[摘要] 刚交了定金认购，就碰上了“限购令”，退房能否退定金？昨日，已落定在深圳购买二手房的杜女士就告上了法庭，深圳市宝安区法院已立案受理。而该案也是国内“限购令”出台后退房纠纷第一案。据了解，9月29日前后，多个城市相继出台“限购令”，这使得购房交易“卡壳”，退房的纠纷也在逐渐增多。
（来源：信息时报）刚交了定金认购，就碰上了“限购令”，退房能否退定金？昨日，已落定在深圳购买二手房的杜女士就告上了法庭，深圳市宝安区法院已立案受理。而该案也是国内“限购令”出台后退房纠纷案。据了解，9月29日前后，多个城市相继出台“限购令”，这使得购房交易“卡壳”，退房的纠纷也在逐渐增多。
交了3万定金突遭“限购令”
退房纠纷案的代理律师——广东中圳律师事务所律师刘子孺说，杜女士和丈夫两人名下已经各有一套房产了，在4月中旬“国十条”出台后，第三套房不能再贷款购买了，他们决定一次性付款买房。
今年9月，夫妇俩看好了宝安区的一套小户型单位，总价为40余万元，支付3万定金。
杜女士国庆长假回来发现深圳出台了“限购令”，夫妇俩的第三套房已不具备过户条件。
“对杜女士而言，只剩下退房一条路，这并不是她的责任，而是政策的影响，但卖家却不肯退还定金，理由是既然认购合同上有定金条款，就应该遵照执行。”刘子孺说。
几番努力无果，杜女士只能选择告上法庭讨要定金。此案前日在深圳市宝安区法院立案。
律师刘子孺称，因国家政策出台引发的退房纠纷目前还是首例，此案的审判结果具有标本性意义。
收10万定金 对方竟然失去买房资格
广东达生律师事务所的钟伟律师称，广州版“限购令”10月15日出台就施行，突然出台后未留下过渡期，导致出现一批被媒体戏称的“半拉子”房地产交易。由于房产交易要经历交定金、赎楼、贷款等环节，有的是买方已交纳定金，并签订认购合同，但尚未在10月15日之前完成网签，也有的是买二手房但还没有到房地产登记部门登记。
最近他们所也陆续接到了一些电话咨询，基本上都与能否退房退定有关。有个女业主打来电话称，“我已经收取了买方10万元的定金，但因买方是非常住的外地人，限购令出台后，他突然失去了买房资格，提出退定。我该怎么办？我觉得我自己没错，是他失去购房资格要承担违约责任，与我没关系。”钟伟表示，这种情况是应该退定金的。
律师说法 属“情势变更”卖家应退定
在广州新政出台当日，广州市国土房管局相关负责人就表示，因为政策原因而退定，开发商扣除购房者缴纳的定金是不合理的。
记者昨日采访的大部分房地产律师都认为，因限购令导致失去购房资格的退房纠纷，卖家应该退还定金。
广东中圳律师事务所律师刘子孺告诉记者，他的法律依据是“情势变更”原则，根据法律规定，合同成立以后，客观情况发生了变化，这种变化是当事人在订立合同时无法预见的，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。
广东法制盛邦律师事务所的傅显扬律师则从卖方承担的合同义务，来看这个问题。“买家付款后，房产过户的义务应由卖家来承担，因为限购令而无法过户，其法律后果也自然要由卖家承担。定金要退，已付的房款也一样要退。”
北京大成律师事务所广州分所高级合伙律师陈北元则认为，如果仅仅是为了规避市场风险，担心房屋降价，或者贷款未获审批等商业原因，不是丧失购房资格而退房的，定金不应退回。
深圳的方俊律师也表示，“一般来说，单纯的因限购令原因导致无法过户的，买方可以要求退房退定。但如买方在交易中有违约情形，而仅仅以出台限购令无法购买为由，来抗辩自己的违约行为也是站不住脚的，要具体问题具体分析。”
数据 广州 “限购令”当天退房12次
据了解，广州限购令出台后，在10月11日至17日这一周，退房量就猛增到58例。
据广州阳光家缘网签数据显示，“9·29”楼市新政出台的近三周时间以来，广州已经有69次退房记录，其中，在10月15日“限购令”出台的当天，退房就达到了12次，而此后两天也分别增加到20次和23次。
据广州市国土局新闻发言人黄文波介绍，广州版细则中所指的商品住房包括一手住房和二手住房；交易时间的认定，一手住房按网签时间来认定，二手住房以房地产交易登记部门业务收件时间来认定。
广州中原地产项目部经理黄韬称，目前广州退房退定的情况尚未浮出水面，随着新政的深入，买卖双方还要经过一段时间的交涉，未来两周会有所体现。但就广州的“限购令”政策而言，应不会引发大规模的退定潮。
“业主埋怨开发商不愿意退定，其实开发商也无法预料政策的到来，也是无辜者。面对纠纷，双方都要互相理解，和和气气的坐下来谈。”黄韬笑称。
深圳 “困房”总量超3000套
“9·30限购令”出台之前，深圳有大量签订了认购书而没有签订买卖合同的房子，这些房子的购买者因为属于限购令的“限购对象”而不能办理备案登记，统称为“困房”。
据深圳中原地产市场部总监王世界介绍，由于“限购令”9月30日突然出台10月1日便实施，不少买方已交纳定金并签订认购合同，但尚未在9月30日前完成网签购房合同，这些“在路上”的房产交易不得不停止一切手续。
他估算，最近整个住房成交量中，受“限购令”阻挡的可能有两成。其中，9月份成交二手房15000套，按两成算约为3000套；9月最后一周的新房成交量约为2000套，“被限房”在500套左右。两项相加，深圳地区一、二手“被限房”总量超过3000套。
他山之石 解决纠纷的3种途径
1 “和解”是上上之策
