梁春
随着越来越多工业地产项目的开发,笔者明显感觉到开发商对工业地产项目的热情渐涨,为此,特别对目前武汉市场上正开发的工业地产项目做出调研.现将调研结果与大家一起分享!武汉典型工业地产全扫描
1、武汉佳海都市工业城2、华顶工业园3、武汉国际企业中心4、武汉中小企业城5、武汉黄金口万通工业园6、汇丰·企业总部7、武汉国际物流园8、常福·天润工业园9、弘毅工业园10、武汉香港工业城11、调研报告总结与思考（文中出现的价格数据以2006年8月份项目调研数据为基准，未考虑价格变化因素）
武汉佳海都市工业城
选址依据
1、交通状况
1佳海都市工业城位于盘龙城经济开发区，地处武汉市中环线与外环线之间，武汉机场高速公路，15公里半径内覆盖天河国际机场（7公里）、汉口火车站（12公里）、京珠高速公路入口（1.5公里）、阳逻深水港（15公里），紧邻建设中的武汉国际航空物流港，水、陆、空交通便捷。
2作为一个区域性的都市工业园，此项目选择的地点非常适合。
2、当地政府
1盘龙城交通便捷，环境优美，当地政府对外招商引资的力度很大，这是此项目选址的主要原因。
2盘龙城管委会在此项目上的支持力度非常大，在项目的建设、招商及运营过程中给予了很大的协助。
3、当地经济
1盘龙城是规划中的武汉第四镇，工业基础比较薄弱。
2当地富余劳动力比较多，当地的基础建设和城市功能也在逐步完善。
建筑类型
1、物业类型
1佳海都市工业园是一个大型的综合工业园，里面既有办公和生产结合厂房，也有前店后厂的商业街店铺，还有不同层次的住宅产品。
2其建筑大多数为多层，两层和三层的居多。
2、硬件配套设施
佳海都市工业城规划有大型的会议展览中心、写字楼等商务载体，目前在园区还设有政府政务园区一站式办公，为入驻园区的企业提供方便快捷全面的政府服务。
1、招商策划
项目形象 1都市工业城的案名近似于武汉的4大都市工业园（汉正街都市工业园、江岸区堤角都市工业园、汉阳区洲头都市工业园、武昌区白沙洲都市工业园），为项目树立良好的印象。
2案名与其主打产品—规划合理、设计新颖的现代化工业厂房十分匹配。
2、招商状况
1将武汉制造业的重要组成部分，服装产业，作为主要服务对象，同时兼顾包括印刷、包装、机电、电子、服装、鞋类、食品、生物、木制品、塑料制品、手工艺品、轻工艺品、日用、民间工业品的加工制造等门类在内的几十个行业。这些大多是民营背景的中小企业。
2佳海在市区汉口中山大道400号银丰宾馆2楼设有接待中心，同时也有招商代表在外面积极的宣传、招商。
3据相关报道：截止2006年，佳海都市工业城引进各类中小型企业260余家，同时还在对服装产业加大招商力度。
3、招商合作 1此项目在招商过程中与温州商会展开了合作，并且也与汉正街的相关管理部门进行了合作招商。
4、广告语 1中小企业“家”：此条广告语很好的说明了项目定位的对象，既从潜意识里提高了入驻企业管理者的个人形象，将其冠为“企业家”的美誉，又暗示了园区会象一个社区那样，给入驻企业“家”的感觉。
2服装企业城中小企业大社区：突出了招商对象中对于服装产业的重视，为服装企业的扎堆、集群创造了良好的氛围。
管理服务
1、开发商服务
1目前在园区设有政府政务园区一站式办公，为入驻园区的企业提供方便快捷全面的政府服务。开发商还计划引入四大配套设施服务体系：现代金融服务体系，包括银行、证券、信托、基金、租赁；信息服务体系，通信、网络、咨询、策划；中介服务体系，包括会计、审计、资产评估、法律服务；服务支撑体系，包括教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流。
2佳海此前开发的几个住宅类项目，包括别墅，都很成功，这为本项目的开发打下了坚实的基础。
2、政府政策
1此项目是否成功直接关系到当地的经济发展，所以当地政府对于这个项目的扶持力度很大，在后期的运营中，还在佳海内部设立了政府相关部门的“政务一站式办公”。
2目前此项目的优惠政策有：
1、工业企业形成的区级财力所得部分年全部用于返还给企业。
2、工业企业所得税前三年区级所得全部用于奖励企业。
3、工业企业工商管理费前三年实行免受。
4、行政性规费：按市政府关于引进企业的优惠政策，取最下线，并逐步向零收费过渡。
5、水电费：执行国家标准价格，取消增容费和其他附加费6、特殊政策：视项目投资规模和经济效益，实行领导跟踪负责制，特大投资实行“一项一策”的灵活处置办法。
特色分析1、项目定位 1国家中部崛起的大战略带动了武汉工业企业的发展，武汉近几年来的“工业景气指数”连年攀升，这都间接扩大了工业用厂房的需求，再加上武汉目前规划并发展中的都市工业园很受欢迎。
2佳海发现并把握住了这个机遇，为蓬勃发展中的各类中小型制造类企业，在盘龙城建造了这么一个民营工业园。
3本项目的建设同时也迎合了汉正街服装类企业外迁的需要。
2、项目特色 1与一般工业园不一样的是，佳海的设计中除了工业用的厂房外，它还有一个很商业化的部分，街城结合、产销一体的特色市场。“街城结合”街（市场）就是城，城就是城，建以特色产品为主题的商业街。实行“前市场后园区及前店后厂”的经营模式，市场是企业的窗口，店铺是企业的营销部与产品展销厅，这样的一个店铺既便于企业拓展业务，扩大宣传，又便于采购商采购，符合国际采购需求。这样产销一体的市场很具特色也很有竞争力。
2这个设计思路来源于汉正街中的中小服装制造业，他们都是一个店面，前面出售自己的服装，后面就在加工生产。所以佳海的这种设计应该很对中小服装企业的胃口，而这个客户群体，也正是佳海的招商重点。
