[摘要] 事实上，从中指研究院华中分院每周对武汉楼市的监控数据中可以看出，武汉楼市房价仍是居高不下的，最新统计数据显示，11月1日—11月7日这一周，武汉成交均价却出现一定程度回落，环比跌幅为9.14%，但成交均价仍高达6710元/平。高涨的房价、频繁出台的楼市调控措施下，各类型购房者又有怎么的买房心态和历程呢？
编者按：从“四月新政”到“二次调控”，从各大城市先后推出的“限购令”到“鄂六条”、“武汉六条”，从首付比例上调到银行加息，紧锣密鼓的新政下，开发商寻求规避之道忙得不可开交，购房者为了看清与自己息息相关的楼市也是颇感无奈。据一位售楼人员曝光，现在去买房的购房者衍生出多种“买房表情”。
11月2日，武汉市房管局发布了今年三季度“武房指数”，受4月份以来“国十条”等调控政策影响，三季度商品房销量出现明显下滑，武汉新住房均价为6081元/平，较上季下降了234元/平。10个城区中，有5个城区成交均价跌幅超过5%。市房管局分析，武汉房价转跌，主要由于新政实施后，大部分新上市项目定价有所降低，而且三环线以外中低价位新房上市和成交量均较大，带动住房价格回落。此外，三季度部分城区因有经适房和限价房上市，拉低了成交价。
事实上，从中指研究院华中分院每周对武汉楼市的监控数据中可以看出，武汉楼市房价仍是居高不下的，统计数据显示，11月1日—11月7日这一周，武汉成交均价却出现一定程度回落，环比跌幅为9.14%，但成交均价仍高达6710元/平。高涨的房价、频繁出台的楼市调控措施下，各类型购房者又有怎么的买房心态和历程呢？
【购房者说】
卢先生：预期武汉房价还会涨 该换房时就换房
国营单位工作时期，单位分了房子，由于不是电梯公寓，随着年纪的增长，迫切需要换个电梯公寓；三口之家住着两居室，随着孩子慢慢长大，急需换个三居室……这些都是目前楼市存在的改善性需求会出现的情况。
统计显示，近期，武汉楼市套均成交面积超过105平方米，高于去年的90平方米，其主要集中在市中心楼盘。这主要是改善型购房需求在逐步释放出来。
在一家事业单位工作的卢先生，经历了半年的看房后，他终于选定了一套三室两厅的房子。目前在两居室居住的他表示，他买房主要是看两个方面，一是位置，二是户型。“这次看中的是一套110平方米的户型，如果加上开发商赠送面积，足够三口之家使用。此外，这个楼盘的绿化、交通等配套让我比较满意，所以下定决定买房了。”
卢先生表示，尽管国家出台了“新国五条”调控房价，而且二套房首付必须五成，但是并不影响他换房的决定。尽管有朋友认为房价还会向下调整，但卢先生认为这个地段价位已经比较合理了，他不想把更多时间浪费在看房上了。而且在他看来，今年以来的楼市调控政策效果并不明显，未来武汉房价还是上涨的可能性更大一些。
业内人士分析，改善型需求群体对于价格的承受能力相对较强，只要楼市价格保持稳定，配套和品质较好的中心区楼盘应该会受到关注。
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改善型“换房”实用三技巧
（来源：南京日报）小房换大房，旧房换新房，品质差的换品质好的，如今，改善型置换的人越来越多，何时置换比较适宜？怎样置换才能恰到好处？裕兴不动产奥体融侨中央花园店负责人王祥根据自己多年之从业经验，给购房者以旧换新提出三个招数。
招数一：置换改善时间越早越好
王祥认为，从长远看，房地产发展处于盘旋上升期，旧房、品质差的房子没有新房、品质好的房子增值幅度大。换的越迟，付出的成本与代价将越高。
招数二：选择淡季进行置换更好
旺季时房子卖得快，性价比好的房子停留时间短，购房者选择机会少，而淡季选择机会明显增多，考虑的时间更从容。旺季时房子比较好卖，房主售房除追求高价外，还对付款条件要求特别苛刻，比如要付全款，不能申请公积贷款等。
招数三：三个步骤以旧换新
购房者以小换大改善住房，是先卖后买，还是先买后卖，一买一卖之间的时间差如何把握，这里大有讲究。王祥认为，有实力的可以先买后卖，实力不强的应先卖后买。对于前者很好操作，而对于先卖房后买房的则三个步骤：
