[摘要] 俗话说“年关难过”，年初对信贷发放无比“慷慨”的商业银行近来也只能勒紧裤腰带过日子。日前有传闻称四大国有银行已停发开发贷，昨日又传来京城部分商业银行停发个人房贷的消息。虽然各家银行都对停发贷款给出了否认的回应，不过专家认为，在年末信贷额度紧张和前10个月信贷投放“超标”的事实下，银行不得不收紧信贷。
（来源：北京商报）俗话说“年关难过”，年初对信贷发放无比“慷慨”的商业银行近来也只能勒紧裤腰带过日子。日前有传闻称四大国有银行已停发开发贷，昨日又传来京城部分商业银行停发个人房贷的消息。虽然各家银行都对停发贷款给出了否认的回应，不过专家认为，在年末信贷额度紧张和前10个月信贷投放“超标”的事实下，银行不得不收紧信贷。
此前有消息称，由于信贷额度告罄，北京地区中信、深发展和华夏等股份制商业银行已经停止发放个人房贷，还有部分银行则只接受申请不再审批，要等待来年才能发贷款。当时有银行人士向媒体透露，这次停贷之所以针对所有贷款，主要是因为信贷额度用完。该人士表示，“监管部门对银行贷款按月实行额度控制，一旦贷款额度用光，不管什么贷款都发放不了”。
而这样的说法马上被银行否认。中信银行总行营业部人士昨日对记者表示，该行总行营业部一贯严格执行国家监管部门个人信贷政策规定，并优先保证个人贷款的发放，今年以来也从未停止发放个人贷款。与此同时，深发展银行相关人士也对“停发个人房贷”一事给予否认。而华夏银行客服表示，从未收到个人房贷停发的总行通知。
先有“四大银行停发开发贷款”，后有“京城部分银行停发个人房贷”。本周以来，围绕信贷投放的风波可谓是一波未平一波又起。虽然相关银行均予以否认，但临近年底，银行的信贷额度不足确实是不争的事实。一位股份制银行人士透露，一到年末的时候信贷额度就很紧张，基本上就是月初总行有规模，能争取到就放，月中月末总行关闸时就只能等着。
由于前10个月信贷投放“超标”，商业银行确实也面临着“无米下锅”的尴尬。全年7.5万亿元信贷投放规模，在前10个月已用掉了约6.89万亿元，占全年信贷目标的9成以上。这意味着剩下的两个月月均新增贷款额度仅在3000亿元左右。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，今年前10个月商业银行信贷规模确实增长得有些过快，这对市场流动性、通胀等问题带来了一定影响，监管部门会对银行放贷情况给予更多的关注，保证全年信贷增量在7.5万亿元左右。
今年以来个人房贷业务变化
1月，“国十一条”出台，规定指出“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%”。
4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
11月1日，首套房贷首付30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套房贷为首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。
监管层严控信贷规模多数银行信贷额度紧张
（来源：广州日报 刘新宇）北京市场：据报道，中信、华夏、深发展等部分银行不再接受新的房贷申请。
广州市场：记者从可靠渠道获悉，某股份制银行广州分行确因“额度用尽”而暂停发放所有个人房贷，其他个别银行则对个人房贷采取“选择性放款”措施。
在“四大行停止开发贷款”传言被否之后，个人房贷又被推上风口浪尖。昨日，有消息称，目前部分银行在北京已停止发放个人房贷，原因是“信贷额度已用完”。
记者昨日在本地调查获悉，某股份制银行广州分行确因“额度用尽”而暂停发放所有个人房贷，其他个别银行则对个人房贷采取“选择性放款”措施，反映出临近年末信贷额度紧张的现状。
