[摘要] 开发商论地产：瞻前顾后，2006武汉楼市大盘点编辑按：2006这一年，调控中的武汉房地产市场压力与希望同在。年终岁末，盘点楼市兴衰沉浮，竟生沧海桑田之叹：这一年，有些项目灿烂依旧，有些项目方兴未艾，有
开发商论地产：瞻前顾后，2006武汉楼市大盘点
编辑按：2006这一年，调控中的武汉房地产市场压力与希望同在。年终岁末，盘点楼市兴衰沉浮，竟生沧海桑田之叹：这一年，有些项目灿烂依旧，有些项目方兴未艾，有些磕磕绊绊，有些已经淡出视线……
城市标志性楼盘，往往体现着一个城市的文化特色和发展成果，更在一定时期内推动和记录着城市发展的进程。为了淋漓尽致的彰显我市过去一年区域性代表楼盘为推动城市发展和促进房地产市场繁荣良性发展所做出的贡献，搜房网启动本次大型访谈活动，有幸在短时间内电话连线到引领江城楼市潮流的众位知名开发企业领头人物，并请他们对整体楼市与个盘发展做出了承前启后的年度盘点。
新港房地产开发（武汉）有限公司刘文忠副总经理：乐观面对未来 理性处理楼价上涨
搜房网：刘总，您好！想请您对2006年楼市整体情况，包括你们公司你们项目这一年运作的比较成功的活动，以及今年取得的成绩做一个整体回顾。
刘文忠：金色港湾是我们公司目前操作的一个项目，昨天刚刚做完统计等一些基本的工作，应该来说今年卖了大约2.3亿左右，对比这几年还是比以前有一些进步的。总的来说我们今年在推广上也没有做太多的活动，感觉比较明显的是前半年国家政策的影响因素比较大，后半年市场的恢复还是比较强烈的。特别是我们的房屋到8、9月份进入到现房阶段的时候，这个销售量上升的很厉害。现在四期还剩几十套房子了，明年还有B区十几万方的销售。
今年我们实际上没有做很多的活动，要说今年投入比较大的是到法国街招商的事投入比较大，至于说影响多大，因为当时是去法国针对法国的外籍客户。外籍的小中产阶级，他们对中国很感兴趣，到中国来投资，所以外面挺热闹，家里挺安静的，其他的方面好像每年也在做，也看不出来什么，基本的情况就是这样的。
在2007年公司准备推出13万方左右的楼盘，基本上是在5月份和9月份左右推出了，这是明年开盘的一个想法。从整个局势来看，可能因为我们不在市区里，遇到的问题相对来说小一些。市区里面由于最近几年土地的价格上涨非常厉害，基本上把房价已经推向了一个相当的高度了。实际上我们对这样的情况是有很大忧郁的，目前就我们知道的汉阳地区，王家湾及汉阳大道，楼面的价格已经攀升到两千左右了，如果照这样发展，汉阳沿线其他的房价基本上会达到四、五千元左右。按这样发展的趋势，我认为武汉市房价增长的速度，极有可能成为的重点，我认为这是个不好的现象。我觉得房价稳定、适度的增长是符合国家目前的政策的。然而过快的一些增长实际上是不利于整个行业的长期发展的。
对于像我们这样的项目，有一个比较明显的感觉，在2001年的时候，我们周边房价只有1100块钱左右，但是我们通过品质的提高，基本上做到了1500元左右，那个时候我们的价格是低于武汉市平均价格的水平的，随后几年像在中环线边上，特别又是靠近开发区的地方，我们房价一直是在武汉整体水平平均线左右。比如说像在2004年2005年我们基本上是2800多，2500多，但是很奇怪的是到了2005年下半年，2006年的时候，包括我们，现在售价大约是在3100元左右，这个已经低于武汉3800元的水平了。再一个是目前这几年高房价的出现。现在在市区里面基本上都是4500元左右的房子。我觉得核心城区房价的增长速度是相当快的
在明年，从自身角度来讲，考虑到我们项目的特点和对市场的看法，我们还是选择平稳方式，不希望把价格推的太高，结合市场来做。我认为现在武汉有大量的开发商都选择去做一些定位较高的楼盘，这样做是会存在些问题的。从我们掌握的销售数据来看，现有的售价在八千多以上的房屋的销售率不一定很好，因此我们现在这样的定位可能是更加贴近市场。
目前感觉武汉楼市还是保持在一个比较旺盛的需求期，基本上还是属于橄榄球型的。我们了解了一下基本上房价还是3千到4千之间的需求量多一些。甚至有的到了4500左右，我觉得武汉市在售楼盘的总量可能和需求之间的关系不是很对应，这个会有一些问题。
对我们自己楼盘的定位，明年的情况以及后年的情况是持有比较乐观的态度的，但是对其他的楼盘不是很乐观，特别是对市区的报价不是很乐观。
搜房网：想补充一个问题，我们知道金色港湾在沌口这个区域是一个引领潮流的名盘，您认为2007年沌口的商品房市场会是怎样的发展方向？
刘文忠：对比这几个片区，名气的闹的最响的还是武昌那边，可能是开发商多，项目多一些，导致市场引起的关注度多一些，整个武昌的开发量也比较大。
这一块和东西湖那边虽然也有相似处，但是我觉得开发区和其他的几个片区还是有区别的。开发区这块实际上在房地产这个行业控制的是比较严的，它一直是控制市场的供应量的。可能原来开发区的建筑是按工业为主，商业、住宅居住为辅的条件来做的，加上当时建立开发区的时候划为住宅使用和商业使用的土地是有限的，以及开发区在工业的招商引资上也做的比较好的，所以工业需求量比较大。而有的片区在这块相应来说是一个工业区或是发展区，却过多的变成了居住区。但是正是有这样一个供应量的控制使得这个地方的供应量和需求量处于相对比较吻合的状态。
从我们统计来看，开发区这个片区在自己自有的需求基本上都达到四千多套。加上开发区经济和工业的发展提供了很多的就业人口，这样为了工作需要和生活需要产生了很多的需求，每个楼盘销售的速度各方面来讲都还可以。可能在相当长的时间里都不会有太大的变化。
2007年我们查了一下武汉销售土地的资料，目前，不算开发商为了解决自己的一些居住问题的房屋，开发总的套数大概存量也就是1千多套左右。07年除了金色港湾这个项目有推盘量以外，其他的房屋全是在卖余盘。现在金色港湾目前的房屋如果不是特别好的话，大致的价钱都在3100、3200左右，我估计如果出现市场供需失衡的话，极有可能在07年出现价格走高的趋势。
2006年基本上是没有什么太大的变化的。虽然在汉阳地区都市兰亭，世茂滨江这些新盘的出现，把整个汉阳地区平均的楼价都拉升到四千多了，而开发区这块基本上没有什么大的变动。我想在明年的时候价格会出现上扬的趋势。这个片区我们金色港湾和东风阳光城这两个楼盘更多的是趋于市场定位，我估计不论是我们还是东风阳光城，可能在处理2007年楼盘价格的涨幅、需求的供应上都可能会选择比较理性的对待，而不会盲目将价格拉高。
可以看到无论从交通还是各方面，包括楼盘的品质，开发区楼盘的潜质还是相当不错的。包括我们今年也准备加大对配套方面做投入粒度，包括建立超市、幼儿园等等，这一系列的举措会进一步弱化一些便利的因素。这样的话对整个片区的楼盘品质有一个整体的上扬。但是因为项目不太多，在市场上体现的声音上不会太强。
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