3销售方式很灵活，可租可售。
成本分析1、购买成本 1佳海的厂房价格是1480元/平方米，一个3000平方米的厂房就是444万，一个5000平方米的厂房就是740万，店铺是5000元/平方米到6000元/平方米，一间100平方米的店铺价格大约在55万。综合起来，佳海里面购买一个厂房加店铺的价格大概是在500万到800万。
2、投资成本 1此项目可以办理按揭，首付五成。
2此项目的主要依靠盘龙城整体区位价值的提升和园区后期良好的运营，盘龙城区域内在建的8个住宅类大盘为此区域积攒了人气，盘龙大桥的开通更是降低了往来的交通成本，如若园区后期的运营也非常理想的话，此项目很有潜力。
3、运营成本 1盘龙城目前基础设施、城市功能不完善，这就给开发商完善企业配套设施增加了成本，也给销售带来了一定的障碍。
2但是相对而言，其物管费、水电费、交通物流费和劳动力成本较低。
开发进度1、施工进度 1一期、二期已经完工。
2目前园区已达到入驻条件。已经开盘。
2、招商进度 1根据相关资料显示，目前已销售260家。
3、入驻情况 1有近100家服装厂计划搬迁入驻并投产。
华顶工业园
选址依据1、交通状况 1武汉新区华顶工业园位于汉南经济开发区中心地带，紧靠京珠、沪蓉高速公路，形成陆路交通枢纽。距武汉经济技术开发区车距仅8，距武汉机场48公里，武汉港38公里，汉口火车站35公里、武昌火车站38公里，交通不算便捷，附近有2座水运码头，具有一定的水运能力，空运很不方便。
2同在汉南经济开发区的还有香港工业城，增加了此区域内的同质化竞争。
3在地点选择上，此项目的位置可以作为武汉经济开发区的外沿，会吸引一部分经济开发区内的相关企业和配套企业，但其竞争优势明显不如经济开发区，只能成为其的补充。
4进入园区不需要经过收费站。
2、当地政府 1汉南经济开发区低廉的土地成本使本项目价格上有优势，同时当地政府振兴制造业的决心，也会助推当地工业园的发展。
2汉南经济开发区地价全市，软环境方面，汉南政府提出“只要来汉南，一切好商量”的服务承诺，奉行“客商无小事，事事当大事，服务勤上门”的服务理念，以及“你发财，我发展”的服务宗旨。这种服务态度，无疑会吸引相当多的企业。
3、当地经济 1汉南经济开发区紧贴武汉经济开发区，具有一定的工业基础，当地政府对于工业项目也是非常支持。
2但当地经济不很发达，生活及商业配套也不完善。
建筑类型1、物业类型 1华顶工业园规划有展览区、生产区、原材料供应区、生产后勤服务区、生活区。
2产品以工业厂房为主。厂房为单层，高度分为5.1米、6米、8米高，不同户型的厂房分别为2000平米、3000平米、5000平米、6000平米、10000平米。
3结构为框架加轻钢。
2、硬件配套设施 1工业园规划有物流中心、维修中心、展览中心、市场拓展中心、设计中心等，服务配套设施，同在一个空间之内，五内可抵达；真正实现资源共享。
招商策划1、项目形象 1此项目原名华中印务包装工业园，后更名为华顶工业园，案名说明了自己的项目定位是工业园。
2项目产品为全市的单层标准厂房。
2、招商状况 1此项目前期招商主要定位在印刷包装业，后期重新定位为包装、印刷、汽车零配件、家用电器、通信电子、机械、医药等轻工业。
2招商中心设在沿江大道69号长航大厦19楼，另有招商代表在外面积极的宣传、招商。
3此项目的广告宣传力度正在逐渐加大，除了报纸上的整版宣传广告外，还在龟山电视塔的塔身处做了自己案名“华顶工业园”的宣传。
3、招商合作 1跟印刷协会积极的合作。湖北省印刷协会召开的湖北省印刷复制业“十一五”规划及加强印刷管理研讨会，2005年7月26日在武昌湖北纺织宾馆举行，华鼎印务包装工业园管理有限公司董事长陈爱清就在会上介绍了华中印务包装工业园的规划和招商进展情况。
4、广告语 1借鉴国际先进经验打造21世纪人性化工业园——沌口大型企业配套工业基地。
管理服务1、开发商服务 1除物业管理外，此项目还规划有多种为入驻企业提供各种服务的部门，如后勤服务中心、物业管理中心、医疗保健中心、人才招聘培训中心、旅游观光工业服务中心、商务中心。
2但是目前项目的后期运营里，服务的成分并不多，开发商所提供的服务应该有更大的提升。
2、政府政策 1汉南区政府对于这个项目非常的重视，在优惠政策上会有一定的弹性，目前此项目已进入湖北省、武汉市十一五规划，与武汉市所有地区、所有开发区都享有同等优惠政策。水电费全市。税收上，享受两免三减政策，有重大税收贡献的企业将会有相应的奖励政策。
特色分析
1、项目定位 1如果说作为华中印务园，以包装印刷业为重点，建立完整的印务包装产业链，形成包装印刷业的集群和规模效应，那么这个项目定位还是准确的，但是在经过一段时间的招商后，开发商可能意识到，自己前期的定位有些偏差，因为以武汉目前包装印刷企业的整体规模，这个项目的规划太大了，也就是说，根本不会有那么多的企业来入驻。据统计，武汉目前现有大大小小的包装印刷企业共857家，从业人数近3万人，大多分散经营，处境艰难。武汉市印刷业一年虽然有200亿元的市场份额，但本地包装印刷企业只占10亿元。
2于是项目的名称和定位就发生了变化，成为了“华顶工业园”，招商对象的宣传侧重点也从单纯的包装印刷业变为包装、印刷；汽车零配件；家用电器；通信电子；机械、医药等轻工业，后者几乎涵盖了武汉市现阶段除服装以外所有的中小型制造业，这样盲目的项目定位转变实为不妥，损害了项目的形象，也为项目的招商增加了障碍。
