[摘要] 无论是投资还是刚需置业者，地段永远是主导购买的首要因素，在楼市上升期是如此，在新政下更是如此，眼下刚需人群成为置业主流，其在考虑自住的同时多带有隐性投资需求，因此对楼盘宜居性、抗跌性都比较看重，故择房区域应当放在配套成熟的核心板块。
（来源：东方早报）随着二套房贷首付比例提高、三套房贷停发以及利率上浮等政策的实施，购房者成本增加、出手几率减少，置业难度明显上升，在这种背景下，选择合适的房源显得尤为重要，因为一旦出错，就可能要付出巨大的纠错成本。对此，业内人士认为，北京楼市已经进入购房者淘房的时代，购房者应该学会珍惜的购房机会，在房源选择方面需要慎重行事，可从以下三点着手选房。
●攻略一：成熟地段是
无论是投资还是刚需置业者，地段永远是主导购买的首要因素，在楼市上升期是如此，在新政下更是如此，眼下刚需人群成为置业主流，其在考虑自住的同时多带有隐性投资需求，因此对楼盘宜居性、抗跌性都比较看重，故择房区域应当放在配套成熟的核心板块。
对于自住型人群来说，成熟的配套是其置业的标准。以西南三环的万年花城板块为例，该区域是南城产业发展的重点，附近的丽泽金融商务区被称作“第二金融街”，区域内已形成以200万平方米大盘万年花城为核心的成熟商圈；而在交通、教育表现上，区域内拥有9号、10号、16号三条轨道交通线，在该项目的西、中、东部设站；教育方面，仅万年花城就引进了从幼儿园到小学的多所重点教育机构。与这种配套资源相比，仅仅止于规划，距离成型至少还有5-10年的时间新城，要形成成熟的配套环境，需要更长的时间来“孵化”。
地处城市核心区、拥有最完善的配套资源，这使得核心地段的楼盘不仅具有宜居生活氛围，还赋予了核心区楼盘极强的抗跌属性。
●攻略二：户型选择应放眼长远
在解决了区域问题后，具体的产品选择尤其是在户型选择上，也应有所改变，这主要是基于政策和自身需求的考虑，目前限购令何时解封目前还不确定，加上二套房的利率提高，未来改善型购房的成本不确定因素太多，为了不浪费新购一套房的名额，将首次购房优惠政策的价值利用到化，改善型购房者和首次置业者都在采用一步到位式的购房策略，在能力允许的情况下，跳过传统“换购”式置业的中间环节，向大户型靠拢。
事实表明，新政实施后，置业者购买的产品层次整体上提升一级，从户型上来看，主要表现为“由小变大”，不少首次置业买家都将原来的一居计划换成二居，改善型买家将换房计划从二居改为三居，同时，更偏向经济适用的户型产品。位于西南三环沿线的万年花城濠景的销售人员表示，与新政之前相比，项目的二居产品销售比重持续增大，而三居也呈现增长势头。
据了解，万年花城目前推出的90平方米二居和135平方米的三居产品受到市场普遍追捧。业内人士表示，由于新政前小户型是投资主要战场，其价格也被推高，相比之下，大户型价格相对便宜，选择余地更大，加上开发商给出很多优惠是基于总房款上的折扣，购房人获得的实惠更大，因此，目前是购买大户型产品的时机。
●攻略三：高品质楼盘有市场
除了户型外，还要对楼盘其他品质诉求包括产品品质、社区居住氛围、周边宜居环境以及物业服务等多方面要素进行综合打分，择优而选。
“经验证明，有品质支撑的楼盘无论是出租还是转手，都表现出极高的溢价率。”中经联盟秘书长陈云峰表示。以星河湾为例，目前该项目二手房均价与周边新房价格基本持平，而其租金水平也要高出周边项目20-50%左右，究其原因，不外乎市场对其品质的认可。
然而，在传统观念里，东部和北部是高品质楼盘的聚集地，但事实上，京西区域经过近年来规划提速，也涌现出众多高品质项目。万年花城五期濠景就是其中重要代表。濠景总建筑面积约10万平方米，以10余颗原生成树为主题，规划设计城市罕见的原生树主题园林，结合社区溪流水景，营造出溪林水岸的艺术居家意境；而为了充实区域商业配套，万年花城还规划12万平方米的商业配套，引进工、农、交、建四大银行、大鸭梨、青年餐厅、麦当劳、呷哺呷哺等餐饮品牌以及屈臣氏、华润万家、京客隆等品牌超市加盟进驻，北京著名三甲综合医院天坛医院也即将搬迁至社区南部，诸多完善配套下，西三环板块已形成成熟宜居氛围，成为京西重要品质生活区之一。