因“额度用尽”而停贷
昨日，有媒体报道指出，在北京，包括中信银行在内的部分银行本月对个人房贷业务已停止接单，华夏、深发展等银行的部分支行也不再接受新的房贷申请。
消息称，这次停贷并非针对二套房、三套房，而是针对所有贷款，并且是信贷额度用完所致。“监管部门按月实行额度控制，一旦额度用光，什么贷款都发放不了。”
记者就此在广州市场进行了调查。昨日，记者在珠江新城询问中信银行个贷人员，该人士告诉记者，近期并没有出现房贷业务异常的情况，如果资料齐全，“一周左右即可成功办理”。
中信银行广州分行相关负责人也向本报记者强调，该行在广州的个人房贷“肯定在正常进行，额度亦没有用完”。
华夏、深发展等银行在广州的分支机构也否认了停贷一说。“我们没有接到任何关于停止个人房贷的通知”，华夏银行的工作人员向记者表示。
不过，记者昨日经过多方求证，最终从可靠渠道获悉，另一家股份制银行广州分行确因“额度用尽”而暂停发放所有个人房贷。
银行“选择性放款”
尽管多数银行否认贷款额度已经用完，但都基本坦言年底信贷已呈偏紧态势。记者了解到，建设银行、邮政储蓄银行已明显对个人房贷实施“选择性放款”。
“今年监管层对各个银行各季度的信贷投放都是有控制的，全年都偏紧，年底更加如此。”中信银行有关人士向本报记者透露。
满堂红营销中心总监 如也表示，从本周开始，已有几家大的银行采取“选择性放款”，“放款的速度取决于多方面因素，既要看支行的额度，也要看总行的额度，还要看是否有大量的提前还款。”
专家观点：总量调控导致“后紧”
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇指出，在全年新增贷款规模约7.5万亿元的总量控制下，“前松必然导致后紧”，估计今年剩下的两个月，银行的信贷口子还是会尽量掌握得严一些，“这对经济的平稳运行也是有意义的。”郭田勇说。
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政策风向
央行二次加息
最快周五见分晓？
(来源：广州日报 记者王亮、金霁)加息预期压顶，股市接连大跌。央行行长周小川日前表示，央行将着力提高政策的针对性、灵活性和有效性，加强流动性管理。分析认为，央行着力提出调控“有效性”意味着下一步紧缩力度可能加强。市场预计央行最快会在19日再次提高基准利率。
央行强调政策“有效性”
央行行长周小川16日表示，目前国内价格上行的压力需要引起各方面的关注。央行将着力提高政策的针对性、灵活性和有效性。
据《上海证券报》分析，央行此前一直强调政策的“针对性和灵活性”，开始提及“有效性”是本月初发布的《第三季度中国货币政策执行报告》。
周小川此次强调政策的“有效性”很容易让人联系到近期央行采取各种货币政策工具的频率加快，力度加大。分析认为，央行提出“有效性”显示出下一步“加息”的政策意图。
不排除本月出手可能性
对于加息的时机，市场仍预期不一。投资银行大和资本市场认为,预期中国最快于11月底或12月初再次加息, 加息幅度为25个基点。荷兰国际集团(ING)则认为，在明年一季度结束前有两次加息可能，每次提高25个基点。
还有分析指出，由于每个季度末月的20日为结息日，央行在20日左右加息便于银行调整。因此，11月19日可能是最近的一个加息窗口。
虽然部分银行存款准备金率已达到18%的历史高位，但市场预期存款准备金率仍有上调可能，主要将取决于外汇占款的变化和贷款投放情况。“2010年末至2011年内加息5到6次是有可能的，”兴业银行资深经济学家鲁政委称,“而且未来存款准备金率将出现一段密集上调期。”
不过，交银国际金融业分析师李珊珊则认为，昨日公开市场SHIBOR七天拆放利率走高至1.91%，表示资金面有所趋紧，尚不好判断再次加息的可能性，“定量调节工具或许比较有效。”