3开发商本应该在原来的定位上继续深挖，往上游和下游拓展。
2、项目特色
1初步建立了一个以印刷包装行业为基础的产业集群。
成本分析
1、购买成本 1汉南经济开发区的土地价格号称全市，这也让本项目的价格有了一定的竞争力，厂房1200元/平方米到1300元/平方米。以3000平方米和5000平方米的厂房计算，价格分别为375万和625万。
2同时，本项目为入园企业购买厂房提供6成10年按揭。
2、运营成本
1汉南经济开发区目前的生活及商务配套设施并不完善，地理位置也不占有优势，企业后期的运营会增加一些成本。
开发进度
1、施工进度 1此项目一期主体建筑已经封顶，园区的建设和配套的设施也已经开始建设。
2、招商进度
一期已经交房，二期的招商也已开始。
已被列入湖北省、武汉市十一五规划，品牌有一定的知名度。
武汉国际企业中心
选址依据：
1、交通状况
国际企业中心位于武汉东湖开发区，地处关山二路与楚雄大街交汇处，道路交通很方便，但欠缺水运和空运。2此项目靠近关东和关南两大成熟产业基地，周边18所高等学府，56个科研院所，10个国家重点实验室汇聚数十万高校师生和科研人员，实力雄厚，智力密集。以国际企业中心为圆心周边1公里半径范围内分布有NEC、长飞光纤、邮科院、精伦电子、中仁集团、东湖高新等大批的高科技企业。光谷的迅速发展让与之相关的企业产生了对办公场所购买或者扩大的需要，这就使得国际企业中心的人气非常旺盛。
2、当地政府
1此项目的选址与项目本身的定位相当的吻合，在一个大而成熟的产业区内建一个生态商务花园，这对于急缺办公场所的企业来说，恰如雪中送炭。开发商的政府背景也使得项目的开发和招商更加顺利。
3、当地经济
1光谷已经是一个成熟的高科技企业社区，附近的高校、实验室、科研院所可以为入驻的企业提供高素质的人才，并且周遍的生活及商务配套设施十分完善，可为入驻企业的发展提供有力的助推。
建筑类型
1、物业类型
1本项目为5至6层的研发办公建筑群，层高3.4--4米，各楼层用模块式组合，分隔灵活。
2建筑结构为砖混。
2、硬件配套设施
1园区内设有充足停车位（一期设有321个停车位），停车位的数量远远超过了甲级写字楼的配置标准，完全可以满足入驻企业长远的泊车需求。国际企业中心为企业集中设置员工餐厅、员工班车、大型会议室（多功能厅）、单身员工宿舍等，提供专业化的后勤保障，以解决困扰企业的众多问题。国际企业中心另专设商务会所和一个达到国际标准的高尔夫挥杆练习场，为企业提供便利的商务交流平台和人际交往空间。目前作为国际企业中心的配套住宅“阁调”也已推出。
招商策划
1、项目形象
1国际企业中心的案名很大气，提高了本项目的档次，“国际”两字既突出了本项目在设计上源于对美国硅谷这一高科技之都的深入探索和反思的结晶，又暗示了跨国集团和境外公司也是自己的招商对象。
2项目的主打产品为不超过五层的独栋办公楼。
2、招商状况
1招商对象主要为知识密集型的高科技企业，国际企业中心正是为他们量身定做的：集办公、科研、中试、无烟生产等多功能于一体。
2目前依靠光谷地区的整体氛围，已经形成了IT、半导体、电子信息、生物医药等产业集群，具备了产业生态环境基础。
3、招商合作
开发商本身隶属于东湖开发区，本项目的招商是与政府机构采取合作的方式。
4、广告语
1此项目的楼书做得非常精彩，不但内容充实，广告语也是催人心动，从“事业到了一定高度，便应懂得选择办公环境，而不是适应办公环境”，到“豪华阵容，助我实现更多的梦”，以及“懒惰？你值得拥有”，每一个广告语都是针对本项目的优势，使人在欣赏完楼书富有创意的广告后，也不知不觉接受了本项目想要推出的卖点。
管理服务
1、开发商服务
1作为开发商的武汉东湖高新集团股份有限公司是东湖新技术开发区的缔造者和今日武汉中国光谷开发建设的业主，在科技园地产综合开发上已有十年的经验，国际企业中心项目是其首倡科技园地产开发理念，并作为该理念的实践者隆重推出的扛鼎力作。
2在后期运营方面，国际企业中心为入驻企业提供完善的配套服务和贴心的后勤保障服务。国际企业中心将集中设置银行、邮局、电讯、车船票及机票预定、便利店等商业网点，引进律师事务所、会计师事务所、咨询管理公司、广告公司等服务机构，使企业足不出园就能享受到完善的社会配套服务。
2、政府政策
1具有政府背景的开发商，位于国家重点扶持的光谷，区域内众多的高科技企业，这些客观条件使得入驻企业无需为政府的后期服务担忧。
2入驻企业可以享受东湖开发区的相关优惠政策。
特色分析
1、项目定位 1国际企业中心，它不是典型的闹市中心的摩天写字楼，也不是纯粹的标准化厂房，而是吸取两者优点的完美结合体，既没有传统写字楼的冷漠与隔阂，也没有标准化厂房的呆板与灰暗。所有建筑均不超过五层，外观方正大气，建筑内部空间为模块式组合，为企业发展壮大预留充足发展空间，层高3.4——4米，既可用于企业办公又能满足中试和生产需要。同时低建筑密度，低容积率，高绿化率，环境雅致的特点也使它成为一个真正的ABP。
2这所有的特点正是那些高科技企业苦苦追求的办公场所该拥有的，如此，国际企业中心热卖的结果就在意料之中了。
2、项目特色 1不同于标准化厂房，不同于闹市的写字楼，而是把企业发展的双生态环境、边缘化健康办公和多层写字楼这种国际流行的建筑形式结合起来，国际企业中心提出的是也是一个“总部基地”的概念，专门为满足中国知识密集型企业入住美国硅谷的梦想，而量身定制的“武汉硅谷”。
