[摘要] 记者昨天从上海中原、21世纪不动产、美联物业等房产中介处获悉，尽管当前市场购买力与购买意图依旧强大，但市场上的优质房源已在去年透支殆尽；尽管每年的一月份通常都是楼市淡季，但今年受到调控政策的双重打压，市场购买欲进一步下降，眼下申城二手房市场已从过热转入“休眠”。
记者昨天从上海中原、21世纪不动产、美联物业等房产中介处获悉，尽管当前市场购买力与购买意图依旧强大，但市场上的优质房源已在去年透支殆尽；尽管每年的一月份通常都是楼市淡季，但今年受到调控政策的双重打压，市场购买欲进一步下降，眼下申城二手房市场已从过热转入“休眠”。
昨天一早，在普陀曹杨板块某房产中介门店供职的小陈就接到5组客户的电话咨询，均是询问关于新政细节的。这5组客户都是改善需求客，对于怎样确定二套房等细节特别关心。与此相类似，一些主营中端房源的房产中介门店电话咨询量也直线上扬。
据了解，昨日受二套房贷不低于40%等楼市新政消息的影响，地产股再度出现集体下跌。不过，买房人恐怕仍旧乐不起来，一项调查显示，超过七成的受访者对房价下调表示悲观。
地产股再进调整期
国务院办公厅本月10日对外发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台二套房贷不低于40%等11条楼市新政。受此利空因素影响，地产股昨日集体下跌，成为下跌的行业板块。
地产股从昨天开盘便一路震荡下行，早盘收盘时下跌超1%；午后地产股继续下探，收盘跌幅更是高达2.21%。四大龙头地产股万科A、保利地产、招商地产、金地集团跌幅均超过1.5%。
新年伊始，受到政策密集调控之苦的房地产板块，对于楼市政策的任何风吹草动都反应强烈，本月5日，地产板块就因为受到“物业税”消息影响，地产指数下跌2.76%，居板块指数跌幅榜首。
统计显示，从去年12月至今，房地产板块已经累计下跌11.39%，成为两市回调幅度的行业。
“暖股抑楼”政策思路明确
“之前市场普遍预期行业调控将是一个渐进、温和的过程，如此密集的调控超出了市场预期。”日信证券房地产研究员邱晟 认为。
一位业内专家表示，股指期货及融资融券的推出温暖了股市，由此，2010年“暖股抑楼”的政策思路已经清晰可见，调控的针对性加强。
不过，对于国务院出台的楼市新政，普通购房者却有不同解读。昨天搜狐焦点网对购房者的一份调查显示，有76%的被调查者表示，“要看地方政府如何执行，执行不到位，房价还是降不下来。”
观望气氛将重回市场
SOHO中国董事长潘石屹认为，虽然楼市新政部分细则执行起来比较难，不过，第二套房贷款首付款比例不得低于40%对楼市影响很大。“从这几年的观察看，按揭的成数和利率对房地产需求的影响。如果提高首付比例，购房需求自然就降下来了。”
随着楼市调控在最近一个月的密集出台，不少重点城市的楼市成交量普遍大幅下降。招商证券统计显示，截至1月10日，北京、上海和深圳的一手房周成交量环比分别下降5%、3%和18%；深圳、天津和成都的二手房周成交量环比降幅均超过50%。
“今年一季度楼市交易可能比较冷清，观望气氛将重回市场。”安居客分析人员认为，今年二季度将是全年房地产市场走势的关键时点。估计在二季度，新政带来的影响已被各方消化完毕，买卖双方的心态调整也将到位。全年的房地产走势将在二季度勾勒出较为清晰的线条。
高论
唐双宁：“当极地深海沙漠外太空能住人了，房价就会降下来”
“当极地、深海、沙漠、外太空开发出来，能适应人类居住了，房价就会降下来。”中国光大集团董事长唐双宁在“第十一届光华新年论坛”上发表了如此高论。
唐双宁说： “需求无限性和土地有限性的矛盾决定了房价肯定要涨。”
追求“观点不能离经叛道，表述要追求个性语言”的唐双宁表示，“这不是一句玩笑，百年内很可能成为现实，到那时房价就会降了。现在靠政府调整，只是解一时之渴。”唐双宁建议，当前要加大科技投入，特别像海洋、极地、外太空等领域。
【相关阅读】中央出台国十一条调控房价 确定今年楼市基调
继去年十二月底中央密集出台一系列房地产调控政策以来，中央近期再出“国十一条”进一步调控楼市。中国房地产专家指出，“国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了二0一0年中国房地产政策基调和架构，今年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。
国务院办公厅十日公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。
北京大学房地产研究所所长陈国强十日接受记者采访时指出，“国十一条”包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与去年十二月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。具体说来，可以概括为几个方面：
首先是调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。优先确保五类住房的用地需求，并要求各地抓紧编制三年住房建设规划。陈国强认为，增加上述五类住房供给，实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。
第二，抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。
第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。同时，还提到金融机构信贷资金、境外热钱进入房地产等问题。对央企投资要规范化，主要是对二00九年央企进入楼市的一个警示。并在金融、信贷风险管理方面提出具体措施。对稳定市场秩序，针对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都涉及到，内容非常系统全面和完整。
第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。
也有市场人士表示，由于之前地方执行调控政策力度不甚理想，此次国务院通知，也表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。
国务院办公厅日前发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
通知要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。
通知还要求，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
对市场上关于上调二套房贷首付比例至50%的传闻报道，银监会昨天晚间回应称，银监会并未就二套房贷出台新的政策，对于提高首付比例的说法，请不要误传。
国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
2008年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给
（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。
二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求
（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。
（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
三、加强风险防范和市场监管
（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
（八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。
四、加快推进保障性安居工程建设
（九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。
（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。
五、落实地方各级人民政府责任
（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。
国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。
中华人民共和国国务院办公厅
二〇一〇年一月七日
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