预测
明年信贷大缩水
央行数据显示，前10月人民币贷款约增加6.89万亿元。按照7.5万亿元的总量计算，今年最后两个月，只剩下约6000亿元的信贷空间。
值得注意的是，信贷偏紧还可能在明年得到延续。兴业银行首席经济学家鲁政委就认为，在防通胀的调控预期下，我国将持续经历政策密集期，估计明年信贷投放难超7万亿元。
有媒体引用知情人士的消息称，明年银行业6万亿元~7万亿元的信贷增量，已成为各方普遍接受的区间，加上对银信合作的限制，这意味着明年的信贷规模要比今年缩水1万亿元~2万亿元。
现在，因为二次调控等政策的出来，房价“拐点”论盛行坊间，许多消费者开始观望，对房价下跌望穿秋水。但是去年房价上涨，却又让许多自住型消费者心悸，怕买房子后贬值。
那么，在楼市打折越来越激烈情况下，哪些房子最值得购买？购买这些房子不但不会吃亏，而且还会保值增值呢？
在稀缺地段买套房
李女士在北湖路有一套60平方米的住房，孩子已经上大学了，自己和老公单位不错，养老保险、健康保险齐备，去年初，手头已有70多万元钱。
没有压力的她，想换一套大一点的房子。
李女士想买一套不贬值的房子，于是把目光盯向了城区中心。中心地段有的房子虽然是稀缺品，但总价太高，增值潜力不大。因此，她准备选择在稀缺地段的中等户型，相对来说，这里的房子增值会大一些。
有了这样的想法，去年6月，李女士在邕江边买了一套110平方米的房子。买后三个月，她的房子每平方米就增值了600元。如今，这套房子已经增值了7万元左右。
买房物语：
在目前的房价走势下，可以重点关注稀缺地段，比如名校、医院、商圈边的中等户型房产。城市稀缺地段房源有限，又由于政府控制产品结构，导致中等户型房子成了稀缺地段的稀缺品。一般来说，无论政策如何调控，这类房子的价格都不会怎么下跌，即使下跌，其保值性相比其它地段的房子也要强得多。当然，要论增值潜力，稀缺地段因为生活、休闲、购物、交通都较成熟，比其它地方的房子也会大得多。
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在轨道沿线买房
马小霞以前在上海工作，那时她在地铁边买有一套小户型房子。虽然是用于自住，可经常有一些房屋中介公司问她的房子出不出租，甚至还会有一些租客将租房启事贴在楼下。
2007年7月，马小霞因为工作调动的原因来到南宁。她准备买一套房子，有在上海的经验，她最看好南宁地铁、轻轨沿线的楼盘。
经过一个多月的实地看房，今年5月中旬，马小霞认为南宁规划中的地铁沿线有一个小户型房子极具增值潜力，便迅速买了下来。现在，虽然楼盘增值幅度不大，但她估计，等地铁线贯通后，她的房子前景会一片光明。
买房物语：
在楼市多事之秋，看一个房子是否能保值增值，要看未来房价的走势，区域的发展前景，以及房子今后能否顺利出售和出租，以及出租时租金的高低。
随着南宁日趋国际化，可以肯定的是，今后将会有更多人涌入南宁，这些人有可能租房，有可能买房，所以90平方米以下户型的房子，还是有增值前景的。
当然，并不是所有地段的90平方米房子都能增值。一般而言，轨道沿线的小户型楼盘由于交通便利、配套设施较完善，出租和租金相对有些地段而言，具有较大优势。
买一栋别墅
孟忠明在一家房地产公司工作，待遇不菲。有一套房子的他，准备升级自己的住房。
由于本身是做房地产行业，对房地产政策、房价走势十分了解，所以，去年3月，在房价不断上涨期间，孟忠明买了一套180平方米的别墅。虽然别墅当时价格有些贵，但从长远来看，别墅会增值。果然，半年后，这套别墅增值了30%。
从去年10月起，尽管各地房子价格有些下滑，南宁等许多城市的楼盘都在打折，但孟忠明的这套别墅，不但价格没有下跌，反而在持续上涨。
买房物语：