2这个概念相当的超前，也使这个项目在很多的方面超越了传统的项目，比如建设有高尔夫球场、结构的层高3.4米和内部可随意分割的空间使其拥有多种功能、32％的绿化率和900平方米的中庭花园、良好的通风采光、完善的配套服务和贴心的后勤保障服务等。
成本分析
1、购买成本 均价为3000元/平方米。以1000平方米的办公场所为例，总价为300万。
2、投资成本 二期人气的持续旺盛，使得一期有了一定的潜力。
3、运营成本 此项目的地理位置极好，入驻的企业无须担心交通成本。
周边数十万高校师生和科研人员也为入驻企业进行了人才储备，再加上完善的生活及商务配套设施，后期的运营成本在这里已被降到。
开发进度：施工进度 一期已经完工，二期正在招商。
配套的高尔夫球场也已完工。园区配套设施已达到企业正常运营水平。
招商进度 1已经开盘，一期已经交房。
据宣传资料，销售率90％左右。
入驻进度 12005年6月30日起已有企业入驻。
武汉中小企业城
选址依据1、交通状况 1武汉中小企业城位于东西湖区金山大道延伸线以西，新城十一路以东、汉渝铁路以北。距离市中心商业区10公里，汉口火车站7公里，天河国际机场18公里，长江客运码头10公里，长江外贸码头15公里，水、陆、空交通便捷。
2此项目处于吴家山海峡两岸科技产业开发园内，其选址地点与项目定位比较吻合。
2、当地政府 1项目本身对于环境的要求使得项目落户于此。
2并且东西湖区已经是一个成熟的现代化工业区，园区的管委会熟悉服务于企业的相关流程，可为入驻企业提供的优质的服务。
3、当地经济 1此项目临近于台商投资区和大型物流区，区域内的大、中、小型生产场所很成熟。
2当地的经济相对活跃，有利于吸引招纳人才。
建筑类型1、物业类型 1为中小企业提供标准的工业厂房。层数为二至四层。厂房两端为办公楼，中部设有货梯，标准厂房的层高4.2至4.5米，办公楼的层高为3.3米。
2结构为框架加轻钢。
2、硬件配套设施 1作为园区配套的生活配套住宅目前已经封顶，户型为60平方米左右的两室一厅和17平方米左右的宿舍。
2三期的商务中心也即将开始动工。
招商策划1、项目形象 1武汉中小企业城，此案名强调了本项目的主体招商对象，中小企业，为他们打造出一个城邦。
2项目的主打产品是工业用厂房。
2、招商状况 1已经开发了一期和二期，二期还有3到4个厂房待售，三期的开发也即将动工。
2在园区内设有招商中心，但其主要还是靠招商代表在外积极的宣传和招商。对于招商对象。
3没有明确的定位，目前购房的企业形形色色。
3、招商合作 1园区的整体规划、实行自主开发，招商引资，合资开发均由武汉银湖科技发展有限公司负责，是否与政府及商会、协会展开合作目前尚不明朗。
4、广告语 1投资发展何处去，武汉中小企业城。直接、清楚的宣传项目。
管理服务1、开发商服务 1此项目目前除简单的行政手续（凡是落户园区内的项目，从工商注册、税务登记、项目立项到环保审批，实行全程代办）代办外只提供物业管理，并无其他服务。
2、政府政策 1政府的相关政策尚不明朗。
特色分析1、项目定位 1东西湖区的现代工业快速发展，各大企业纷纷圈地造厂，而蓬勃发展中的中小企业却面临着无处可去的尴尬境地，这个项目的出现恰好填补了东西湖区的这一空白。
2它就是针对那些规模太小无法从开发区拿地但又想拥有自己独立产权的厂房的中小企业。
2项目特色 1便捷的交通环境是本项目的一大卖点，旁边在建的B型保税物流仓库也为其增加了投资价值。但同时过于模式化的外观和对生态的漠视及配套设施的不完善也会让潜在的购买者对自己的选择斟酌再三。
2购买方式的灵活吸引了一些投资者，比如以租代售，按售价每平方米1480元计算总房款。租金每月每平方米30元，两年期满以所付租金抵扣房款，并一次性交清剩余房款。这种方式使得投资者的进入和退出都非常方便。
成本分析1、购买成本 1厂房的价格是1480元/平方米，3000平方米的厂房价格就是444万。
2可以协助办理5成5年银行按揭。
2、投资成本 1本项目目前的价格还有潜力。
2另外，它还为投资者设计了一种以租代售的购买方式，以3200平方米的厂房为列，在2年期间，投资者每个月只需要支付9.6万，如按10元/平方米/月的租金将厂房出租了以后，每个月更是只用支付6.4万，2年共需支付153.6万，这对于473.6万的总价来讲还只是很少的一部分，所以投资者很容易进入这个项目。2年后，此项目如果了10％，那么投资者选择卖掉厂房就可以获得47.36万的回报，这时候，他2年的投资就高达30％。同时，经过2年时间的实际操作，如果发现项目的潜力还很大，那么投资者这时候再选择长期持有也非常明智，风险也比一次性购买小得多。
3、运营成本 1此项目地处一个成熟的区域，后期的使用成本不会很高，特别是交通物流成本，还会很低。
开发进度1、施工进度 1一期和二期的厂房建设均已完成，作为配套住宅的2栋公寓楼已经封顶，三期准备在8月份动工。
2园区的基础建设也已经完成，配套的商务中心随着三期一起动工。
2、招商进度 1二期还剩下2至3间厂房未售出，三期的招商工作也已经开始。
2依施工进度来看，其销售情况还很乐观。
3、入驻情况 1从园区门口进入，路边两侧的大约5间厂房已有企业开始正常使用，这些已入驻企业起到了示范作用，对开发商后面的招商工作起到很好的推动。
武汉黄金口万通工业园
选址依据1、交通状况 1万通工业园位于武汉新区黄金口现代制造业基地区域内，东临武汉内环线，南傍中环线，北近汉江，陆路交通比较便利，但缺乏水运和空运，是三环线内难得的工业园。