专家认为，产品品质关系到居住舒适度和项目价值潜力，这在当前背景下显得尤为重要，购房者可以选取开发商资质、楼盘地段、配套设施甚至包括业主组成等各方面水平相当的物业进行对比，从中筛选出高品质楼盘。
【相关新闻】借用身份证"合伙"买房 置业者"新招"应对新政
（深圳特区报 地产行业记者陈聪）限贷令、限购令、加息、提高首付、预售资金监管、房产税风声……楼市调控重拳频出，无疑会对房地产市场产生直接影响，也引起社会各界特别是置业者的高度关注。没有买房的暗自窃喜：总算盼到房价调整的时候了，可是首付也被提高了；改善型住房的置业者有点愁眉紧锁：以前只有一个小房，家里添人口了要换大房，可利率也被拉升了，买房成本增加这么多真让人吃不消；投资炒房的人开始心慌意乱了：想要购买多套房，却被严格“限购”了。
自楼市“二次调控”开始后，成交量虽应声下跌，但是与４月的首轮调控相比，其幅度并未如前，且房价仍然“岿然不动”。
在二次调控的较量中，虽然更多的置业者选择观望，但仍然有勇猛的刚需和投资客们踊跃入市。他们基于自身以及对市场判断的不同，在心态上也出现了明显的分歧。有的是认为未来房价大幅下跌的可能性不太大，而近期租金上涨过快，租房还是不如买房；而有的投资者则表示未来通货膨胀的压力太大，抵御通胀，还是要买房。
近日，记者走访了一些中介地铺和置业者，从各方的反应来看，面对市场变化，无论买方、卖方还是第三方等，似乎也都有一种思维惯性：即“上有政策、下有对策”。为规避调控政策，一些购房者纷纷寻找应对招数，曲线购房成为眼下调控背景下的另一种让人争议的置业景象。
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曲线1
借用他人身份证
为规避“认房又认贷”等调控政策，购房者一般借用没有房贷记录的亲戚朋友或者企业员工的身份证贷款买房，以享受首付、贷款利率等方面的优惠。
田先生夫妇名下有两套房，一套父母住一套自己住，两套均是小两房。一套在银行抵押贷款，另一套无贷。因为房子面积较小，而田先生考虑准备要小孩，所以想买一套大一点的户型。去中介公司咨询，像他们这种情况正是属于被“双限”的对象。已经没有指标购买第三套房。
目前他们面临两种选择：一种是卖掉其中的一套房产，再购买一套大一点的房子，这种可以算是购买第二套房产。然后这样一来，田先生夫妇算了一下，尽管可以这种操作，但是房贷利率却不能再拿到过去的优惠政策，而是以基准利率的１．１倍执行。这意味着他们每个月要多还好几百甚至是上千元。
此时，中介公司置业顾问建议他们借用其他人的身份证来购置房产，这样一可以不用卖掉以前的房子，二可以享受首套房的优惠利率。左思右量，田先生和在老家的表弟商量，借表弟身份证以他的名义买，这样算是首套房，既可以享受首付三成贷款利率也能打折。房买了，私下和表弟签了一份协议，证明这套房是田先生夫妇的。
风险提示：
借用别人身份证的前提是需要给证件提供者一定的报酬，或者要跟被借人签定附属的协议。此举虽然能规避二套或多套房贷政策，但对于买房者而言，选择一个合适的“替代者”非常重要，一旦“替代者”出现信用等方面的问题，那意味着买的房子也会受到牵连，甚至会被列入黑名单。
对于这个“替代者”而言，一旦他也有需要购置房产或者买卖房产的话，他日后购房也将被认定为二次购房，也将面临贷款困难的局面。如果采用这种做法，银行固然很难发现，但市民本身也存在风险。根据物权法的相关规定，房产的权属以房产证为准。如果一旦和亲朋好友发生矛盾，自己缴了首付款，却不能落户到自己名下，等于“赔了夫人又折兵”。即便私下立下书面协议，也有隐患。一旦亲戚发生意外，写在其名下的房产就成了遗产，只有他的直系亲属才能继承，会带来产权纠纷。
曲线2
假离婚绕开限购令
