[摘要] 中国的房地产业，正进行着一场重大的结构调整。这场调整开启的变局，将比任何一次短期调控的影响都更为深远。龙头房企抢滩3000万套保障房。
中国地产业谋变 龙头房企抢滩3000万套保障房
（来源：网易财经）中国的房地产业，正进行着一场重大的结构调整。这场调整开启的变局，将比任何一次短期调控的影响都更为深远。
10月27日发布的十二五规划《建议》提出，未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。
“未来五年新建保障房的数量将达到3000万套，大约可解决1亿人的住房问题。”中国房地产业协会副会长朱中一日前表示。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这意味着中国房地产业将在中央调整经济结构和经济发展方式、保障民生的背景下，面临一场“调结构”的重大转型。
尽管参建保障房曾被讥讽为“鸡肋”，但万科等龙头房企已提早布局，而一些新面孔也不断加入到争夺战中来。他们瞅准的，却是3000万套背后更大的市场以及一种新的盈利模式。
龙头房企纷纷试水
27日，深圳市宝安区一块不起眼的限价房用地引来万科、金地和卓越三大开发商的角逐。最终，卓越集团力压万科、金地后胜出。值得注意的是，卓越集团此前开发的产品多以商业物业和高档住宅为主。而此次拿下宝安区西乡街道地块，标志着卓越集团首次参与保障房项目。
随着政府加大保障房建设力度，越来越多的大开发商有了参建保障房的“次”。
今年9月，金地取得了深圳市龙华扩展区0009地块保障性住房开发权，总建筑面积约35万平方米。这也是以开发高档住宅为主的金地首次参与保障房项目建设。
除了一些首次参与保障房项目的开发商，原本已经参与其中的开发商也在加大在保障房项目中的份额。以万科为例，已开发和正在开发的保障房建设项目达150万平方米以上，今年8月又在深圳、北京和南京取得3个保障房开发项目，新增保障房开发面积160万平方米以上。绿地、招商地产、保利、远洋地产、富力等房企，也在加大保障房建设力度。
而卓越集团对于保障房市场显然也是兴趣渐浓。集团深圳分公司总经理谢利民向网易财经透露，随着各地政府加大保障房建设力度，卓越目前也正在青岛、长沙、武汉等地投标保障房项目。
蛋糕还是鸡肋？
不少企业声称建设保障房完全是出于企业社会责任，甚至有业内人士自曝，企业目前参建保障房可以说是一种各方合力作用之下近乎无奈的选择。
金地董秘徐家俊向网易财经坦言，在一线城市，尤其像在深圳，出让的纯商品住宅地块出让少之又少，企业的拿地策略也要因此发生转变。华远集团总裁任志强(博客)也曾在其博客中自曝，北京在土地出让中设置了门槛“保障房资格”，华远集团多次高价竞标北京土地，但仍以失败告终。
不过，更多的开发商敏锐地看到了整个市场结构酝酿变化背后的机会。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，未来住房市场肯定会分为保障房和商品房两块。粗略估算，保障房日后将分流一半商品房需求。
万科副总裁毛大庆表示：“长远看来，目前龙头房企要做的就是适应这个市场，不能完全不涉足，在这个市场里也要保持一定的份额。”
金地董秘徐家俊也认为，在政府加大保障房建设力度的情况下，未来这一块市场份额会越来越大，龙头企业肯定不能完全放弃。
事实上，保障房并非无利可图。据万科副总裁毛大庆介绍，目前开发商参与保障房项目的主要形式是代建，一般政府会出地出钱，由开发商代建，回报是占总投入约3%的管理费用。
“不用投入，还有利润，何乐而不为？”长江证券分析师苏雪晶直言。
在她看来，虽然保障房利润远比不上建商品房动辄几十个百分点，但运营、销售和融资的成本小，风险也小。因此，参建保障房，对于上市公司而言，可以保持业务稳定发展，相当于调控时的避风港。
陈国强表示，3%的管理费用其实主要还是开发商代建廉租房和公租房的收入，而双限房和经适房的利润会更高一些。
广发证券分析师赵强认为，目前建设保障房还没有好的盈利模式，因此现在参与建设，进行前期探索，可以为以后进入这一块市场积累经验。
缺位的保障房建设模式
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前的问题是吸引更多的开发商参与。政府大的思路已经确定，但具体制度还不完备，包括开发商参建的方式、条件、回报等。“接下来要做的事情还很多。”