2市内交通十分便捷且无收费站障碍。项目定位与项目的位置比较的吻合。
2、当地政府 1此项目的选址与政府的整体规划密切相关，各大企业入驻黄金口现代制造业基地后，必然有与之相关的中小企业跟随搬迁，这就促使了万通的出现。
2武汉新区招商办介绍，武汉新区将按照“产业集聚、资源集约、结构优化、环境优越”的思路，一面加大招商力度，一面为入驻的企业提供优质的服务。
3、当地经济 1黄金口现代制造业基地是武汉市政府规划的制造业中心之一，当地已有百威啤酒工业园、苏泊尔工业园、汉阳科技孵化园和赛博思武汉住宅产业化示范基地等相关工业地产入驻，创造了一个良好的氛围。
建筑类型1、物业类型 1工业厂房，多层，框架结构。
2、硬件配套设施 1万通工业园”规划有员工宿舍，并配有食堂、沐浴、娱乐等场所，还将建教育培训中心，为入驻厂家集中培训能持证上岗的线生产人员和业务技术骨干，并将按照安全、绿化、环保、科技、生态的原则，建成生态花园式中小企业之家，使之成为新型的一流的和谐企业社区。
2基本上无园区内部配套，因为周边区域的城市功能完善，城市配套成熟。
招商策划1、项目形象 1如同华顶工业园一样，案名没有特色，只是这个园区的一个代号。
2主要产品为多层的轻工业用厂房，配套有一栋办公用综合楼和四栋宿舍。
2、招商状况
1招商工作已展开，但是由于2006年3月18日才开始举行的开工仪式，工程还是刚刚开始。广告力度不是太大，终端客户量不大。
2现场无接待中心，19F的招商中心选址较隐蔽。行销力度不大，招商人员相对经验不足。招商形式灵活：可租可售，也可先租后售。
3付款方式灵活，可按揭。
3、招商合作
1此项目非常的重视于政府的合作，开工仪式上就请到了汉阳区区长李诗伟，并发言指出万通工业园的建设符合武汉新区的总体规划，其开发模式也具有创新性。预计在以后的招商工作中，政府会扮演了一个积极的角色。
4、广告语 1“要厂房，找万通”，“中小企业之家，汉阳的企业社区”，此两条广告语很巧妙的借助其他工业园项目提升了自己的形象。
管理服务
1、开发商服务 1按照园区目前的规划，开发商将为入驻企业提供包括生活、娱乐、休闲在内的多种服务，更将提供教育培训中心为入驻厂家集中培训能持证上岗的线生产人员和业务技术骨干。
2、政府服务 1目前招商工作已经开始，但是政府的优惠政策尚未出台。
特色分析
1、项目定位
1和中小企业中心的定位很相似，都是针对那些规模太小无法从开发区拿地但又想拥有自己独立产权的厂房的中小企业。
2但是招商企业定位十分模糊，没有明确的行业划分，不利于园区的产业集群。
2、项目特色
1此项目没有很强的特色，规模不大，价格一般，规划也不超前。
2可以利用的就是借助了黄金口现代制造业基地的人气，提高本项目的知名度。
成本分析1、购买成本 1三层厂房的价格不一，一层价格为2400元/平方米，二层价格为1900元/平方米，三层价格为1700元/平方米。
2但是目前该项目有一些疑点：1、该项目不提倡按揭购买（是否因为证件不齐全，银行不合作）2、两年后才能办理房产全证（是否因为开发手续不齐全）3、作为配套设施的住宅用地性质仍为工业用地性质（其他开发商工业园项目中的住宅部分都是住宅用地性质）。
2、运营成本 1区域内的各种配套和当地的经济状况综合起来，使得企业后期的运营成本不高。
开发进度1、施工进度 2006年3月18日举行开工仪式，目前主体工程已经完工。
2、招商进度 此项目一期工程也还没有完成，目前还没有开盘。
汇丰·企业总部
选址依据1、交通状况 1汇丰·企业总部位于古田产业新区，贴近汉正街都市工业园，在南泥湾大道与古田二路交汇处，南距解放大道300米，北距长丰大道400米。
2市内交通便捷，水运、空运缺乏。
2、当地政府
1项目本身的要求让它选择了这么一个使城市与园区自然结合的地方，入则思静，出则通达。
2当地政府已有服务汉正街都市工业园的经验，也能为入驻企业提供优质的服务。
3、当地经济
1此项目的定位符合汉正街都市工业园的整体规划，建成后将并入汉正街都市工业园，这使得此项目借助了不少汉正街都市工业园的人气。
2由于贴近汉正街都市工业园，可以共享市政设施，周边的生活及商务配套一般。
建筑类型
1、物业类型
1办公为主的多功能花园式综合楼，类型为多层带电梯建筑（六层），层高3.6-5.6米。
2建筑结构为框架结构。
2、硬件配套设施
1在园区内共有九栋基本相同的建筑，均为六层，园区中间形成一条带形的绿化空间，成为整个园区的视线通道。在停车场设计上，采用集中的公共地面停车场、地下停车场和建筑门前停车三者结合的组织方式，为园区提供充足、便利的停车环境，项目规划车位共约1000个，其中地下停车位368个。
2园区规划建设员工餐厅、会议中心和健身会所。
招商策划
1、项目形象 1案名中夹入汇丰二字，借助了汇丰银行的知名度，企业中心说明了项目的定位。
2主打产品为6层高的花园式综合楼。
2、招商状况 1招商对象为从事制造业生产、研发，工业产品销售代理的中小企业。招商思路尚不清晰。
3、招商合作 1目前已经与汉正街都市工业园管委会展开了密切合作，建成后还将委托汉正街都市工业园管委会代为管理。
管理服务1、开发商服务 1开发商规划有建设金融服务中心、商务售票中心、办公用品中心、物流信息中心、美容美发中心、小型购物中心。
2后期的园区管理服务工作全部交给了汉正街都市工业园，依托管委会的政府背景和强大的服务能力。
2、政府政策 1此项目很好的跟汉正街都市工业园找到结合点，把自身项目的运作溶入到工业园整体的规划发展之中，所以很受政府的支持。
