[摘要] 蓝皮书：2006年最受武汉房地产行业关注的大事点评因为房地产的特性，注定它要遭受调控。国家对于房地产的调控时时都在进行，从93年、94年开始到现在都没有停止过，只是力度的大小和受关注的程度有所不同而已
因为房地产的特性，注定它要遭受调控。国家对于房地产的调控时时都在进行，从93年、94年开始到现在都没有停止过，只是力度的大小和受关注的程度有所不同而已。相对于2005年来说，2006年更可以说是“调控年”。亦步亦趋的调控注定房地产行业的2006年是个多事之秋。
回顾走过的一年，政府、开发商，老百姓，都有几多期待，几多愁。2006年即将过去了，发生的事件，也都将变成过去式，但是留给我们的思考却刚刚开始。
1、“国六条”和宏观调控
对于武汉，乃至全中国，2006年5月17日是个具有纪念意义的日子。这一天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产存在的问题，提出了六项具有针对性房地产调控措施。一夜之间，“国六条”传遍大江南北，撼动了整个房地产市场。
新的，直指税收、信贷、和土地的调控由此拉开新的序幕。在这轮针对性更强、措施力度更到位的调控面前，无论是老“国八条”，还是“新国八条”，都显得逊色了不少。到了这个地步，不能说政府的调控措施到底是否得当，只能说政府策动了一年的调控，并没有达到预期的效果，迫使其不得不加大调控的力度。“市场经济应该由市场来说话”，这是市场经济发展的必然规律，但是放在有中国特色的社会主义国度里，离开了国家宏观调控的市场是没有办法维持健康和谐发展的，因为我们的市场还不具备这么高的成熟度，行业自律性还停留在一个比较低的水平。
剥开房地产调控的外衣，可以看出，政府调控的目的，不外乎两点：一是抑制房地产价格不要涨的那么快；再就是控制房价不要下跌，维护整个市场的稳定。对于个问题，最终还是取决于市场，取决于市场上的供求关系，所以对此，政府做了不少事，但也有不少事情都是吃力不讨好的。第二点，相信政府是一定可以做到的。
当我们消费者把房价寄托在调控上的时候，只能说我们的消费者实在是太天真了。调控和房价有关系，但是没有直接和密切的关系。尤其是中低收入的人群，即使调控能使房价下跌30%，试问，你就一定买的起吗？调控是政府对房地产市场管理的一次补课。政府发现了存在的问题，正在极力的“把脉”，但最终能否把的准，这还要看技术和手段。
2、70和90，引发的中小户型建设问题
两个数字，外行看来也就是四个字符而已，对于房地产开发企业来说，却是关系到自己未来做什么和还能不能做的问题。换而言之，也就是开发企业的生存和发展走向问题。
“自206年6月1日起，凡新开工，新审批的商品住房（含经济适用房）建设，90平方米以下套型建筑面积住房必须达到新开发建设项目总面积的70%以上。”两个掷地有声的数字一出，业内的争议就不曾停止，也没办法停止，开发企业高层更是悲观郁闷至极。先是引出一个新的概念“套型面积”指单套住房建筑面积，由套内建筑面积和公摊建筑面积构成；再就是“过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合结构比例要求的，要进行套型调整”；再到一个月后 “165号文”正式下发，将原九部委的十五条细则中“90平方米以下户型占70％”的“70％”，落实为“住房总面积的70％”。事情最终总算是明了了。开发企业总算是弄清了政府的意思，接下来忙着调整自然是必不可少的。整体上看，中小户型建设问题已经被提高到了政策层面，老百姓买房的梦想似乎更贴近了。可事实呢？（紫菘地产等）以前还愁着卖不出去大户型，由于变得稀缺，一下俏过了“黄花闺女”。小户型建设是多了，武汉新推出的“都市兰亭”“卧龙•剑桥春天”和即将推出的“新华西•美林公馆”等多个项目，等都纷纷做了不少小户型。可是，这些小户型却往往冠上一个比较新奇的概念，比同期推出的大户型要贵许多。至此，不知道政策促成了市场的偏激，还是市场迎合和政策。诚然，中小户型建设增多了，住房的供应结构得到了调整，70和90还是功不可莫的。
3、房地产成本公开
