年即将结束之时，为了抑制通货膨胀，12月26日央行年内第二次加息，上调存贷款利率0.25%，房贷政策收紧。在此背景之下，房天下记者连线了各大银行，发现，武汉的房贷早已悄然收紧，利率7折优惠早已不见踪影，三套房几乎全面停贷……年底加息到底谁伤？
（来源：中指研究院）2010年12月25日，央行公布年内第二次加息0.25个百分点的决定，此前央行已6次提高准备金率达到历史水平，标志着货币政策在从2008年底的"极度宽松"转为2009年下半年以来的"适度宽松"后，正逐步转为中性趋紧。央行货币政策委员会日前提出，2011年将综合运用多种货币政策工具，把好流动性总闸门，引导货币信贷向常态回归。
| 金融机构人民币存贷款基准利率调整表 | |
| 单位：% | |
| 调整后利率 | |
| 一、城乡居民和单位存款 | |
| （一）活期存款 | 0.36 |
| （二）整存整取定期存款 | |
| 三个月 | 2.25 |
| 半 年 | 2.5 |
| 一 年 | 2.75 |
| 二 年 | 3.55 |
| 三 年 | 4.15 |
| 五 年 | 4.55 |
| 二、各项贷款 | |
| 六个月 | 5.35 |
| 一 年 | 5.81 |
| 一至三年 | 5.85 |
| 三至五年 | 6.22 |
| 五年以上 | 6.4 |
武汉房贷信息一览（仅供参考，具体请详询各大银行）
| 银行 | 首套房 | 二套房 | 三套房 |
| 中国工商银行 | 利率8.5折 | 首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍 | 停贷 |
| 中行 | 首付不低于30%，利率8.5折 | 首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍 | 停贷 |
| 农行 | 利率8.5折 | 首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍 | 停贷 |
| 建行 | 利率8.5折 | 首付不低于50% | 停贷 |
| 广东发展银行 | 利率8.5折 | 首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍 | |
| 招商银行 | 利率8.5折 | 首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍 | 还在等政策明细化 |
| 民生银行 | 利率8.5折 | 首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍 | 具体情况具体分析，但贷款审批很困难 |
| 华夏银行 | 利率8.5折 | 首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍，认房、认贷 | 只跟合作开发商，提供复杂资料才能办理 |
| 兴业银行 | 利率8.5折 | 认房、认贷 | 停贷 |
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2010年货币政策变化回顾
转向态势明显：6次提高准备金率后已达历史水平、2次加息
2010年以来，国内宏观经济呈现出经济快速增长、货币供应处于高位，物价水平快速攀升的局面。央行采取了针对性的货币调控措施，努力确保经济持续增长，信贷投放平稳，物价保持平稳的实现。
具体来看，1季度GDP同比增长11.9%，增速较09年4季度提高1.2个百分点。货币供应增速较09年全年有所下降，但1季度末同比增长仍达到22.5%。为了控制货币流动性，央行分别于1月、2月提高存款准备金率，其中大型金融机构各上调0.5个百分点至16.5%。5月份，为了进一步收缩货币流动性，央行又一次提高存款准备金率，其中大型金融机构上调0.5个百分点至17%。
进入3季度，CPI一路上升，由7月份的3.3%上升至9月份的3.6%，并在10月达到4.4%的高位。为了遏制物价快速上涨的势头，央行于10月中旬采取加息措施，一年期存款基准利率上调25个基点至2.5%，一年期贷款基准利率上调25个基点至5.56%，这是2007年以来的首次加息，也标志着始于2008年四季度的宽松性货币政策的彻底转向。
2001年以来4个加息年度比较
2001年以来，央行分别在2004年、2006年、2007年和2010年提高了基准利率和存款准备金率。但除物价外，在GDP和货币供应增速方面，2010年的宏观经济环境与之前3次呈现出不同的特点。
4个加息年度物价均处于较高水平。2010年第3季度以来，CPI快速攀升，10月达到4.4%。2004年，CPI全年为3.9%；2008年上半年为7.1%。但GDP增速方面，2010年呈前高后低走势，第3季度为9.6%，显著低于06年、07年平均增速13.5%的水平，较04年也低了0.5个百分点。M2增速方面，2010年1季度末为22.5%，第3季度末下降至19.0%，但仍显著高于2004年、2006年和2007年高2-4个百分点。
加息对供需双方的影响
加息2-4次对于提高居民购房成本有限
加息对于房地产市场需求端的影响主要在提高了居民购房成本。
以单价10000元的首套购房为例，加息50个基点，月供由3792元增加至3999元，增幅为5.5%；加息100个基点，月供增加至4211元，增幅为11%。
对于二套购房，同样以单价10000元为例，加息50个基点，月供由3192元增加至3349元，幅度为4.9%。加息100个基点，月供增加至3508元，幅度为9.9%。可见，只要不出现像2007年一样大幅度持续多次加息，由此导致的居民购房月供加重相当有限。
单套房屋面积为100平方米，首套房和二套房首付比例分别为30%和50%，贷款期限为30年。
如果将加息导致的月供增幅和近年来房价涨幅进行对比，可以发现居民对于加息的敏感性会更小。只要房价上涨能弥补加息带来的月供增幅，加息对于居民购房意愿的影响就不大。
加息对房地产市场供给端的影响
今年开发企业资金来源中银行贷款比重保持历史较低水平，多数标杆企业融资活动现金流量净额较09年下降
截止今年10月底，开发企业资金来源中的国内贷款占比为18%，较2004-2009年历史同期平均水平低2个百分点；自筹资金占比为38%，较2009年提高7个百分点，接近2008年40%的水平；定金及预付款，以及个人按揭贷款及其他资金来源占比分别为25%和18%，分别较2009年小幅下降2个百分点和3个百分点.
今年以来多数标杆企业资金实力明显提升 加息对标杆资金运营压力不大
标杆企业中，万科今年3季度末持有货币现金315.4亿元，较今年1季度增长76%，较2009年年底增长37%。金地3季度末货币现金为129.7亿元，分别较1季度末和2009年年底增长50%和35%。保利3季度末货币现金虽然较1季度末和2009年年底减少1%和10%，但资金规模仍达到136.9亿。
和加息相比 银行信贷紧缩对开发企业的影响更大
今年以来，标杆企业的资金状况已经受到显著影响：从标杆开发企业经营活动现金流量净额来看，今年3季度末5家企业皆呈净流出状态。其中华侨城为-59.3 亿元，而2009年年末为72.6亿元；万科3季度末为-12.1亿元，而2009年末净额高达92.5亿元。招商地产也由2009年末的70.5亿元大幅下降至-22.4亿元。
与此同时，多数标杆企业净负债率也呈显著上升势态。保利的净负债率由2009年年末的49%大幅上升至今年3季度末的146%，华侨城上升57个百分点至92%。金地和万科分别上升10个百分点和7个百分点至56%和27%，招商地产负债率，今年3季度末只有14%。
但从上述分析可以看出，加息对开发企业的偿债能力影响不大，而更重要的是影响企业的资金来源。目前房地产开发企业中，近20%来自国内贷款，另有近20%属于购房者按揭贷款，也就是近40%的资金来源直接来自银行。若银行信贷紧缩导致开发贷款和按揭贷款规模下降，将大大增加开发企业的资金压力。毕竟对开发企业而言，由于其投资远高于贷款利率，更重要的是资金的流动性，而不是资金的成本（动辄融资成本超过10%的信托资金在2010年得到开发企业的广泛使用即是证明）。
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