2006年，国家连续出台一系列宏观调控政策，其中最关键的一条就是严把土地关，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。今年元月，国家又重申了这个规定，要求各地进一步严把土地关，不准批复别墅用地。
有关人士预测，随着中小户型的增多，这些房子今后会有销售压力。而大户型，尤其是别墅类产品，未来不会存在销售困难。由此看来，别墅将是未来真正稀缺的高价产品，未来不会因为其它房子的价格下跌而降价，反而会因为稀缺，有保值增值的可能。
链接：六个因素，让你买套保值房
目前楼市正处于微妙期，房价上行压力大，各方的博弈呈胶着状态。因此对于自住型消费者，重要的是要辨别所购物业的保值性。那么，房子保值必须具备哪些要素呢？
地段。李嘉诚曾说：“决定房地产价值的因素，是地段，第二是地段，第三还是地段。”这句话道出了房子的真谛。当然，地段中是否有优质的稀缺资源对其是否有保值增值也至关重要。
品质。房子的好品质，基本反映在房子的格局、楼层、朝向、材料、工艺等方面。
价格。房子的价格与周边同类型、同档次楼盘的价格对比，如果明显高出，那么在市场调整时就会有一定的回调空间，如果价格相对较低，受到市场波动的影响就小。
配套。生活方便是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括现状的，也包括近期将实现的。一个生活区除了交通方便，还需要邮局、银行、超市、餐饮、中小学、幼儿园、公园、休闲娱乐场所等配套设施一应俱全。当然，还要看配套的品质与档次，比如小学不是名校，休闲娱乐场所不知名，就不能直接带动房子保值增值等。
居住。楼盘保值增值既要看房子的单价和总价，还要看适不适合居住。不适合居住的房子，即使再高档，也是鸡肋。
物业。房子作为一种特殊商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视，很大一部分购房人就是冲着物业管理的口碑来的。相反，物业在管理与服务过程中屡次出现问题，多次与业主发生冲突，使业主存有一定不安因素，就会导致消费者对开发商的信任度大打折扣，买房信心大大受挫。来源 南国早报
“没有最严厉，只有更严厉。”房产调控政策越来越严厉，但政策和市场博弈的结果会如何？没有人能够言之凿凿地作出预测。“美国人生病，全世界吃药。”美联储宣布购买6000亿美元国债的定量宽松计划出台，引来各国一片批评指责声音。美联储印钞票，全球通胀的上升正越来越令人担忧，大宗商品涨价、农产品涨价、生活必需品涨价——那么，房子不涨价吗？即使有人拍胸脯担保房子不涨价，老百姓会相信吗？
问题是，房产新政一道道地出来，调控之下还要不要买房卖房？该怎么买房怎么卖房？这是值得慎重掂量和仔细盘算的。
【32岁外企技术高管陈先生】
新政频繁出台，改善住房计划“暂缓”
我是山东人，我太太是江苏人，一起来上海发展3年后，我们将老家的婚房卖掉后，于2008年年初首付七成，在上海南站附近购买了一套不足60平米的两室，可自打2007年儿子出生后，我父母和我岳父母轮流过来帮带孩子，套房明显太小不够住。
英明的太太早前就有筹划，我家必须购买两套住房，以满足双方父母不定期来沪探视使用。当初购买用的是我的公积金，完成置业计划的一半，太太计划在闵行阳光美景城购置一套更大些的寓所，用她的公积金并享受首套购房利率优惠。可留给双方老人轮流居住，将来也可以作为儿子的老婆本。尽管我俩收入尚可，可从2008年起房价一路飞涨，再购置一大套压力很大，第二套房的计划一再顺延，为了凑够第二套房的首付，我悄悄将家里储蓄的大半投入股市，希望提早凑足首付，但事与愿违，一进股市即踏上漫漫熊途，即使经过了今年的红十月，我的股票离保本还有段距离，瞒着太太做这事的我如坐针毡。幸好今年以来房地产新政频繁出台，太太为一直萦绕心头的二套房计划愈来愈纠结：近期房价是稳定了，可如今首套购房认户不认人了，物价也在上涨，儿子在长大，早教、营养费用在增加……公积金第二套房的贷款利率也上涨了，即使我们的储蓄没有进股市，闵行较好地段的100平米住宅50%的首付也很难筹出。在确定近期购房无望的情况下，我给老婆去了一封QQ体的申请书：