当房地产商频频在富布斯等各种富豪排行榜上现身的时候，当很多地方房地产价格快速上涨，老百姓看着自己的“安居”梦想愈去愈远的时候。很自然的人们就把自己的怨恨发泄到“奸商”身上，认为他们“为富不仁”、“囤积居奇”“投机倒把”，是掠夺善良百姓的吸血鬼。很多人甚至包括很多专家都“正义凛然”地要求政府惩治房地产商，打击“房地产投机”，打击“囤积房源”，要求房地产开发商或政府公布房地产开发的成本。
而人们自古都把政府当成是“青天大老爷”，历史上也有“打土豪，分田地”的做法可以借鉴。为了响应人民和个别专家的呼吁，就有了后来福州市政府相关部门和个别开发企业的公布房地产开发成本。这个做法不能说对消费者没有好处，但是谁又敢说，公布的成本就是八九不离十呢？做过房地产行业的人都知道，房地产行业除了占用大量社会公共资源、地域性强、带动性强等特点之外，都知道房地产行业还是一个“水很深”的行业。开发商即使再怎么“奸”，也是社会公民，他也有自己的权利，当我们强硬的用公权利去侵犯私权利的时候，先不谈是否违反市场经济运行规律，至少在公平方面是欠妥的。
说到房地产开发成本公开，开发企业肯定要跳出来叫了，“真正应该公开的是土地出让金和各项税费标准。因为土地是全体人民的财产，所得的出让金和去向理应对全体公民公开，这是现代法治国家的基本要求，也是公民的基本权利。知道每项税费的征收明细，税收的开支情况，这也是公民的基本权利。至于开发企业的其他成本就属于企业的商业机密，企业没有义务对外公开，还有一部分‘黑金’也没办法公开。”暂且不去评论这场“口水战”，如果从市场经济的基本规律出发，房价与成本公开没有关系，而是取决于市场供需关系。公布开发成本对于降低房价根本起不到任何作用。
4、房奴
从几时起，“房奴”成了一个流行词，它指的是那些月供占到其收入50％以上的房贷一族。根据媒体的调查，在九成多的房贷者中，有三成以上的人成为房奴。这些人不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，由于有了房子，整个生活质量都大打折扣。被套牢的痛苦远大于“有房一族”的幸福。
回过头来看，一边是已经做了“房奴”的人们大肆倾吐满股脑的痛苦，一边是没有买房的人们，义无返顾的加入“房奴”一族。原因何在？到底是可怜还是活该？改革总是要付出代价的，我们这一代（70年代后）也许注定要为中国住房制度的改革做出一些牺牲。沦为“房奴”，到底谁之过？首先应该找一下自身的原因，首先置业观念存在问题，即使不像建设部官员说的那样“我们国家70%的人应该租房住”，也不至于一定要买新房，即使买新房也不一定要买大户型的，当你想“一口吃个胖子的时候”沦为“房奴”，除了怪银行利息高之外，我想再也找不到别人的问题了。
买房是人生的一件大事，但绝不能为了买房影响自己的生活，降低生活质量。所以树立正确的消费观念，量力而行才是还没有沦为“房奴”的人们必须面对的现实。
5、集资建房
12月11日，温州市个人集资建房组织委托的房地产开发商以1.0458亿元，竞买到温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”，这是我国个人集资建房首例成功拍得土地的项目。如果不出意外，该项目将于2007年5月份正式破土动工。
消息一出，冷落了半年、倍受争议的集资建房话题，使这个冬天不再冷。集资建房可能是目前对“房价过高”最有力的回击了。虽然，这次温州的集资建房最后走的是“曲线道路”，借助了开发企业的力量。但是毕竟迈出了可喜的一大步。据有关网络统计，95%的受访者都支持合作合资建房。但是还是有那么一部分人不太赞成。看来任何事情都有其两面性。合资建房也是一样，有危害也有积极的意义，有人欢喜，有人愁。
从8月18日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合发文叫停党政机关集资合作建房，要求收回违规补贴，可以看出，部分有权，有钱的党政机关也正在为集资合作建房找正当的理由和借口，如果放开的话，监管将成为一个新的问题。由此引发的社会不公平问题也是不容小视的，相对民间自然人来说，党政机关或大单位合作集资建房，无论在社会资源，还是资金筹集方面优势都是非常明显的。合作集资建房如果监管不力，大规模发展势必会影响社会投资环境，引起市场格局的健康。