2目前来看，此项目建成后将并入汉正街都市工业园，所以有关优惠政策应该和园区的优惠政策是一样的。
特色分析1、项目定位 1此项目也是定位总部经济，主要想吸引都市工业园里的制造型企业和它们配套的销售代理型企业把总部设在这里。
2、项目特色 1卖点在于它的位置：交通便利，周围成熟的产业环境和完善的城市功能。概念也抄袭企业社区在武汉广为宣传的总部经济。
开发进度1、施工进度 2006年3月16日举行的开工仪式，目前进度不详。
武汉国际物流园和武汉地区物流发展情况
武汉国际物流园2006年6月，世界一流的物流仓储设施开发商、服务商，全球工业房地产商——美国普洛斯公司与武汉东西湖区正式签约，将斥巨资打造武汉国际物流园。武汉国际物流园位于东西湖区，占地面积50万平方米（748亩）。包括湖北武汉B型保税物流中心、国内综合物流园和公路口岸三个部分。湖北武汉保税物流中心已于去年10月28日动工兴建，其规划有国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易四大功能。
目前，武汉保税物流中心主体和配套工程已全部完工，正等待国家验收。
湖北武汉B型保税物流中心占地180亩，将是第四个、中部B型保税物流中心。在其不到500米处，是正在建设的铁道部铁路集装箱中心站，设计容量为2000万吨。附近还有汉江青峰港区，丰水期吞吐量可达3000吨。根据合同，1500万美元注册资本中，普洛斯以现金1050万美元出资，占注册资本70％；东西湖城投以土地、物业和部分现金出资，占股30％。双方合作期限为50年。
湖北武汉B型保税物流中心是目前华中地区的经国家海关总署批准的保税物流中心，位于汉丹铁路以北、高桥二路以西、革新大道以南，东邻京珠高速公路、北毗107国道、南临规划中的沪蓉快速铁路。物流园是立足于武汉区位优势，依托正在建设的武汉铁路集装箱中心站，辐射中部五省、连接国内外市场的枢纽型综合物流园，具备国内中转、国际采购和陪送、转口贸易以及快速通关、保税仓库、简单加工、增值服务、出口退税、信息处理等功能。物流园内规划中的湖北省公路口岸依托公路优势，集海关、进出口商品检验、卫生检验、动植物检疫功能一体，并有集装箱物流中心、多式联动服务、国际货代船代、报关代、保税仓库等系统的港口配套服务功能，将公路网络延伸到中心地市，辐射到县级城镇。
背景资料去年6月6日至11日的“香港·湖北周”上，普洛斯公司与武汉市东西湖城投公司正式签订合同，共同建设武汉保税物流中心。有趣的是，东西湖城投在众多希望合作的国内外企业中，找到了普洛斯。而普洛斯在中西部选点时，先后看过长沙、重庆、银川，最后定在了武汉，算得上“情投意合”。
保税物流中心只是双方合作的一小部分。更多的内容，在于包含该中心的武汉高桥物流园。该物流园已纳入武汉市“十一五”规划中，占地面积740亩，投资超过5个亿，其中还包括占地180亩的公路口岸，330亩的国内综合物流园等。
普洛斯的计划，是将此处建成中国中部的物流基地。他们设想开发并出租园区的物流房地产，同时建设武汉的物流配送中心，覆盖城区配送和城际物流。与此同时，普洛斯还与武汉交通建设投资公司商谈合作，希望控股该公司旗下的舵落口、关山、郭徐岭和阳逻四大物流基地。这些基地分别位于城郊接合部的四个方位，总占地近1800亩，年货物吞吐量约330万吨，在全市物流业的地位举足轻重。
普洛斯有所得，武汉也有所得，那就是更多国际机遇。保税物流中心合资合同中写明，普洛斯要协助园区进行招商策划和国际招商，并要争取引进5家世界500强企业。
据了解，自2003年4月进入中国以来，普洛斯已在北京、上海、天津、广州、深圳等地都有物流园区投资项目，并计划在5年至7年内，投资20亿美元在中国打造仓储网络，武汉是其中部投资的站。
保税物流中心介绍保税物流中心是封闭的海关监管区域，具备口岸功能。分A型和B型两种，A型由一家企业投资建设，为自有物流服务。B型由多家物流企业经营，具有一定规模和综合服务功能。我市申请设立的是B型保税物流中心。
保税物流中心有政策优势，进入中心视同进出口；深加工结转货物只要报关进入中心即可享受退税，避免像过去那样须将货物运到香港（不做任何加工）再运回国内“一日游”。中心内注册的企业，可自动获得进出口经营权、国际货运代理权、货物境内运输权。
海关人士介绍，建设B型保税物流中心，有利于引进跨国公司、知名企业、国际新兴产业等大型项目到武汉投资，提高招商引资的档次和水平。有效整合物流资源，推进全省物流中心建设，促进供应链形成，加快产业结构优化
武汉地区物流发展情况
为构筑华中物流中心，武汉建有四大物流基地：关山物流中心、舵落口物流中心、郭徐岭货运中心、阳逻港口物流园。武汉四大物流基地立足武汉四大经济开发区，依托高速公路和长江黄金水道，对完善武汉地区公路网络、优化运输组织结构、促进综合运输和武汉城市圈发展都将发挥重要作用。
关山物流中心货运站系武汉公路主枢纽总体布局规划建设的八大货运站之一，位于武汉东湖高新技术开发区光谷中心区内，武（汉）黄（石）高速公路入口处，已于2005年4月30日正式动工建设。经湖北省发改委批复，该项目建设规模为年理货能力90万吨，按一级货运站规模设计，总占地面积33.7万平方米，总建筑面积5万平方米，物流园区内将新建综合楼，配送中心，1、2、3号仓库，集装箱作业区堆场以及机械库，修理厂等配套设施，园区内还将兴建与现代物流相关联的国际企业总部。其功能齐全，设计一流，具有运输、仓储、中转、保税及信息发布等功能，可满足各种运输方式之间的合理衔接与分流所产生的需求，对运输流程统筹安排，达到快速、经济、安全的实施运输。