“亲爱的LP，我们刚做了一个艰难的决定，因不断出台房产新政与我家的改善家庭住房计划有冲突，家庭成员(我和三岁的儿子)决定将改善住房计划暂时搁置，将投资计划提前，我们把购房还是租房的选择交给您来决定！你可以选择购房不租房，但是我们必须温馨提醒你，即便你选择了购房，由于我们将近半数的存款已经投入股市，暂无全款而退迹象，目前我们也没办法付得起50%的首付。”
饱受了太太一顿温柔绵掌的几天后，我们迅速在阳光美景城以5000元/月的价格租了套140平米精装修公寓，同时我们的二室以3000元/月的价格出租了出去。对我家来说，二套房购买计划只能择时而动，老天保佑牛市继续，保佑房价稳定到我们凑足50%首付的那天。
【刚从加拿大探亲回来的李小姐】
担心犹豫中，考虑是否去海外购房
近期，国家对房产市场的调控力度越来越大，预期未来国内房价的上升空间会很小。传闻中，上海还有房产税或物业税的出台，吓死我了！这些天，我正在考虑要不要卖掉普陀区的一套二室一厅住房，然后去加拿大买一套乡村别墅。
虽然在加拿大只待了一个月时间，但我对那边的人文环境和生活气息印象特别好，总想有机会到那边常住。于是，在加拿大买房的念头油然而生。无论是房价还是生活质量，都是选择那边更理想。但问题是，我近阶段还在上海工作和生活，把房子买到加拿大毕竟不方便。不仅没法居住，还不好管理。要知道加拿大对业主的要求是很高的，草坪是不能没有人修理的。正因为如此，我还在焦灼地犹豫中。
上海不久前出台了每个家庭只能新购一套商品房的规定，我认为这个没什么不合理的，但心里也有一种担心：这样一来，有钱人都跑到国外去购房和居住了，岂不是造成我国资本外流？让外国人享用我们改革开放的成果了吗？
【努力攒钱的程先生】
刚需购房，房贷严控不应“一刀切”
我大学毕业已经工作快10年了，一直不停地在攒钱，为的就是能买一套属于自己的房子。其实，我的购房要求真的很低，平时主要关注松江、嘉定、闵行和宝山这些外环外的郊区楼盘，反正只要离地铁线近一点就可以，至于市中心的楼盘连去看的勇气也没有。
原本我以为房贷严控政策只是针对炒房的投资客，其实不然。房贷严控不断升级而且“一刀切”，让属于刚性需求类型的普通自住客也跟着“倒霉”。比方说吧，我现在手头上好不容易攒了40万左右，原本作为首付应该够了，但是新规定说首套房贷的首付比例从两成提高到三成，让我这样的工薪阶层从哪里再凑10多万？另外，首套房贷的利率优惠幅度也从7折缩减到85折，这不是拿普通自住客“开刀”吗？为什么不将二套房贷的利率上浮10%再大幅提高呢？
我仔细研究了有关部委在9月29日出台的楼市二次调控措施，其中提到“完善差别化的住房信贷政策”，这就说明对于普通自住客和炒房投资客应该区别对待，不能将这两者混淆起来都“一棍子打下去”。而且的政策也没有说首套房贷不能给予利率7折优惠，那么银行凭什么“急吼吼”地取消呢？
【国企职员徐先生】
如果没有新政，房价一定在呼呼往上蹿
今年以来，“最严厉”这个词我听到了很多次。每次出台的调控政策都是“最严厉”的，但是每次政策出来以后，市场有反应的时间却越来越短，感觉大家都越来越“疲”了。就好像生病了吃药一样，次吃点药马上见效；第二次药量加了，效果却减淡了；第三次再用药，虽然下的药更猛了，病人却好像产生了抗药性，没啥大的反应了。
不过，如果要说这些“最严厉”的调控政策没用，倒也不尽然。不妨设想一下，如果今年没有这么多的“最严厉”的调控政策，现在又会是什么样的景象呢？
