[摘要] 一边是部分楼盘开盘即售罄的火暴场面，一边是不少项目的高退房率。自一季度楼市迎来小阳春以来，退房现象就如影随形，楼市的"冷热反差"，触动着购房者敏感的神经。
北京房地产交易管理网数据显示，目前北京期房退房公示中有1759条退房项目记录。今年以来，北京部分在售项目的退房率超过10％，有的甚至超过30％。西安期房的退房率超过6％。南京4月以来退房套数近200套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了各种名义下的退房现象。
"退房增加的原因是多方面的。"中国房地产资深专家陈真诚在接受《中国产经新闻》记者采访时多次强调。"开发商为营造热销的假象，迎合置业者的聚众心理，自编自导'自买自卖'的把戏；有的开发商甚至制造假按揭骗取银行贷款。"
一位不愿具名的某公司房产事业部销售总监也对《中国产经新闻》记者表示，在边卖边退的项目中，部分是之前做的假按揭。不过，好的项目是经得起考验的，尤其是户型合理，开盘价位比较低的新开项目。但是部分退房的原因，也有是因为银行解押，无理由退房等。
陈真诚也明确表示："除了开发商原因导致的退房现象外，还有部分原因来自于购房者。在前期高价购买期房的购房者，在房价下调后，为了寻求更高性价比的住房而选择了退房；也有部分项目后期降价销售，前期业主因为开发商降价，超过心理预期而心生不满，导致前期业主要求退房。"
有业内人士对《中国证券报》表示，在前期房价过高的情况下，一旦房价下跌超过一定比例，客户理论上的毁约风险将增加。
"还有一种情况，比房地产开发商导演的假按揭和'自卖自卖'导致的退房现象更严重。"陈真诚表示。现在市场上也存在部分购房者担心房价再上涨而准备购房，但又担心未来房价会下降。因此，出现同时在多家楼盘登记买房的情况。最后哪个楼盘成交价，就选择哪一个楼盘。把其他所登记的楼盘推掉，甚至有全部退房再去购买性价比更高的楼盘。
目前，高退房率的矛头直指假按揭现象，实际上，还有很多原因可能造成退房。陈真诚解释道："房屋出现质量问题，开发商交房违约、政策导致首付和利率变化等，都会引起退房情况。"
要跳出一边热销，一边退房的"怪圈"，上述不愿具名的房产事业部销售总监表示，开发商要为房地产市场的回暖和稳定，做出实实在在的努力。
陈真诚也认为，需要多方面齐动员。开发商应该制定合理的房价，主动将泡沫挤干净，才能促使房地产市场的回暖和更好的发展；银行方面，在审批住房按揭贷款时一定要严格把关，有针对性地加强房贷业务的安全审核制度。防止部分开发商导演的假按揭继续扩大；消费者应该摆正心态，结合自身情况，按照真实需要购房选房，要对自己的购房行为负责；政府要严格执行相关法律和政策，严厉打击投机的购房者，维护买房卖房者之间的契约关系。（6月4日《中国产经新闻报》魏珍妮）
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万科王石又抛“后拐点论”地产界“有点慌”
一期入住4年后,二期才“浮出地面”。昨日,记者从市房地产开发协会等机构了解到,受去年底楼市开始回暖、特别是近三个月新房销量连续破万套大关影响,武汉中心城区楼盘开工、上市量明显上升,仅6月份我市将有20余个楼盘上市。
据了解,位于三眼桥北路的海虹景小区,2005年底即已入住,但其马路对面属同一开发商的地块却一直“按兵不动”,今年初楼市转暖才动工兴建。无独有偶,2007年就拍得土地的常青路三环线旁地块,近期也进入大规模开发阶段。此外,4~5月,碧桂园、大连万达等多家国内大型开发商相继在武汉投入巨资买地,显示出开发商对未来楼市走势持乐观态度。
据某市场研究中心的统计显示,含中心城区及东西湖、江夏、黄陂在内的全市426个住宅楼盘,5月共成交了新住房11039套,继4月份后再次超过1万套大关,几乎是去年同期的两倍。
市房地产交易管理中心流通科科长龙克虎认为,降低远城区买房落户门槛,这一新政将让郊区楼盘有了“翻身”的希望。
据市房地产开发协会不完全统计,今年我市新开建的楼盘量超过40个,而市开发办今年批准预售的楼盘已达到140个,比去年同期增加了不少。
某网市场研究中心分析师曾建春等认为,从目前各片区商品住宅成交套数显示,武昌片区商品住宅销量再次位居全市,5月成交了1400套,其次是汉口中心区、关山片及汉阳中心区,成交套数分别为1293套、1210套和1073套。