从事ＩＴ工作的张先生在宝安某楼盘购买第三套住房无法办理贷款时，售楼人员曾建议他与爱人假离婚，贷款买房后再复婚，不料所买的假被银行查出，最终只能退房。类似通过假离婚、公证处置换房产权益等方式，将家庭成员的房产转到其中一个或多个家庭成员名下，再利用没有房产一方的名义买房，成为现在楼市里热议的曲线购房方式之一。
假离婚有两种，一种是找人做假，这种情况其实是没有离婚。第二种是，夫妻俩商量好后到民政部门协议离婚，择日再复婚。这种情况其实是真离婚。以离婚来规避房贷新政，或者绕开“限购令”，在法律上原本是行得通的，因为法律不分“真离婚”还是“假离婚”，离了在法律意义上就是单身。
李先生和爱人结婚两年，而就在１０月份，他和爱人办理了离婚手续，不是感情不好，而是为了迎接小宝贝到来换套大房子。结婚前，李太太名下已经购买有一套８０平米的房子，现在按家庭认定，再买第二套就利率就要上浮。中介公司建议他们先离婚，以李先生的名义再购置一套大户型，等银行贷款办下来再复婚，这样，李先生那套房产仍然算是首套房，也享受相应的优惠政策。
中介公司给他们算一笔账：按当前政策，如果房贷以首套房标准，只需付３成首付，利率８．５折，如果按二套房计算，就要首付５成，而且利率是１．１倍。以购买一套１００万元的住房计算，如果按二套房算仅首付就要多付２０万元，对工薪家庭来说不是笔小数目，更不用算利息支出了。尽管爱人心理有点难以接受，觉得好端端却离婚。但一想到孩子一出生，家里就需要住进来老人、保姆等，目前的空间根本不够住，为了长远考虑，也为了节省开支，李太太犹豫再三，一咬牙，还是同意了。
风险提示：
买房人如果“假离婚”，确实有空子可以钻，银行是以家庭为界定单位。夫妻双方，只要有一个人贷款买过房，无论房子有没有出售，再贷都算二套房。但如果夫妻离婚，以没有贷过款的丈夫个人的名义再买，银行按照他提供的，查询丈夫个人的征信报告，如果他没有买过房，就算作首套。但在离婚后，一方买房，只要在复婚前取得产权证，那房产就属于买房一方的个人财产。如果拥有房产的一方不同意变更登记，另一方只能吃哑巴亏。这样带来的家庭和社会风险也会加大。
除此之外，目前一些银行为了控制风险，避免接到炒房和投机买房的客户，也会设置门槛。对刚离婚的购房者时，通常比较谨慎，银行审贷时会非常小心，很可能无法按首套房放贷。
曲线3
全家接力贷款
楼市调控面前，由“父债子还”演变成了父贷子还、母贷子还，即全家“接力贷”。
接力贷，即个人住房接力贷款，指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。在深圳，有一些置业者为规避二套以上的房贷政策，选择以家中老人的名字申请按揭贷款，并将家中某个子女作为所购房的连带还款人，并由其承诺“负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务，以及在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押”。
用这种方式进行的还款记录，仅表现在贷款合同人(即父母)名下，不增加其子女购房及贷款记录，因此受到父母年龄较大但职业、收入及退休收入比较稳定的部分购房者青睐。
深圳上班的小林父亲已５６岁，假如以他父亲名义贷款，贷款年限无法达到最长，按银行规定，最长只能贷款１０－１４年，这样月供的压力会更大。而据小林介绍，他今年２７岁，月收入不到７０００元，看中的房子按照首付两成计算，月供需要４０００多元。到售楼处咨询，置业顾问建议可以采用接力贷的方式。此种方式下，贷还款记录仅表现在贷款合同人(即父母)名下，不增加其子女购房及贷款记录。也就是说，银行可按照所有借款人的累计收入之和为基础计算月还款额，从而增加贷款额度，通过父子合力以“接力贷”方式来圆购房梦。
风险提示：
申请个人住房“接力贷”需要具备一定条件：作为共同借款人的父母和子女均具有稳定职业和收入，共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力，父母中年龄较大的一方不超过６０岁。关于贷款利率，对所购房屋为子女套住房的，可按照套住房贷款利率执行。另外，目前“接力贷”仅适用于个人住房一手楼贷款，也就是买二手房的一律不行。而且现在银行普遍收紧房贷，接力贷的审批比较难。