步，卖旧房与看新房同时进行，避免自己的房子卖了，却买不到看中的房子。
第二步，与房主协商，先付定金，让房主给出一个时段卖房以筹措房款。王祥特别提醒，在置换房子时，很多人心存“自己的房子多卖点，想改善的房子多还点价”的想法可以理解，但不能为小利而贻误时机。
第三步，先付定金，房子尽量卖，卖不掉就去现房抵押支付首付，这样旧房可以从容挂牌销售。关键是置换者要有这样的勇气和魄力去做。
【观望者说】
梁小姐：不啃老不裸婚 置业计划一推再推
2010年10月10日，是“百年一遇”的“三连十”吉日，更寓意“十全十美”，被视为全年吉日。当日，武汉市有3615对新人登记结婚。有业内人士分析认为，武汉市民的年龄结构中，25-35岁这一适婚年龄段的比重相当大。
相关部门的统计也印证了这一点：每年至少有5万大学生选择在武汉就业定居，每年至少有超过6万对的新人喜结连理，每年都有数万人从沿海转移到武汉。就拿结婚来说，武汉每年至少有200-250万平方米的婚房市场需求，毫不夸张地说，婚房市场将是未来5-10年房地产市场的重要“生力军”和主力。
可是这样的一大群适婚人群原本是买房的主力军，可现实生活中，他们却为买房苦苦挣扎，工资的增长始终追赶不上高房价，他们也只能望房兴叹。
梁小姐原本打算今年买房结婚，可是眼看着2010年还有两个月就要结束了，她这婚还没有结。“我甚至想过跟男朋友裸婚算了。”她说，“可他不让，他觉得一定要给我一个属于自己的窝。这样才有家的感觉。”梁小姐认为，尽管今年4月和10月，国家都出台了一些措施调控房价，原本她也以为这意味着今年是买房的好时机，可是一年下来，发现武汉的房价根本没有松动的迹象。“就我们两人目前的收入来看，买房结婚的愿望实现起来确实很难。”
对于很多80后的适婚族都选择“啃老”的方式来买房，梁小姐也表达了自己的无奈，她和男朋友的家庭背景都不算特别好，“本身父母在养老方面已经没有给她们增添负担了，又怎能为了买房去‘啃老’呢？”
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购置婚房三项建议
（来源：新京报）对于新婚人士来说，首次置业很重要，而很多人却又因为是首次置业，经验不足，会做出不合适的决定，因此针对新婚人士购置婚房过程中考虑的因素，“链家地产”副总裁林倩给购置婚房的人士提出以下几点建议：
首先，需要考虑的就是经济承受力问题。对于新婚人士购房来说，由于前期的资金并不是特别充裕。因此在选择房屋的过程中应充分考虑价格的因素。据“链家地产”市场研究部统计，将近80%以上的人群都会借助贷款来完成置业。但是，在贷款的月还款比例上应该要有比较严格的把控。一般来说，月还款额占两人总收入的30%—40%是比较合理的。考虑到未来的自身提升、继续学习的费用以及一些其他的额外开支，并且未来加薪的可能，所以在这个范围是比较合理的。
其次，房屋的选择也至关重要。对于新婚人士购房，在房产的位置选择上也是至关重要的。由于受到自身经济条件的限制，选择二手房虽然从房屋的自身品质来说比购买新房差一些，但是购买二手房相比之下更加节约，并且也省去了装修的费用。因此可以选择靠近市区或者工作地点的二手房，工作很方便。对于新婚夫妇来说，初次购房只是为了解决暂时的居住问题，在事业得到发展之后二次置业是必然的，所以可以先考虑买二手房，在有条件的时候再考虑对居住条件进行升级。
再次，后期孩子的教育问题。新婚夫妇在结婚的前几年可能不会要孩子，但是早点考虑小孩子的入学问题还是很重要的。如果经济能力允许，选择房子可以在合适的幼儿园，小学，中学和大学附近找合适的房源。虽然这部分区域周边的房价可能会比较贵，但是相比在孩子出生之后，上学问题的难度，此外还有家里的老人。购房者应该综合考虑各种因素，再决定购买。
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