业内人士分析,武汉楼盘下半年两极分化将愈演愈烈,中心城区楼盘可能由跌转涨,远城区只有继续以价格换销量。（6月3日《武汉晨报》）
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3个月销量持续过万 城区楼盘6月重启开建潮
红五月大连楼市不负众望，市内四区成交商品房3270套，成交均价高位收于8578元/平方米，形成价量双涨的局面。业内专家分析，年初开发商较为集中的降价促销正逐渐“退市”，使得房价有所反弹上调，大连房地产市场将逐步进入平台期，呈现量稳价稳的态势。
现状 5月份成交商品房3270套
来自指南针营销策划中心数据，5月份市内四区成交商品房3270套，同比上涨12%，环比上涨3.84%。“房交会的延续效应在五一小长假及其后的两周内尚未退去，加上各区均有新开盘项目或热销项目加推，使5月成交超越4月。”指南针营销策划中心市场部相关负责人表示。
从各区来看，由于房交会中甘井子区项目集中发力拉升成交，刚性需求释放较大，但延续力较小，致使5月份成交环比回落8.42%，但仍大举超越3月，共计成交2034套；西岗区成交量回落达31.03%，净成交100套，专家分析，价格攀升、供给有限的影响作用较大。沙河口区成交逆势上涨至736套，环比涨幅54.62%；中山区则凭借的区位优势以及高端产品受外界环境变化影响较小的因素，5月成交400套，较上月成交涨幅30.29%。
自2009年以来，大连市整体均价波动频繁，但总体来看，2月份均价基本触底，目前，大连市房地产价格进入一个震荡向上的通道。5月份，大连市内四区成交均价较上月涨幅15.62%，高位收于8578元/平方米，同比涨幅42.68%。分别考察四区，沙河口区由于相对价格较低的西安路板块5月成交活跃，环比下降0.12%，收于11589元/平方米。中山区及西岗区成交均价5月环比涨幅2.56%和0.98%，分别为11816元/平方米和10964元/平方米，价格增长幅度较上月明显增大。甘井子区由于年后销售一路长红，5月达到5743元/平方米，较上月涨幅3.44%。
分析 降价促销“退市”
对于价量同升的结果，中原地产策划研究总监边航认为，在大部分房地产商集中地降价促销后，目前资金压力普遍变小，各式各样的促销也逐渐“退市”，房价因此出现回升。而近期又出现部分消费者对国内经济形势存在较强的通胀预期，出于规避风险而购房的行为开始增多。
指南针策划中心市场部相关负责人认为，改善性及投资性需求在5月出现量的增加，弥补了刚性需求大量释放后的空缺；甘井子区区域价格的整体提升对于整体均价影响深远，最终导致了成交量及均价的双双攀升。
边航分析，进入6月份后，大连房地产市场将逐步趋于平稳，进入平台期，呈现量稳价稳的态势。“6月后不会出现3、4月份狂销的状态，成交量或会慢慢回落，房价也将保持平稳，或略有上升。”
指南针策划中心市场部相关负责人表示，目前市场虽有企稳回暖的迹象，但宏观经济环境仍存在诸多不确定因素，长期来看存量消化速度仍有回落的可能。(6月3日《半岛晨报》 芳)
眼下数据纷纷显示楼市回暖,楼市“小阳春”看似有望继续升温,但继《人民日报》披露北京、西安、南京等多个城市退房率高、退房较多的情况后,记者昨日在阳光家缘网上查遍广州市场上五大开发商名下近期在售楼盘发现,广州总体状况较好,退房率大多在1%以内,但有个别开发商名下楼盘总体退房率明显高于其他开发商,有的所谓畅销楼盘退房率达到近3%,较之前期市场未回暖时期的退房率还要高。
地产专家认为,相比其他城市,广州楼市还不算太假,不排除有开发商作假,但是作假的比重不大。总体来说,3%以内的退房率都属于正常范围之内。
记者昨日在阳光家缘网上遍查广州楼市中知名的五大开发商名下楼盘签约情况发现:其中四大开发商名下从2005年领取预售证至今的楼盘退房率都不是很高,大多数预售楼盘退房率都为0,退房率绝大多数都在1%左右,只有个别预售批次因为预售房仅几十套而退房数套,使退房率达到20%。
已售五六百套 退房十几次
而另外一家大开发商近期在售楼盘,尤其是成交量名列各大房地产网站销量前十的楼盘退房率不低,一处位于花都的楼盘曾预售630套、已售535套,但退房次数达到16次,住宅退房率2.99%。另外,一个位于环市路、号称“要托关系才能留住房”的楼盘预售619套,这一批次的退房率也达到1.81%,其已售607套,住宅退房次数为11次。