万科副总裁毛大庆认为，中国目前开始重视保障房项目的前期工作，比如加大土地供应和建设力度，但对于运营还没有好的模式，因此像占用资金多又无法快速回笼的廉租房，就面临着资金困局。
“吸纳险资与民间投资无疑可以促进保障房建设，但对于企业而言，最需要的是资金的退出方式。”毛大庆表示。
长期关注国外保障房项目运营的毛大庆说，廉租房项目在国外多是靠REITs来运营，正是靠与资本市场的对接，使得企业能够将其作为持有资产，甚至可以抵押来融资，从而盘活资金，这样也可以吸引更多的企业参与到保障房项目中来。
毛大庆认为，与建筑商相比，开发商的长处在懂得如何控制成本以及建更适合老百姓需求的保障房。且建设保障房的任务十分繁重，不可能完全由政府来做。以深圳市为例，一年5万套的任务光靠政府自己肯定无法完成，因为政府还要修建地铁、学校、医院等。
四大房企季报出齐 调控深化力促房企战略转向
（来源：新华网）截至目前，作为行业龙头的招、保、万、金四大房地产企业三季报已全部披露，除万科前三季度营业收入同比出现回落外，其余三家均实现营业收入及净利润较大幅度增长。虽然年内房地产市场的调控不断加力，但龙头房企的市场表现依旧亮眼。随着调控的逐渐深化，龙头房企的应对策略走向如何，引发市场普遍关注。
四大房企季报“熊市不熊”
数据显示，１８日率先披露季报的招商地产前三季实现营业收入９５．８５亿元，同比增长８１．２７％，实现营业利润２３．７亿，同比增长９８．５％；金地集团前三季度实现营业收入１０４亿元，较去年同期增长１００％，营业利润１９．９亿元，归属母公司净利润１３．４亿元，分别较去年同期增长７０．６％和７４．２％。
２５日公布季报的万科虽然营业收入同比下降２７％，但仍实现净利润３２．７亿元，同比上升１４．６％，同日，保利地产发布季报说，前三季实现营收１７２．９亿元，同比增５１％，实现净利润２２．９亿元，同比增２８．２１％，其中第三季度净利６．６３亿元，同比增６９．８７％。
分析人士表示，总体看，四大房地产企业在房地产调控措施接连出台、市场成交量显著回落的大背景下，依然保持不错的发展态势，可谓“熊市不熊”。对此，资本市场也给予了积极的回应，２６日，四大房企三季报出齐次日，其股价均逆市显著上涨，截至当日收盘，招、保、万、金涨幅分别达到０．６３％、３．３２％、２．０７％、０．８７％。
至于本年度最后一季度四大房企表现，业界人士保持谨慎乐观，这其中，市场分析人士对于万科更为看好。
华泰联合房地产行业首席研究员鱼晋华分析说，万科此前营收下降原因在于竣工结算不均衡，随着更多项目竣工并转入结算，预计万科第四季度实现结算收入将超过前三季度总和。东方证券房地产行业高级分析师杨国华更乐观认为，万科已处于新一轮扩张期，预计全年销售金额有望冲击１０００亿元。
值得注意的是，万科已宣布向８５１名对象实施的为期４年的股权激励计划，行权条件为以授权期前一年净利润数为基准每年复合增长率不低于２０．５％，这也被市场普遍解读为传递了积极的成长信号。
应对资金压力各显神通
此前有业内人士分析指出，整体来看，今年以来，房地产开发企业资金面普遍趋紧，并对土地市场形成显著影响。
不过，从四大房企披露的三季报看，这些企业资金面并没有想像中的紧，以万科和金地为例，截至三季度末，万科所持有货币资金较中期时大幅增长至３１５．４亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和１５８．３亿元；金地三季末货币现金则达到１３０亿元，较去年末增加３４亿元，同时期末资产负债率较半年末下降５个百分点。
万科在其三季报中承认，今年以来开发企业资金面趋紧是主要趋势。为此，万科在第三季度产品定位以自住型需求为主，取得良好销售业绩，实现销售面积２８０．８万平方米，销售金额３４６．４亿元，分别比去年同期增长７３．９％和１２４．９％。
而金地集团则是实施保守的财务政策以应对销售减速可能带来的资金压力，数据显示，金地今年制定的土地投资计划为１１４亿元，而前三季度共计获取５个开发类新项目，新增土地储备１０７．５万平方米，需支付地价款４１．１亿元，仅完成全年投资计划的３６％。除此之外，金地通过中高端的产品线定位避开保障性住房对低端住房市场的冲击风险，通过布局城市副中心及轨道交通沿线的扩展战略，享受城市价值提升。
鱼晋华分析说，金地目前的财务状况安全，手持现金是自从０８年以来的水平，与之相对的是金地在新增储备上仍持续保守，本季度内仅新增三个项目。