郭徐岭物流货运站位于开发区——武汉经济技术开发区西南工业园内，南北长337.7米，东西宽673.5米，占地面积329亩。该站西接京珠、沪蓉国道、汉宜高速公路，南临318国道，北上过白沙洲长江大桥，107国道南段和汉江长丰桥，通107国道北段、316国道西段，距武汉市中心23公里，交通条件十分便利。按湖北省发改委对工程初步设计批复，郭徐岭货运站规模为年货物吞吐能力100万吨，总投资2.1亿元。该站基本具备仓储、运输、加工、包装、配送、物流信息处理、产品展示、交易、培训及配套服务等功能，总建筑面积91714平方米。预计建设工期为两年，货运站将于2006年建成投入营运。
在武汉市推进武汉城市圈建设领导小组办公室2006年主办的工作指南中，有如下描述：
2、公路主枢纽和物流园区建设一是依托武汉经济开发区，积极推进郭徐岭货运站建设。结合汽车产业的发展，提升各项物流功能，打造为汽车制造业服务的综合运输枢纽型物流园区；二是依托东西湖区海峡两岸科技产业园，抓好舵落口物流园配套工程建设。加紧5号、6号仓库的建设，建立公共物流信息服务平台，为社会提供全天候、多功能信息服务的配送中心型物流园区；三是依托阳逻开发区，加快以阳逻港为基地的港口物流园区建设。在新投产的集装箱转运中心已开港营运的基础上，抓紧转运中心的后期配套服务收尾工作，抓紧做好4个码头泊位、港区物流中心前期工作，加大招商工作的力度；四是依托东湖高新技术开发区，建设关山物流园区和张家湾物流园区；五是积极推进新荣村客运站、宏基客运站和蔡甸客运站建设改造。
另在武汉市“十一五”规划中，也有如下描述：
十一五时期，武汉城市圈要大力推进物流服务业的发展，基本建成与圈域产业一体化发展相适应的开放性的现代物流体系。一是基本形成较发达的骨干物流基础设施网络；二是着重围绕汽车、冶金、化工、高科技、纺织、建材、农产品加工等支柱产业群及相关市场建设，构建专业化的高效物流服务体系；三是武汉逐步成长为华中五省物流中心，并不断扩大依托江海及武汉航空港的国际性物流服务。到2020年，武汉城市圈要成为以省内物流枢纽为支点，服务全省，辐射华中，连接，面向国际的中部物流中心区。
2010年，武汉城市圈专业物流服务力争年均增长15％—20％，物流在第三产业增长中的贡献率达到25％—30％。努力使大部分工商企业运用现代物流管理技术，企业物流成本平均降低5％左右，社会物流总成本占GDP的比重降低到15％以下。重点建设一批现代物流园区，形成一批实力强、效率高的大型骨干第三方物流企业。基本形成圈域内一高效物流服务圈，积极发展面向省内和周边省份有关城市的3—6物流服务圈、面向大多数城市的8—10物流服务圈。
加快武汉物流中心的建设。十一五时期，要基本建成一高效物流服务圈，并积极发展3—5物流服务圈。重点建设阳逻港（国际物流基地）、沌口汽车物流基地、舵落口城市配送型物流基地、汉西建材物流基地、“后湖—丹水池”综合物流基地、关山转运型物流基地、北湖钢材物流基地、武汉航空港（国际）物流基地。
在中部崛起战略中扮演领航者的武汉，大力发展物流业是起当务之急。除了有武汉市交通投资建设公司兴建的4大物流园外，还有国际物流巨头美国普洛斯公司投资建设的武汉国际物流园，而且根据武汉市的规划和市场的需要，未来将有更多的物流园出现。
常福·天润工业园
2006年4月21日，湖北天润集团与蔡甸区经济开发区管委会就“常福·天润工业园”项目举行了签约仪式。湖北天润集团拟在两年内投资4亿元在蔡甸常福新城，建设一个占地800亩，总建筑面积达50万平方米的工业园。
据湖北天润集团董事长方清海先生介绍，“常福·天润工业园”紧临武汉市经济开发区，项目建成后，将成为为新区东风、TCL、冠捷等大型企业提供机电加工、配套服务等中小企业的生产基地。据了解，该项目将在7月份正式开工，一期在年内投入运营。目前已经有数十家企业达成了意向，项目建成后预计总共可吸纳近200家企业入驻。
武汉常福·天润工业园是武汉响应国家崛起发展战略的新亮点工程，是武汉经济开发区新区机械制造产业的配套项目，是国内外制造企业来汉投资发展的孵化器，是机械加工、汽车配套等产业发展的新起点。
开发商背景同为湖北天润集团的项目天润国际汽车城，由湖北天润投资有限公司投资开发的，它是湖北省襄樊市在专业汽车市场领域受到政府高度关注，并由政府推动企业实施的地产项目。该项目列为襄樊市2004年十大重点工程之一，作为仅次于东风的重点工程予以支持和培育，受省政府高度关注。项目位于襄樊市樊城区、高新技术产业开发区、襄阳区、汽车产业区“金三角”核心地段点，交通通畅顺达，车流、物流、商流条件在湖北得天独厚。天润国际汽车城以占地900亩，总投资4.8亿，市场总价值10亿元，规划建筑总面积达50万平方米，是中国中部地区的汽配城。
弘毅工业园
2006年5月28日，弘毅工业园幕墙生产基地推介会在汉召开，来自行业主管部门的领导、专家学者和相关企业代表近百人出席推介会。
武汉弘毅工业园地处汉口北环新城核心地段，是武汉新一轮经济建设开发的重要战略版图。工业园占地面积100亩，项目规划以服务建筑装饰产业研发、生产、营销和商业服务为龙头的现代化产业链群，以国际化第五代集群式规范化、规模化经营为特色，以完善的商业配套、集约式的服务将分散的企业与销售商集中起来，进行统一经营和管理，形成强势的品牌效益和规模效应，志在打造我国建筑装饰产业园。
