[摘要] 楼市成交量大幅上升的惊喜,却引来沿海地产董事长助理张鸣的悲观。他认为,这一轮“小阳春” 行情 结束之后,开发商很可能陷入一个低谷。因为这一轮行情是由自住型需求支持的, 投资 型需求何时恢复尚未可知。
乐观派有如中原证券分析师魏博,伴随着交易量大涨,他认为下调 房地产 项目资本金比例后,能够真正的使行业复苏。
在近日召开的某论坛上,中国国际金融公司首席经济学家哈继铭表示,楼市已经进入平稳期,自住需求的买房人应该出手了。
成交量大幅攀升
在多家券商研究机构提供的分析报告,普遍认可了这轮成交量的提升对于楼市回暖的意义。
4月,一、二线城市商品房交易继续放量。东海证券研究报告显示,其所跟踪的国内15个城市中,商品房成交量仍然维持高位,“小阳春”景象仍在持续:福州、厦门、武汉、深圳同比增幅均超过200%,杭州、深圳、长沙、南京、天津、西安同比增幅均超过100%,上海同比增幅也高达92.3%。与此同时,一些城市成交量环比仍呈增长态势。
一、二线城市商品房成交均价基本企稳,环比普成结构性涨势。杭州、厦门、深圳成交均价环比涨幅均超过10%,长沙、苏州、福州、天津环比涨幅分别为5.1%、4.0%、2.6%、2.2%;只有昆明、武汉、西安环比出现下跌。
戴德梁行早前监测数据显示,一季度北京、上海、深圳等十大 样本 城市的商品住宅价格持续回落,支撑了成交量逐步恢复,十大样本城市共成交商品住宅2082万平方米,环比增长42%,同比增长62%。
一季度,我国个人按揭贷款总额达到984亿元,同比增长13.2%,是2008年二季度以来首次实现正增长。
“我们在客户调研中发现,买房的的确是一些有自住需求的新上海人,而不是假按揭。”一位身处上海的银行高管对本报记者说。对后市的担心是,自住型的刚性需求能支撑楼市走多远?
楼市驶入稳定期
等待结婚的80后青年张曼无心阅读这些繁杂的数据。她只关心, 房价 是否还会降,什么时候出手买房合适。像张曼一样踟蹰犹豫的人,不在少数。
经济学家赵晓在接受本报记者采访时表示,房价已经企稳,大落的可能性不大,整个房地产市场已经呈现向上走的趋势;大涨的可能性同样不大,开发商的库存还未消化完毕。
在需求端,前述银行高管担心的是, 宏观 经济并未见底。远在大洋彼岸的金融危机还没有结束。人们对收入的预期还不够确定。
另外一个重要的影响因素是金融政策的支持。在按揭利率不断下调的状态下,促成了大批人购房。前述银行高管认为,现有的政策下,银行会全力支持自住型需求的首套住房购买者。而担心风险,对二套住房的改善性或者投资型需求仍未全部放开,审核依旧严格。而中邮 基金 高层向本报记者表示,只有流动性充裕时代重新到来,投资客才会重返楼市。
在供给端,国泰君安研究所报告显示,由于成交量大幅回升,小部分开发商收回优惠,或者高档 楼盘 推盘和成交相比前期活跃,个别城市房价略有回升。赵晓认为,在巨大的库存压力下,开发商不太可能借机大幅涨价。尽管开发商与购房者的价格博弈始终存在,但这已不是当下楼市的主旋律。
由于对未来趋势的判断并不明朗,很多开发商选择了停建、缓建、减少开工面积。前述中邮基金高层担心这会一定程度上加剧供需矛盾,引发价格上涨。而赵晓则提醒说,别忽视了政府的调控能力。“如果出现这种局面,政府一定会出台措施加大供应量的,届时限价房也可能重现舞台。”
伴随交易量上涨的是,土地市场的缓慢复苏。上海证券研究中心报告显示,北京交易怀柔湖光小区的住宅地块,楼面价为每平米5159元,远高于底价每平米3505元,土地市场渐显暖意。
楼市波澜不惊,开发商也逐渐退去恐慌。哈继铭认为,目前中国房价已经回落了一段时期,租房的人群可以考虑买房了。但从纯投资角度来看的话,再等一段时间也未尝不可。
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