如果没有这一浪接一浪的调控政策，房价恐怕还在呼呼地往上蹿，大家的胆子会越来越大，这半年时间过去，原来三万的房子恐怕已经涨到了五万，而且，如果涨得这么迅速，恐怕跟进的人还会越来越多。如果没有调控政策，估计现在会是房价涨得最最闹猛的时候呢。
不过，虽然暂时遏制住了房价疯涨的势头，这些“最严厉”的调控政策还是没有达到很多人的期望值：让房价回落到老百姓能够承受的范围内。
看着居高不下的房价，我常常想，原来有钱的人这么多！这么多的钱在楼市里不出来，还有很多人守在外面伺机杀进去，要想让房价回到老百姓的承受范围内，调控政策恐怕还任重道远啊。
现在房产税这把政策利剑又悬在上空了，套用一个流行的句式：“没有最严厉，只有更严厉。”恐怕政策和市场的这个博弈，还要长久地进行下去。
【百态1】
分期付款
日前，记者在江苏某一手楼盘售楼处获悉，房贷政策屡次收紧后，已拥有多套房的购房者已没有可能从银行方面得到购房贷款，但是可以通过向开发商分期付款的方式渡过难关。从某种角度说，这一新方法甚至更有利于短线炒房。
售楼小姐告诉记者，已拥有多套房的购房者再次购买他们的期房时，可以考虑一次性付款或者用分期付款的方式来规避政策障碍。对于资金不足的人，可以先首付五成房款，并选择分期付款模式，待交房时补足另一半房款和期间的资金占用利息即可。
不难发现，与原先的贷款模式相比，分期付款模式的优点在于从购房到交房这段时间里不用按月偿还欠款，有利于月工资不高的炒房者。等到了交房的时候，购房者完全可以用抛售相应商品房的所得来偿还未付房款。
譬如，一套200万元的期房，购房者仅需支付100万元的首付款后就可以等着交房了。一年后，房价涨到了260万元，该购房者可以抛出住房，偿还购房欠款100万元和利息10万元，结果净赚50万元，投资率高达50%。而走银行贷款的模式，投资率应该高不了太多，但平时的还款压力会大很多。
采用分期付款的方式购房，的风险来自房价的波动。一旦从购房到交房这段时间里房价不涨反跌，炒房者无疑将遭到重创。
【百态2】
成立公司
据了解，国家近期接连出台的房市调控政策均是针对家庭和个人的。于是，有人想出了这样一个合伙炒房的主意。即，几名炒房者合资注册成立一家企业，再以企业为员工购置宿舍的名义购房。这样做的好处，在于不受购房数量的限制，一口气可以买几十套；但缺点也是明摆着的，那就是将来的炒房所得要被征收高昂的企业所得税。
“私营企业逃税在我国是一个普遍现象。这一点税务局的人都知道，你没必要为他们担心。”在房产投资领域已有诸多经验的邝先生相信，能合伙开公司炒房的人，一定不可能没有办法来逃税和避税的。
话虽这么说，但比起其他的方法，合伙开公司炒房的操作难度较高。除了税收方面的问题外，将来还会有各合伙人利益分配方面的矛盾出现。因此，实际操作中到底能不能行得通，还有待商榷。
【百态3】
不办产证
买下了一手商品房，而不去房产交易中心办理产证，是应付房产新政的又一对策。因为不办产证，房产交易中心查不到房屋所有人，自然就没法认定你有多少套住房。以前，人们只是用这一方法来拖延交契税的日子，将来人们还有可能用这一方法来逃避房产税或物业税。
显然，这一对策有自身的局限性。首先，它只适用于一手房，购买二手房是不可能拖着房产证不办的，不然等于没有买房。其次，买来的商品房必须是用于自住目的的，不然将无法买卖。再者，不要相信不办产证房子一定跑不了，万一你的购房证明遗失，那就麻烦了，谁来证明这套房子是你的呢？到时候，偷鸡不成反蚀一把米，其实是不划算的。然而，有人相信，我国的政策是多变的，靠不去房产交易中心办产证的方法，可以躲过政策紧缩期，未来一旦政策宽松了，就没事了。
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