日前，央行、银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。这一补充细则的下发，无异于在年末的房地产市场扔下了一枚重磅炸弹，一石激起千层浪。搜房记者即时就此采访了中国房地产指数研究院华中分院院长朱戈。
搜房网：为何会有《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》这一细则的下发？
朱戈：在这次央行出政策之前有两个背景。个背景大概是央行提出的提高首付之后关于第二套房的界定不清晰的事。这大概是一个多月之前的事。当时房产界对央行出台的这个东西议论纷纷。第二个背景即中国的央行一向是比较保守的银行，从来没有向市场出这样的东西。它既没有界定第二套房执行的起始时间，也没有界定他的人群标准。实际上在这之后各地的商业银行在第二套房界定的标准上差异很大。有的表示是以个人为单位，有的则表示以家庭为单位。但是很明显央行出台这个政策是为了加大阻挡投资成本。
搜房网：这个政策出台后，对房地产市场有何作用力？
朱戈：我们看看政策出来之后市场对投资购房有没有非常直接的作用力？实际上这个作用是整个市场上，包括各个地方分行，商业银行，甚至包括一些国有银行并没有上升到可以执行的层面上。如果是界定人群的标准是这个政策非常核心的一块。29号文件对投资购房并没有可执行的东西。这次央行出来的东西对整个中国银行业有了非常清晰的界定。这块我们觉得银行发出了非常清晰的信号。
这个信号在哪里？个是认定了中国的房地产业，对房地产业的投资规模，或是说中国房地产现在对银行的高度依赖可能会产生银行未来的风险，包括信贷风险等其他的一些风险。央行这种认定首先表明了它非常主动和明确的态度。这是它出来的层意思。
第二层意思可能是央行对中国房地产业的高增长表达了一种忧虑和危机意识，在这块里面表达的也很清晰。我们看到这个文件出来之前还出台了另外一个东西。还有一个消息是提高银行的储备金，中国央行的这种做法对未来房地产的走势也是非常明确的。从这里我们可以看到未来房地产的投资规模会受到制约。第二个对明年中国的房地产市场里面投资和投机购买的比例会大幅度下降。
在这两个地主之下会导致中国整个房地产业出现一些转折。它也可能是拐点，也可能是一个高位的凭证。但是可以肯定的是，央行接连的两份东西出来了之后，中国房地产业未来的脉络也是非常清晰的。
搜房网：那么，您认为房地产业的良性发展应该遵循何种原则呢?朱戈：
我首先认为这应该由供需关系来决定的。因为现在每个城市它的土地出让计划是根据自己城市需要住房的人口结构来判断的。但是像武汉市每年供地这块，假设是2千万平方，但是它的居住量是一千万平方，这里面到底有多少人是用来住？有多少人是用来投资的？投资也是一种需求，这种需求是在供需结构之外的东西。投资性的需求对中国房地产价格的拉动肯定是力度很大的，未来中国房地产界的格局就是很混沌的。
央行的东西出来了之后对投资和投机购房这块将来打压是很严厉的。正常的买房是用来自住的，这和买房用来投资的预期是不一样的。我们买了房子投资的话是希望价格涨的越快越好，而自住就没有那么多的需求。如果央行这个政策持续认真的执行，我相信有可能未来的产业会在目前房价水平之下。但是这还不足以导致中国产业的崩溃，有可能中国的房地产业会实现比较健康的逆转。
搜房网：对江城楼市会带来怎样的影响呢？
朱戈：在前段时间我们也看到了一个数据，说武汉的房地产业的购买人群里面大概有40%是投资性购房，或是说外来购房的人群。这个谁是真的谁是假的我们不清楚。今年武汉市的房子有40%可能是被投资客拿走的，40%的房子被投资客拿走，必然导致武汉市的房价上涨。而一旦央行提高首付能严格执行的话，将来对武汉市的房子的投资行为会大大降低，有可能明年的投机购房会下降到微不足道的比例。这个时候对武汉市的供需关系来说，正常的供需关系对房价的拉动我认为是健康的。并不像今年有很多外来投资客，这样的行为少了之后，未来武汉市的房价肯定不会出现今年这样大幅度的攀升，这个产业也会良性的发展。
朱戈认为，在武汉房地产业40%的投资性住房需求里，如果一旦由严格提高首付的政策拿走一部分投资行为的话，明年的投机购房可能下降到微不足道的比例。这样一来，将有可能促进房地产业供需的健康发展，减少外来投资客的数量，也会对房价有良性拉动。
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