另一方面，有可能会出现父母和子女之间有可能因房屋产权产生纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。
曲线4
异地投资置业
自深圳“限购令”出台以来，深圳银行都已暂停第三套及以上住房贷款，外地人购房须提供一年以上在深完税证明或社保记录。这使深圳投资客几乎都偃旗息鼓。而与深圳相邻的东莞、惠州的多个楼盘增强了在深圳市场的营销，莞惠银行的宽松现状令深圳购房客更倾向于异地置业。有开发商的数据显示，东莞凤岗、樟木头等临近深圳楼盘深圳客成交比例大增，其中深圳投资客的比例占７－９成。
据了解，在东莞、惠州，并没有实行限购令，第三套及以上住房贷款，莞惠各银行都没有叫停，只是提高了首付和利率要求，如中行要求首付六成，利率上调２０％；建行要求首付５．５成，利率上调１５％；工行要求首付至少五成，利率上调１０％，具体看客户资质。
据业内人士介绍，如果现在深圳客买房只要能接受首付五成、利率１．１倍的标准，在东莞、惠州贷款基本上没问题。据了解，惠州一些热销楼盘为方便深圳客买房，还特意增加了合作银行的数量，以吸引深圳投资客的光顾。
“我现在手头有一些闲散资金，等着找出口。在深圳买房子被限制，但是听说莞惠的很多楼盘也不错。虽然相对深圳的房子较慢、转手较难，但一方面房价便宜、购买门槛低；另一方面还能贷到款，有银行杠杆可用，总比让闲置资金存在银行里贬值要好。”深圳的一位房产投资客表示，对异地置业还是比较看好，近期正在物色附近城市的房产。
风险提示：
虽说，周边城市的房价比深圳低很多，似乎投资价值很高。但是一些风险仍然要保持警惕。一是在外地置业和在本地置业存在很大差别，因此一定要考察清楚该城市的房地产行情和楼盘的品牌实力；另一方面，异地置业所花费的成本也较大，投资者要考虑买完房产后如何安置，是租还是卖，日后如何出手等。
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“合伙”买房
为了规避房地产的调控政策，有人想出了一个合伙炒房的主意。即，几名炒房者合资注册成立一家企业，再以企业为员工购置宿舍的名义购房。这样一来，就可以不受购房数量的限制，一口气可以买几十套。
而另一拨“合伙”买房的人可并非为了炒房子，而是为了抵御通货膨胀和省钱。“我们现在是负资产了，通货膨胀对我们有利。”在深圳某知名基金公司上班的小林是学经济学出身，对一些经济指标的变化非常敏感他跟一个好朋友俩人一合计，为了抵御通货膨胀，一起“拼钱”买房子。“我们现在一起出资买了一套８０平方米的两房，虽然现在房价还是比较高，但我们觉得，通货膨胀影响更大。即便未来房价有小幅下跌，也没什么影响。”
“调控虽然把房价上涨的势头遏制住了，但是现在房租也涨了好多。”张倩和小孟是同学，他们现在租住的两房一厅，面积约７０平方米，１０月以前，她的房租是每月３５００元，而１０月以后，房东给她的报价是４２００元。“租金涨幅快赶上房价了，与其每月付那么钱给房东，还不如把钱给银行呢。”俩人现在决定在最短的时间内物色一套两房，一起拼钱合买，产权各一半，房贷一起分担。
风险提示：
“合伙”炒房或者“拼钱”买房虽然有利于实现购房梦，但在实际操作中仍有诸多问题。合伙开公司炒房的操作难度较高。除了税收方面的问题外，将来还会有各合伙人利益分配方面的矛盾出现。
而“拼钱”买房的大都是情侣或是熟人，但在产权和署名问题上也颇费思量。如果房产证上有两个人的名字，都算拥有一套房产，这样的话，按照目前的规定，“购房指标”就一次性用完了。如果是单方署名，则需要其他更多的辅助手段来实现自己在产权上的保护。
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