集资建房在给中低收入人群带来美好的安居希冀的时候，同样也给市场带来了挑战。也许正向潘石屹所说的“伟大总是熬出来的”，就让希望在人们的共同努力下，慢慢熬吧！
6、住房保障体制建设
从整个中国来看，住房保障是一个很值得提但又多少有点尴尬的话题。然而对于武汉中低收入人群而言，2006年应该是种下购房置业期待和希望的一年。
2005年追加的300万平方米经济适用房逐步开始建设实施，项目陆续投入市场；2006年新批经济适用房项目17个，总投资达34亿元，总施工面积为342.92万平方米；从2007年开始，武汉市政府将把经济适用房年度供应量占住宅总量比例提高到30%；2006年9月12日宣布：“十一五”期间，拿出3亿元资金扩大廉租房保障范围；12月份，有宣称将按计划推出一部分限销售对象、限房价的项目。这一系列的利好政策，在表明武汉市政府解决中低收入人群住房问题的态度和决心的同时，似乎也给中低收入群体带来了梦想。
回过头来，看前段时间被炒的轰轰烈烈的“经济适用房摇号网上直播”，撇开这件事情的本质先不谈、。能把经济适用房的摇号的过程以直播的方式向普通大众公开，那肯定就公平，不存在猫腻了！可是仔细一分析，这次推出的“新安小区”，仅有房源106套，登记购买家庭却高达5417户，供求比例约为1:51。也就是说很多经济适用房申请者，可能只有那么一部分人通过了资格审查，通过资格审查的人只中有一部分人符合购买本项目的条件，符合购买本项目条件的人中，每51个人，才只有一个人能买到经济适用房。一算下来，这和每年高考的“千军万马过独木桥”有得一比。虽说只是个例，其他项目可能会好些，项目推出的多了，也会好些，可谁又敢保证没有项目比这次竞争更激烈呢？于是，低收入群体的心也随之悬了起来。
转了一圈回来，还是回到了住房保障体制建设的核心问题。无论经济使用房也好，廉租房也好，或者限价房也罢，最终的目的都是一样的，都是为了解决中低收入群体的住房问题，使“居者有其屋”。要圆此梦，仅靠政府一家之力是远远不够的，需要全社会的共同关注和努力，也不是一两年或一两笔资金就可以解决的。这是一项有着很高技术难度的浩大的民心工程。只要住房保障体制真正的建立起来，有效的实施了，所有的一切调控也就可有可无了，剩下的住房问题交给市场就可以了。
7、“8+1”城市圈
城市化，城市，城市圈，是人类社会迁徙过程中一个不可回避的话题。中国高速发展的社会经济正是由这些点、线、面串联起来的。武汉“8+1”城市圈，可以说是继其他几大城市圈之后城市规划者和建设者的又一力作。该创意伴着“中部崛起“的大政策顺势而出，不能不说是顺应时事之潮流。城市经济的大融合，给城市圈尤其是武汉的房地产，划下了一大块“诱人的蛋糕”。2006年的秋季房展会更把这一伟大设想推向了实施层面，城市圈房产交易展示、城市圈发展论坛，一切做的有模有样。虽说最终是形式大于实际，但是毕竟作出了有益的探索，迈出了可喜的步。城市圈的发展不是梦，城市圈房地产经济的发展也不是梦。城市经济发展起来了，城市圈的魅力也就凸显出来了。如果有企业在武汉感觉做不下去了，到城市圈里其余8个城市发展也是一个不错的选择，就当支援武汉城市圈建设吧！
8、轻轨、地铁物业
伴随着宗关——黄浦路轻轨的直来直往和轻轨一号线、地铁二号线，以及过江隧道的动工兴建，全长222.8公里的7条轨道交通规划的出炉，武汉的城市轨道快速交通脉络变的清晰可触。除了政府部门之外，兴趣最浓厚的可能就要数房地产开发企业了。还没拿到周边土地的，纷纷将视野转向，虎视眈眈。拿到土地的，纷纷在宣传过程中，冠以“地铁物业”“轻轨XX”的名号，借以招徕更多的关注目光。
