[摘要] 受地产调控影响，开发商退地的现象开始悄然浮现，背后所隐含的资金链压力也随之浮出水面。
（来源：中国证券报）再融资阀门关紧、银行开发信贷严控、信托融资渠道受阻……本轮地产调控让不少拿下高价土地的开发商如鲠在喉。近期，开发商退地的现象开始悄然浮现，背后所隐含的资金链压力也随之浮出水面。
根据上海市国土局公告，今年年初成交的两宗位于上海嘉定区的地块被重新挂牌出让。其中，嘉定区真南路以南、走马塘以西的地块于今年1月被上海宝华企业集团有限公司竞得，土地总价24.19亿元。另一宗位于嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块在今年2月份被莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司竞得，土地总价11.05亿元。由于超过300%的溢价率和每平方米1.25万元的楼面地价，真南路地块还一度成为该区域的地价“标杆”。
有消息称，两家企业之所以退地，主要是由于融资渠道受阻后，企业无力解决资金问题。无法成功筹资，不能在规定时间内支付土地出让款。
事实上，早在年初，大龙地产的“地王”收回事件就曾掀起过波澜。审视这两起退地风波，其中既有相似之处却也有所不同。不同的是，大龙地产是由于拖欠地价款而被有关部门强制收回土地，而上海两宗地则是开发商“主动”退地。相同之处则都是由于企业无力支付地价款，无法消化高价地这块“大肥肉”。
自2009年下半年开始，一线城市土地价格开始飙涨，热门地块往往受到众多开发商抢夺，成交溢价率在100%以上的地块层出不穷。显然，曾经在土地市场火爆时期诞生的高价地块，正随着开发商资金链趋紧而爆发出诸多问题。
通常在房地产开发资金来源中，企事业单位自有资金占比不到20%，自筹资金占比约为30%，利用国内贷款和定金及预付款的比例则在40%以上。作为资金密集型行业，房地产企业普遍依靠财务杠杆维持生存和扩张。
然而今年以来，我国的房地产政策基调一直保持从严，不仅在二级市场上对房地产再融资全面叫停，并且已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。此外，有关部门还规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行停止发放新开发项目贷款，监管部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
在经历了2009年和今年年初的快速扩张后，一些开发商的资金链压力已然凸显。仅从上市公司的财务状况来看，大多数房企的经营性现金流为负值，财务成本则在迅速上升。在此情况下，加快周转、想尽办法融资已经成为不少开发商的当务之急。
尽管从目前来看，开发商退地只是个例，但也凸显出在融资渠道受阻的情况下，房企资金周转所面临的巨大压力。业内人士预计，除个别房企存在资金风险外，目前房地产行业的资金面仍在可控范围内，资金链压力会在明年逐步显现。
【相关阅读】
【新闻回顾】调控后首例退地出现 开发商资金链持续紧张
（来源：财经日报）房地产市场调控新政（国十条）出台后的首例开发商退地（住宅开发用地），昨日出现在上海嘉定的两个地块。
上海土地交易市场昨日发布的第104号土地出让公告显示，上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。
业界人士对《财经日报》分析，与2008年“退地”潮有所不同的是，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发 ，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。
而“退地”的出现，被历史证明是房价下跌的征兆。2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地消息，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。
先后两次出让
公开信息显示，上述两退地地块是：嘉定区真南路以南、走马塘以西地块（下称“真南地块”）；嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块（下称“百安地块”）。对应的开发商分别为宝华企业集团（下称“宝华”）和莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司（下称“莱蒙宝山”）。
上海土地交易市场第91号和109号土地出让公告显示，这两家公司分别于今年1月7日和2月26日摘得上述地块，成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约12503元／平方米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。
业内人士分析，按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在19000~20000元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界，其精装房销售价格也大概在18000~21000元/平方米。
照此计算，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，真南地块的开发利润将非常低甚至为负。
果然，仅仅不到一年，这两个地块便面临“易主”的命运。
资金之困
“退地多为开发商资金问题。”上海嘉定区政府一位不愿意透露姓名的人士昨日对本报记者表示。
昨日，本报记者拨通宝华一位知情人士电话，对方句话称： “这块地怎么了？退了呗！可惜吗？我觉得好可惜！”
该人士说，退掉真南地块后，宝华损失了约6000万元，其中约5500万元属于竞买保证金。
据其介绍，考虑到真南地块总投资额可能高达40亿元，宝华在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年楼市调控新政出台后，合作伙伴融资受阻，并在很长时间内都难以解决资金问题。“这样一来，我们财务一开始针对这块地安排的资金就不够了，政府也不可能临时改变付款方式、付款时间，我们后来也想筹资，但找不到办法，只能退地。”
同样的资金难题或许也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。
相关资料显示，莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际集团有着千丝万缕的关系。莱蒙国际于1993年在香港成立，主要业务包括房地产开发、城市综合体开发与运营和商业零售。
据有关媒体报道，长期以来，莱蒙国际也因为融资渠道狭隘，企业的快速发展受到极大的制约。
某研究机构分析师付琦指出，“退地”只有两种可能，一种是一方违约，一种是双方都违约。“出让方违约只可能是无法交地，但这两年上海的宅地都是净地出让，因此不太可能存在这个问题。”也就是说，一般退地都是开发商方面违约。“但是现在宅地越推越少，开发商抢地都来不及，拿到手的怎么可能‘吐’出来，而如今的土地市场又不允许囤地，开发商拿了地必须投钱进去开工，这样推理，开发商退地的原因多数就是缺乏资金。”
退地或只是开始
究竟是合作伙伴在资金上掉了链子，还是退地开发商自身资金问题导致了“退地”？本报记者从昨天的公开采访中得不到真实答案。但可以肯定的是，退地的开发商们并不孤单。
某研究机构近期的一份报告指出，2010年一季度房地产市场的火爆，直接导致4月份史上最严厉调控政策“新国十条”的出台，调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”，资金需求和资金压力明显增大。其中中报营业收入前20强的房地产上市公司，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期负值。
例如，上半年拿地“疯狂”的保利地产付出的代价就是现金流为负，报告显示，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，已超过了同期同样拿地较多的万科（-95.14亿元）。开发商在拿地热情持续高涨的同时，资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