2010年9月29日下午，买方戴小姐与卖方朱小姐签署合同，约定戴小姐购买朱小姐的房产。之后，深圳出台限购令，因戴小姐不是深圳户籍，且在深圳另有房产，无法办理过户。戴小姐希望解除合同，退还定金，但朱小姐称其终止了租客的租约，也有损失，不愿意全部退还定金。无奈，戴小姐委托律师代理本案。
就在起诉前的一天，朱小姐主动联系戴小姐，双方签署协议解除合同，并当场退还了全部定金。
2 法院调解强制过户
刘子孺律师称，自己代理的这宗案件还有另外一种解决办法，那就是买卖双方先达成和解协议，愿意继续履行合同完成过户，法院出具调解书要求国土部门强制执行过户，但不知道这种办法是否行得通。市场将会有不同反应，不排除更多买卖双方通过这条途径解决纠纷。”刘子孺说。
3 政府开路为“困房”解困
记者昨晚获悉，针对深圳“困房”问题，10月21日晚，深圳市规划国土委再次发布购房令细则，宣布9月30日以前(含9月30日)已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的(不含现金支付)，可凭银行转账有效凭证(pos机购房签购单、购房转账单等)及相关资料前往市房地产权登记中心办理备案或过户登记手续。
此前，10月13日，深圳市规划国土委发布购房令细则，为9月30日之前(含9月30日当天)已在房地产信息系统网签的认购书及买卖合同放行。
业内人士称，此举将避免深圳出现“退房潮”，但相当一部分现金支付定金的仍面临“困房”问题。
【相关新闻】14城市限购令效果分化 深圳退房多上海卖更火
（来源：重庆晚报）近日，大连限购令的出台使我国采取限购措施的城市数量升至14个。在此之前，已有北京、上海、天津、深圳等13个大城市出台了限购令。
根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。这两种版本目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。
“严厉版”：深圳成交量急跌六成
被称为最严厉版的限购令，在深圳楼市的确起到了立竿见影的效果。
限购政策出台之后，深圳银行部门和担保公司都开始要求购房者在办理房产按揭、转贷时要出具房屋产权查询证明。
从10月8日开始，市民纷纷涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明，随后的两天达到井喷状态，出现千人排队的壮观景象。由于限购令直接禁止了已拥有2套住房的居民家庭再购房，退房现象开始大规模涌现。一方面，套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房，退房成为选择。另一方面，目前按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。
从10月8日至17日的10个交易日里，深圳共成交758套新房住宅，日均成交约76套，较9月份日均成交的180套萎缩58%。其中11日至17日深圳共成交507套新房住宅，成交均价降至19275元/平方米。
而在南京，严厉版限购令也给市场带来一定震慑力。据了解，在2010南京秋季房地产交易会上，不少炒房客退出了住宅市场，转而投资办公、商铺或者具有商业性质的酒店公寓。
“温柔版”：上海豪宅热销均价大涨
而在上海等出台“温柔版”限购令的城市，却没有出现类似的调控效果。
“限购对我们这些豪宅和别墅开发商来说，或许还是好事。”在松江绿地诺丁山·臻墅项目售楼处，该楼盘负责人向记者表示，限购令颁布以来，有不少投资型购房者手中持有的资金原本可以买两套中小户型房的，由于限购只能再买一套房了，因此不少客户转而购买大户型或别墅项目。
长假过后，与“沪十二条”同样受关注的是星河湾一期等一批高端项目的热销，由此带动上海商品住宅在新政出台后一周内成交均价再度环比大涨11%，达到22376元/平方米。单价3万元以上楼盘预售审批趋严反倒给了存量豪宅更好的去存化机会，同时限购政策也让一些投资者更珍惜限购期内仅有的一次购房机会，选择品质更好、保值性更强的项目。
上海中原研究咨询部在跟踪一二手多个交易案例后发现，“限购令”在局部市场上加剧了惜售心态。部分业主因未来可能无法购入更多房源而珍惜交易机会，提出更高的挂牌报价。
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业内声音
“限购”之后，增加供应成关键
“明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果？”任志强在其博客中质疑道，这种做法会误伤了大量居民改善性需求。
记者在采访中也发现，面对“限购”，市场上的卖方也并未如想象中那样恐慌，反而普遍心态平稳。“现在政府宣布动用新政手段限购商品房，就像当年凭粮票买东西一样，等于变相宣布房子是紧缺商品。”开发商如此解读这次的调控政策。
工商联房地产商会会长聂梅生认为，限购是调控政策的一柄“双刃剑”，只能作为暂时性的过渡政策。“需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水，但水位会越来越高，特别是在流动性充裕、CPI上涨的局面下。”聂梅生表示，限购必须辅以必要的配套举措，如切实加大供应、进行长期制度变革，才能真正取得成效，否则只能成为市场的巨大隐患。 上海证券报
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