从国内北京、上海等几个大城市来看，轻轨或地铁经济，的确是一个新的投资增长点，尤其是周边的住宅和商业设施。但是，任何事物发展都需要遵循一定的发展规律，要受到发展过程中发展速度的制约，轨道交通不是一朝一夕能做出来的，少则三五载，多则数十载。在投资的过程中，一定要综合考虑多方面的因素，不能过分的把资金赌在希望和梦想之上。开发企业也需要分清形势，在兜售未来发展预期的同时，更多的是要提升产品的内在品质。如果哪家企业资金实力足够强大的话，能在轨道交通的中转站附近拿块地，做一个现代化的商业综合服务体，长期持有，或许是个不错的选择。
轨道交通在给一个城市带来便捷的同时，也会打破城市房地产发展的现有格局，当常青花园到鲁巷广场真的只需要30的时候，楼市的区域界限也就自然打破了，跨区域置业的人群将会大幅增加。
9、商业地产
说到调控，很多人可能都把它当成政府对住宅市场的“关照”，因为在近几轮调控之中更多的是剑指住宅产品，对商业的调控似乎不疼不痒。于是开发企业和投资客纷纷把重心转向商业地产开发和投资热潮之中。
正如鲁迅先生所说：地上本没有路，走的人多了也就成了路。本来就有的商业地产开发之路，一时之间涌进了众多本土和外来的大鳄。利嘉世界城、汉正街大道、龙王庙商贸广场、大武汉家装广场、广埠屯资讯广场、铜锣湾广场、湘隆时代商业中心、新世界百货中心店等众多大型商业项目就在这一年多的光景中，跳了出来。不谈别的，先只看几个大项目的投资额：利嘉世界城投资逾50个亿，龙腾置业号称50多个亿，盛唐集团投资达30亿，瑞安在永清街投资总额将达100亿••••••加起来，实在吓人，这么大额度的投资，还不说各类写字楼、专业市场、社区商铺、住宅楼底商等商业地产类型，将来武汉的商业地产体量，不用算账，也就知道个大概了。
中部崛起“武汉先行”，武汉崛起“商业先行”， “中部崛起”和“城市圈”建设步伐的实施、旧城改造力度的加大和外来资本的强势介入，都给武汉的商业地产的发展提供了绝佳的契机。不少商业地产开发企业甚至喊出了“以商求崛起”的口号，为武汉商业地产的发展赋予了一些更深层次的历史使命。但是，从一个城市人口与人均商业零售面积比看，当比值达到1：1.1的时候就已经达到顶峰，武汉目前基本达到1：0.85，对于一个经济发达程度还没有达到足够高度的城市而言，这个比值是偏高的。换句话说，虽然武汉立志做华中的商业“排头兵”，但对武汉商业地产的发展还应该抱谨慎的乐观态度。到底有多大的承载量，还需要市场的检测。
武汉商业“十一五”规划或许指明了商业地产发展的道路。在这条路上，找准自己投资方向、寻求适合自己发展的商业模式，凸显各自的特色是开发企业和投资者必修的功课。等武汉的经济水平提升到一定程度，现代化服务业占经济总量的比重超过40%的时候，投资的价值也就真正体现出来了。
10、诚信和社会责任
赚取了高额利润，适当的反哺和回馈社会，应该是理所当然的。所以诚信和社会责任成了民众和社会对房地产开发企业的呼声。
诚信就不说了，它是每个人和企业处事的基本准则，这一点做不到，也就能做几次“一锤子买卖”，没有人会和你来往，也不可能做的长远。当“东鑫集团因使用假发票、真票假用等手段，偷逃税款及税费1309万元”的铅字，出现在报纸上的时候，我们不知道怎么来界定这件事。从消费者的角度看，鑫海花城的房屋客户定位为“普通老百姓”，价格不是太贵，品质也还过的去，企业是讲诚信的，但从税务监管部门来看，东鑫是不讲诚信的，至少是没有诚信经营。或许有人要跳出来说，类似于这样的违规，不只是东鑫有，但是有违规的事实存在，又撞在了“枪口”上，怪不了别个。最终，该交的一分钱少不了，还搭上一笔数额不菲的罚款。诚信要靠监管，更重要的是要靠自觉，自律。
社会责任听起来比较神圣。分析起来可大，也可小。小而言之，开发企业只要依法纳税，把房屋的品质做好，不坑蒙拐骗，就是尽到了社会责任。大而言之，先把企业和产品作好，在赚钱了以后，适当的回馈社会，做些慈善公益事业就是有社会责任的企业。社会责任的不是义务，靠的是自觉和良心发现。如果产品品质不做好，即使捐出多少钱，也不能说有社会责任。捐了一些钱，也不能说就一定有社会责任，对于企业而言，捐款也或许只是为了企业品牌形象的塑造，相当于广告费用支出。
要想营造整个社会良好的社会责任感和诚信意识，政府的带头作用还是不可或缺的。
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