[摘要] 调查显示，越来越多外地人移居武汉，八成外地网友打算在武汉置业。2009年武汉高端市场取得了不菲的销售业绩，主力购买人群是来自“8+1”城市圈客户。其中，武汉市客户占据高端市场购买力约一半的市场份额，省内客户占据了三成以上市场份额，省外客户约占据高端市场购买群体的一成半，而境外客户占比则不足1%……
回顾2009年，武汉房市从冷淡期的止跌、到连续成交的“小阳春”，再到持续稳中有升，房价越走越高。楼市一路复苏、回暖、上升，12月更是出现了房价破7的惊人表现，中心地段房价也以万元起步挺进市场。然而此前国家出台一系列宏观调控政策，使得整个武汉楼市渐渐“冷却”，市场上不少楼盘的销售节奏开始放缓。政策的出台对限制投资性购房产生一定影响，成本的加大使投资者逐渐退市，未来武汉可能重新出现“刚需”主导市场的情况。面对这样的市场形势，一直定位高端市场的楼盘和开发商应该如何应对？2010年武汉高端住宅市场又该走向何方？
5成房源被外来购买力消化 09年高端市场业绩不菲
追溯武汉高端市场沿革，它在水岸星城、华润置地凤凰城、东湖天下等一批规模性高端大盘带领下，从2005年的开端元年走来，走过了“全民投资”的2007年，经历了2008年的调整期头。5年来，高端市场经历了市场洗礼，开始呈现多元化发展。
据有关数据显示：2009年，武汉高端市场累计销售1.62万套，约合面积177万方，去化推出房源总量的72%。成交面积占全市市场份额的16%。高端住宅累计成交金额达149.43亿元，占全市成交金额的24%。随着2009年楼市的再度火爆及企业的持续活跃，武汉高端市场取得了不菲的销售业绩。
在这样的销售业绩背后，主力购买人群是来自“8+1”城市圈客户。其中，武汉市客户依旧为主力购买群体，占据高端市场购买力约一半的市场份额，其次为省内客户，也占据了三成以上市场份额，两者共占据高端市场购买群体的八成有余。省外及境外客户群体则相对偏低，省外客户约占据高端市场购买群体的一成半，而境外客户占比则不足1%。
从武汉三镇高端市场的客户来源来看，汉口项目对市外客户吸引力大于武昌及汉阳，其省内、省外、境外客户占比均高于武昌和汉阳；而武昌项目对省内、省外客户的吸引力度则又高于汉阳，但是对境外客户的吸引力则不及汉阳，汉阳由于沌口经济技术开发区境外人员相对较多，提升汉阳高端市场境外人员的购买占比。
国家连扔“11板斧” 高端市场举盾相迎
房地产调控政策对整个市场产生的影响是毋庸置疑的，从最近一些楼盘的销售情况来看，除了位于中心区商圈地段的住房，或者性价比较高的房子卖得不错之外，武汉房产市场上很多楼盘销售量都不尽如人意。部分楼盘的开发商担心2010年无房可卖，将房价高高吊起。也有开发商抢着开盘出货,力争在新政效力显现之前快速销售，回笼资金。
然而记者在采访中发现，部分高端楼盘却行为“异常”。此类楼盘在节前选择悄悄隐身。“能在这时候出手的购房者，大多数都是以刚性需求为主。而受二套房贷政策的影响，这类楼盘的目标客户——投资型和改善型客户都选择观望，所以在资金并不紧张的前提下，推盘效果不好还不如不推盘，静观其变。”有业内人士认为，此时这些楼盘的选择就是“冬眠”熬过政策调控的“寒冬”。
中国地质大学研究生导师殷跃建认为“从区位以及投资价值的角度来看，高端住宅是受到房地产调控政策影响的产品，高端住宅产品动辄几百万，不太会受政策的影响，因此高端产品具有抗政策的风险性，抗市场的风险性”。这可能也是高端住宅市场会在统淡季到来之前选择观望的原因。
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8成异地置业者欲来汉 专家看好高端市场前景
据研究数据显示：2009年，武汉高端市场住宅项目（年末单价8500元/㎡以上）共36个，总体供应约2.2万套房源，整体供应面积约246万方，占全市供应面积的10%。累计销售1.62万套，比2008年增加了3.47个百分点。无论从成交套数到成交面积，增长率都是高于全市市场的涨幅，这些足以证明，高端住宅产品的市场需求在逐渐扩大。
据研究数据显示：2009年，武汉高端市场住宅项目（年末单价8500元/㎡以上）共36个，总体供应约2.2万套房源，整体供应面积约246万方，占全市供应面积的10%。累计销售1.62万套，比2008年增加了3.47个百分点。无论从成交套数到成交面积，增长率都是高于全市市场的涨幅，这些足以证明，高端住宅产品的市场需求在逐渐扩大。
加之目前武汉住房市场掀起了一阵外地人到汉买房的异地置业潮，其中也不乏高端住宅的购买者，可能会加剧市场对高端住宅的需求。搜房网的调查数据显示，随着武汉“8+1城市圈”规划建设的发展，城市化进程的大规模迈进，越来越多城市圈中的外地人移居武汉，八成外地网友打算在武汉置业，其中33.33%的网友是因为准备移居武汉生活；26.7%的网友看中了武广高铁、合武专线、第二个“中关村”等一系列的利好，准备来武汉投资淘金；因为工作需求、商务往来和买房自住的网友各占20%。
随着两型社会的建设和城市的发展，长江沿线土地资源会出现短缺，高端项目也开始呈现梯度发展：梯队为：依托江湖一线资源的城市资源型楼盘，在价格与成交量表现上整体优势明显；第二梯队为城市中心型楼盘，依附城市动脉或某一成熟区位，具有地段特性与价值，随着城市发展而发展；第三梯队，即在原地貌、文化上进行深度挖掘项目，环境自然生态或项目内部具有原生态资源。
业内某专家分析：“高端产品运用高科技使自然环境和人文环境完美结合，凭借其不可复制的区位优势、综合配套资源、人文历史积淀、产业功能新区定位等硬指标，成为区域内高端物业品质保证以及保值增值的重要筹码。”
“同时，在通胀前景不明确的情况下，房屋通过对土地的占有而具有实物资产的保值功能，这一功能不仅体现在自身的本币价格上，也体现在它相对于其他货币、其他投资品、其他消费品的比较价格上。而高端别墅由于对土地的占有量更大、品质更高，因此具有更好的保值增值功能。”
就市场来看，国家出台房地产宏观调控政策之后，部分低密度景观别墅豪宅仍以其稀缺性和高品质受到市场追捧，不断稳步走高。
据业内人士预计，2010年楼市盘整期，武汉豪宅产品非但不会受到波及，还会表现出极大的未来潜力。而且品牌开发商所开发的产品，由于对产品细节的雕琢和对市场的培育，更容易受到投资者的青睐。
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