弘毅建材工业城用地位于黄陂区五湖农场汉施公路以北39号.该用地地势较为平坦,地质条件好,附近市政设施较齐,基本达到三通一平标准.规划建设总用地6.84公顷,其中建筑用地面积2.4公顷,道路用地面积1.1公顷,绿化用地面积2.64公顷。绿地率35％。
按照武湖农场2003-2015年总体规划，弘毅建材工业园落户于该地区的工业基地内。本项目区东临居民居住区，西临印染厂，南临汉施公路，北临其他单位工业厂房。
规划构思: 1．充分利用现状及周边设施，强调布局的完整统一. 2．突出顺应自然，尊重自然的原则。
3．注重环境景观的营造，对主要景观轴精心策划，创造项目区良好的生态环境。
4．厂房规划采用流线型布局，满足生产工艺流程要求。满足交通、停车和运输等需求。在厂房单体设计中强调节能实用原则，体现“经济实用”的思想。
5. 综合楼、展厅结构具有现代气派的感觉。
武汉香港工业城
中国武汉香港工业城位于汉南区纱帽街，2006年10月开始筹建，2007年正式动建，规划面积1000亩，总投资9.6亿元,由香港华乐发展有限公司建设。现已完成“三通一平”基础设施工作。工业城将“立足武汉、崛起中部、辐射、面向国际”，形成“一轴（产业拓展轴）、一中心（公共服务中心）、四组团（二产业、研发、居住）”的规划格局，以汽车零部件、高新技术孵化、现代物流及综合制造等产业基地组成，合力打造集生产制造、产品研发、交易展示、信息交流、职能教育、生活居住等功能于一体的新型工业园区，成为中部地区生产规模大型化、产品品种多样化、生活水平高档化、建设环境规范化的现代制造业基地。
在“香港·湖北周”上，该项目召开了专场招商会，推介情况。同时，经过前期洽谈，武汉致嘉数码钢琴有限公司和美国新联华超市已决定进入工业城，两家企业的投资额共计4亿元。
工业地产总结与思考
工业地产之概论
1、工业地产之消费者：公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。
2、工业地产之功能：经营、之用，或办公、或生产、或物流、或商务经营、或兼而有之。
3、工业地产之功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。
4、工业地产之配套设施：
硬件配套：办公楼、厂房、实验室、仓库、停车场、会展中心、休闲中心、生活设施、商铺、酒店、广场等。
软件配套：政务、商务、金融、科技、人才、住宅、咨询、审计、法律、市场服务、广告服务、外交服务、增值服务等。
以上是消费者在实际运营中可能会遇到的实际需求（由工业地产商完成）。
项目选址之依据
1、首先应是交通：
1交通是经济之先行，交通发达程度直接影响经济发展速度，海路或水路交通，陆路交通，空运或水陆空联运。
2交通成本：路线长短，路面状况，以及交通运输成本3市内、省内、国内及国际交通状况及成本。
2、当地政府环境：
1政府对项目支持力度。
2政府土地招商成本控制。
3后期政府优惠政策。
4政务水平，行政效率。
5政府美誉度。
3、当地经济1当地主要收入来源及水平。
2经济增长速度。
3产业特点，产业链是否形成。
4商业市场资源获取便捷程度。
5当地城市功能完善程度。
6当地人才状况，吸纳人才能力及富余劳动力状况及成本。
项目立项依据
1、产品稀缺度1、省内或市内产品稀缺度2产品辐射范围大小3区域内同质产品竞争力2、市场成熟程度1区域内经济发展状况2产品在市场上反响状况客户认可程度3产品与本区域内的市场需求吻合度3、客户群体规模1客户体量的大小2充分购买能力，消费水平——体量大小3客户群体整体市场取向——产品类型4、区域内成功或失败范例1同质产品竞争，成败状况2成败诱因分析3新产品规避市场风险能力
工业地产招商与策划
1、策划与推广1客户群体定位度2媒体选择度3产品形象包装4定位侧重点是否突出、实用5品牌之路或客户要约6实际宣传效果回馈控制2、入驻便捷性1入驻形式灵活性（租、售、以租代售）
2付款方式灵活性（一次性、分期、按揭、抵押）
3体量适当否，交付使用标准等3、招商形式1行销还是做终端2是否与政府合作招商3是否与商会、组织、基金、协会、联盟等合作4招商队伍水平、能力5异地招商、行政招商、区域招商、招商突破口4、特色烘托1卖点之充分实体2针对性、专业性、适当性、前瞻性3成本卖点4开发进度，招商状况，入驻业主满意度
园区管理、服务与赢利
1、业主需要什么！
1依行业：金融行业、服务行业、科技行业、制造行业、物流行业各有不同的需求
2依业态
办公为主：市场、商务、政务、金融便捷性等。形象展示、信息畅通等生产为主：成本、原料来源、成品输出、人力成本、物流便捷等物流为主：交通发达、客户量大、高品质仓储功能第三产业：市场容量大，入驻容易，投入小
2、园区经营方式与盈利
1房地产销售是步，也是次盈利。
2后期物业管理是第二次盈利3产业经营是末期时，弹性盈利：通过提供各类商务服务—中介收入4配套设施使用盈利
3、管理与服务
组建专业服务部门机构
借用大区域城市配套，或自我完善园区内配套设施，引进服务配套机构
服务环境营造—中介能力或自行服务
服务类型
A、政务服务。 A、市场孵化。
B、金融投资服务。 B、企业成长助推服务。
C、市场、商务服务。 C、产业服务、资源整合。
D、人才教育服务。
E、物业服务。
F、增值性服务等。
F、增值性服务等。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