国金证券房地产行业分析师曹旭特认为，九月底出台的第二轮调控政策阻止了价量齐升的态势，市场进入新一轮对峙期，即量降价平阶段，能够打破这一均衡的重要因素是开发商的资金链，由于经历了三季度的快速销售回款，目前开发商资金链又有所缓解，所以这一对峙局面将至少持续至年底。
调控深化力促房企战略转向
虽然从季报本身来看，不断加力的房地产调控并没有对龙头房企产生过于显著的影响，不过仔细分析龙头房企的盈利点与未来发展方向就不难发现，房地产市场调控的逐渐深化已经促使房地产的龙头企业开始调整发展方向和市场定位。
长江证券房地产行业研究员苏雪晶表示，万科在三季度中创出３４６亿元的销售记录，几乎赶上上半年的销售水平，主要是源于公司制定了较好的销售策略以及自住型需求为主的产品定位。与其他公司相比，万科在进入三季度初期就开始大量推出产品供应市场，比其他公司早一步吸收前期被压抑住的刚性需求。
对于今后的发展策略，万科表示，将坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥战略纵深优势，控制拿地风险。
安信证券的行业分析师在对招商地产的三季报进行分析后表示，前三季度招商地产的拿地规模低于２００９年的水平，反映出公司于积极中保持审慎的理性发展策略。
国信证券房地产行业分析师方炎在对金地集团的三季报进行分析时表示，面对严厉的调控政策以及行业可能出现的调整，金地集团以住宅为主，保持稳定开发节奏，通过中高端的产品线定位避开保障性住房对低端住房市场的冲击风险，通过布局城市副中心及轨道交通沿线的扩展战略，限度享受城市价值提升。
与此同时，在拿地的方向上，房地产龙头企业开始纷纷将目光转向二、三线城市。万科在２０１０年第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目２０个；招商地产三季度则在漳州、佛山、厦门进行了土地市场的布局；金地集团则在大连、宁波、烟台、珠海等地购得了土地或是收购了相关项目的股权。随着调控政策的逐渐深化，仍有很大发展空间和潜力的二、三线城市将成为未来房地产企业竞争的主要战场。
（来源：广州日报）数据显示，在已公布三季报的44家上市公司中，三季度末手中持有的现金及现金等价物余额达到1062亿元，万科更表示，公司三季度所持的资金较中报时大幅增长，至315.4亿元。
虽然在“国十条”等楼市调控下，中国楼市销售似乎并没有受到明显影响。已发布三季报的开发商前三季度营业收入超过1004亿元，季度末持有的现金和现金等价物超过千亿元，大开发商依然不差钱。不过，由于特殊的结算模式，这四大企业三季度环比下降了五成多。
四大家族三季报全亮相
随着保利地产今日发布三季报，A股地产的四大家族三季报全部亮相。累计实现营业收入596.8亿元，归属于上市公司股东的净利润83.29亿元。保利地产今日公报显示，7-9月份实现的净利润为6.63亿，同比增长69.87%，单季净利润金额超过万科的4.6亿元。
不过，在四大地产公司中，万科在严政调控下，整体表现也不逊色，该公司公告表明，今年三季度公司实现销售面积280.9万平方米，销售金额346.4亿元，占到前三个季度销售总和的48.5%。其中，8月和9月份连续两个月销售额突破百亿大关。另外，金地集团1~9月份净利润133982.30万元，同比增长了74.20%，而二季度净利润同比增幅为327.02%。
限购等政策效力初显
广发证券分析师表示，限购等政策效力初显，监测的城市中，成交量环比下跌城市超六成。不过，该机构分析师表示，在上市房企中，万科结算高潮在第四季，股价可能达到12元；而金地集团今年全年将实现250亿元左右的销售额，目标价为9元。
上市房企资产负债率大幅上升
虽然单季度业绩环比下降，开发商的总体负债率不降反升，但主要开发商手中“粮草”依然充足。
据上海财汇信息统计，截至目前，已有包括万科、保利等在内的44家上市房企发布了三季报。其中关注的就是开发商的资产负债率。数据显示，主要开发商的负债率均有较大幅度的上升，如万科今年三季度的资产负债率为73.75%，而二季度末为69.83%。金地集团资产负债率也由二季度的69.85%上升到三季度的72.26%。另外，招商地产、嘉凯城等开发商的负债率都有不同程度的增加。
不过，万科解释，该公司资产负债率上升主要受预收账款大幅增长的影响，“但预收账款并不构成实际的偿债压力，公司有息负债占总资产的比例实际上仅为23.9%。”
