[摘要] 2010年,百年一遇的资产泡沫急袭香港楼市,楼价如脱缰野马,市民哗然。港府历史罕见地连续五次出招,消减楼市泡沫最终在年底成功收缰,与百年泡沫形成拉锯之势。
2010年,百年一遇的资产泡沫急袭香港楼市,楼价如脱缰野马,市民哗然。港府历史罕见地连续五次出招,消减楼市泡沫最终在年底成功收缰,与百年泡沫形成拉锯之势。
香港今年收复金融海啸的全部经济失地,经济生命力举世青睐,加上美国两次实行量化宽松货币政策,百年一遇的热钱如潮涌向楼市,这对一向奉行资本自由和“大市场,小政府”的香港,形成严峻挑战。一年来,特首曾荫权、“财爷”曾俊华、金管局总裁陳德霖等相关港府高官,轮番对发烧的楼市“喊打喊杀”。
今年2月,港府首次出招:将价值2000万元(港元,下同)以上物业买卖印花税税率,由3.75%提高至4.25%,以遏止豪宅炒风,但中小型楼市依然炒风炽热。
港府再於4月21日推出“9招12式”规管发展商卖楼,但因其中9招是规管楼宇销售手法,12式是针对示範单位所则提出的建议指引,因此楼价稍缓即升。
港府遂在8月第3度出招,推出的“3招14式”,以打击楼花摩货及收紧按揭为主,又将价值1200万元以上物业按揭上限降至60%,但炒风未绝。
10月13日,特首公布施政报告,第四次出招,立足加大土地供应稳定楼价,推出包括先租後买的“置安心”计划、限制“发水楼”以及订定未来10年建屋土地目标,确保平均每年有2万个私人住宅及1.5万个公屋单位供应等等,但缓不济急,加上美国宣佈第二轮量化宽松货币政策,楼价飙升,人人喊危。
到今年9月,香港楼价比2008年金融海啸时期,已经上涨了45%。11月,特首曾荫权在《施政报告》中推出“置安心”计划不到一个月,火爆的楼价增幅就让不少社会人士对先租后买的“置安心”计划信心动摇。
楼市高烧,不仅让香港市民面临百年资产泡沫的风险,而且影响到港府制定的房屋政策能否带给港人安居乐业的信心。
11月19日,港府第五次出招遏制楼市:增加住宅楼宇短期交易“额外印花税”,分三级税率打击短期炒楼,其中税收最重的是6个月或以内转售的交易,税率为该转售交易金额的15%。此外,香港金融管理局亦宣佈,即时起下调楼宇按揭成数,楼价1200萬元或以上的物业按揭成数,由六成下调至五成。
值得留意的是,有关措施需修改《印花税条例》。可见,港府此番重招,已经超越了上次修订印花税条例时对楼市形势的估计。
港府的重招立即见效,炒家纷纷离场转战工厦市场。到12月,香港面向大众的楼价下降了5%,楼市交投减少了20-25%。中原地产的一份研究报告指出,12月的“摩货销售”(一种炒楼行为,即以确认人身份转让的二手私人住宅或楼花)数字创下了今年的新低。
不过,港府与百年热钱在楼市的拉锯,现在才刚刚开始。
业内人士指出,目前市场不乏利好因素继续支持楼市上升,包括息口低企、市场资金充裕、新楼供应量短缺、经济及股市向好、通胀加剧等。即使港府明年加大压市力度,但在高通胀下市民置业意欲只会更加旺盛,完全可以抵销政府压市负面影响。
有地产商认为,在低息和高通胀情況下,不少香港人都很聪明,只会更决意投资地产以求。
最近的一次民意调查显示,有五成七的香港年轻人认为的个人及事业抱负是买楼。有银行业人士直言,香港楼市交投在下降30-40%后,就会触底稳定反弹,因为明年楼市的社会刚性需求十分明显。
澳洲会计师公会大中华区分会最近完成的一项调查显示:港府推出楼市降温措施后,仍有55.6%受访者料明年楼价续升,当中逾87%的受访者认为楼价升幅在15%以内。
目前,港府一方面加大土地供应,除每年推出2万个私人住宅单位外,还准备好30公顷土地改做住宅用途;另一方面,密切留意楼市温度,随时可以再出重招降温。
业内人士也深知港府手中有牌,故強调现时楼市政策的效果要在明年2月才能体现,建议港府先耐心观察,再决定是否继续出招。
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