网签可见的退房并非假按揭
知名地产专家韩世同表示,虚报成交,主要是为了吸引别人来购房。但是又不想进入按揭过程,因为一旦进入假按揭过程,虽然可以以两三成的首付来获得房款回笼资金,但是却很难避免陷入一房多卖的局面。所以,在网签上可以看到的退房现象就不是假按揭,因为一旦进入按揭程序,网签上就看不到退房现象了。
在韩世同看来,相比其他城市,广州楼市还不算太假,不排除有开发商作假,但是作假的比重不大。总体来说,3%以内的退房率都属于正常范围之内。如果是市民在下定之后因为看淡后市而退房,恰恰就属于正常的退订范围,不过退房者就要损失定金。
“虚报成交量,其实很小儿科,广州作假要高明很多。”韩世同表示,其中一招就是“日光盘”、或者是“两天进账××亿”。实际上,并不是一天卖光,而是储客储了一两个月甚至是三四个月,否则,“两天卖了85套,是不是20天就可以卖850套,这个显然是不存在的。”
“广州老百姓不好骗”
不过对于“日光盘”,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文有自己的看法,他表示,形成“日光”要有三个条件,一是性价比高,二是供应量有限,三是短期热销,“实际上要造成‘日光’,开发商是牺牲了部分价格的,但是可以快速回笼资金。”
赵卓文认为,“作秀”的成本很高,一是后续很麻烦,二是广州老百姓不好骗,毁了自身声誉得不偿失,所以广州的大开发商基本都不会这么做,“要做也是一些小开发商容易这么做。”(6月3日《广州日报》李婧、蒋悦飞)
退房背后原因复杂
在房地产市场能否继续回暖尚不确定的关键时期，任何不正常的现象，都足以牵动人们敏感的神经。明显多于以往的退房现象就是其中之一。
今年以来，在楼市成交回暖、许多项目宣告“开盘即售罄”同时，退房现象却不断增加。据了解，今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。西安期房的退房率超过6%。南京4月以来退房套数近200套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了较多的退房。
买房者为何纷纷要退房？
记者致电北京几家退房率较高的项目。西南四环某项目销售人员表示，在售房源不足50套：“一家公司曾经一次买了20多套，后来因为资金紧张，全部退掉，因此退房率显得比较高。”
东四环百子湾某项目销售人员则表示，由于楼盘春节期间优惠力度大，一些前期的老业主觉得吃亏，提出退房。所有手续办完，需要一两个月，因此三四月份登记的退房数比平时多。“都是正常现象，这些退掉的房子没用多长时间我们也快卖完了。”
“退房增加，与市场震荡回暖但预期又不明朗有关。”对退房现象进行了专门分析的北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，退房增加的具体原因十分复杂。最主要的原因是一些项目后期降价销售，前期的业主因为不满提出退房。受经济危机影响，一些购房者的收入水平降低，贷不到款或还贷出现问题，只得选择退房。有的热销项目加大了供应量，一些刚买了房的业主想换另一套房，也必须先退房再买房。
另一方面，近期各界对房地产市场能否继续回暖，房价是否会再次下跌的争议较多，导致一些刚买了房的人预期和信心受到影响，担心房价还要继续下跌，选择退房继续观望。此外，因为房屋质量、合同纠纷等常见原因导致退房的，也会随着成交量的增加而增加。
购房者一度争得面红耳赤也无法实现的退房要求，为什么现在似乎变得“容易”了？业内人士认为，许多开发商为了促销，将“无条件退房”作为营销卖点，甚至写入销售合同里，这些条件使得购房者的退房成功率提高。
去年不少城市发生了因业主要求退房与开发商发生冲突的事件，引起各地政府高度关注。“一方面，地方政府要求我们主动采取措施，避免矛盾激化。另一方面，我们也需要维护公司的形象。因此在条件允许的情况下，我们满足了一些业主的退房要求。”一家大型房地产企业的内部人士告诉记者。(6月1日《中国网》)
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