资产负债率的增长并没有太大地影响开发商现金状况。数据显示，在44家上市公司中，三季度末手中持有的现金及现金等价物余额达到1062亿元。万科表示，公司三季度所持的资金较中期时大幅增长，至315.4亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元。
万科：预计投资性需求受到抑制
很多时候，开发商都是“闷声发大财”，对外也“报忧不报喜”。但从季报中，市场仍然可以找到这些地产巨头对市场的判断。
今年下半年以来，为进一步落实“国十条”，国家有关部委相继出台措施，对房地产调控提出了新的要求。
面对调控，行业龙头万科表示:“政策出台以来，在售项目的来访量普遍回落，客户成交意愿也明显下降。”预计随着政策效果的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，市场整体销售速度将放缓，可售存货量将有所增加。
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112家上市房企上半年销售1201亿 总负债7836亿
半年报显示，“万保金招”四大房企上半年经营活动产生的现金流净额均为负数
随着广宇发展、格力地产、东华实业公布2010年中报，A股市场所有112家上市房企（剔除变更主营业务的ST兴业）的“中考”成绩单全部出炉。
上半年销售超1200亿
总负债逾7836亿
《证券日报》记者根据Wind数据统计，虽然在4月份各大房企遭遇地产调控措施，导致销售下滑，但凭借着一季度的良好表现，这112家上市房企2010年上半年仍实现销售收入1201.18亿元，较去年同期上涨30.80%；实现营业利润241.71亿元，较去年同期的189.99亿元上涨了27.22%；实现归属母公司股东的净利润161.38亿元，较去年同期上涨近26%。其中6成房企净利润同比增长，只有15家房企出现亏损。
不过，在上市房企靓丽中报的背后，却是累计负债逾7836亿元的巨额债务。虽然有地产商表示，这些负债中有部分是属于房屋的预收账款，但按一般房企预收账款占总负债的比例来算，即使刨去这部分款项，112家地产商的总负债也不会低于5000亿元。有业内人士就认为，在楼市调控暂无松动的情况下，巨额债务将让开发商很难受。
此外，据消息人士透露，房企以项目和股权质押来换取资金的信托产品将全面叫停，并且已经在一家国内大型信托公司开始执行。而如果该消息属实，那么将使得本就资金吃紧的开发商陷入进一步的困境，因为在银行收紧房企开发贷款后，信托融资已经成为房企为自身输血的重要手段。据统计2010年上半年有不少于20家上市房企发布了信托融资公告。
“万保金招”全方位领先
28家房企收入超10亿
虽然112家上市房企业绩普遍不错，但仔细划分还是可以看出其中的差距。尤其以万科为首的“万保金招”传统四强更是全方位领先。4大房企上半年营业总收入分别为167.66亿元、112.44亿元、87.45亿元和69.81亿元，共计437.36亿元，占全部112家上市房企总收入的36.41%；净利润分别为28.12亿元、16.27亿元、12.28亿元和10.50亿元，总计达到67.17亿元，占全部112家上市房企的41.62%。
此外，共有28家上市房企的营业总收入超过10亿元，但净利润超过10亿元的仅有“万保金招”这4家房企。
而在这4家房企业绩的背后也同样存在着一些问题。半年报显示，四大房企上半年经营活动产生的现金流净额均为负数。其中招商地产经营现金流为-19.99亿元，保利地产经营现金流为-233.5亿元，万科和金地分别达到-95亿元和-45.36亿元。而这也是今年上半年上市房企现金流状况的一个缩影，据统计112家有接近2/3的公司经营现金流是负值。业内人士就认为，经营性现金流多少反映的是开发商的销售情况。如此众多的开发商经营性现金流为负，很有可能是因为开发商的销售额增长幅度赶不上正常开支的增长水平。
此外，虽然四大房企上半年均实现营业收入和营业利润大幅上涨，但其销售面积却呈现两升两降格局。万科、保利销售面积和销售金额均有增长，但金地和招商地产却出现销售金额和销售面积大幅下降，如果下半年此情况得以延续，那么对于金地与招商今后的业绩可能产生不利影响。不过招商地产董秘刘宁此前曾对记者表示：“上半年出现销售金额和销售面积的下降主要是推出的项目比较少，随着下半年项目的集中推出，销售金额和销售面积肯定会有所增长。”
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