[摘要] 深圳“商品房验收后方可销售”出台后，业内认为取消期房是大势所趋，但宜稳不宜急5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，认为经过去年调控房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但少数大
深圳“商品房验收后方可销售”出台后，业内认为取消期房是大势所趋，但宜稳不宜急
5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，认为经过去年调控房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但少数大城市房价依然上涨过快，会议进一步推出六项措施促进地产市场健康发展。而此前，央行第三次加息后，深圳率先出台稳定住房价格八项举措，其中“商品房竣工验收后方可销售”的规定备受关注。
期房预售屡引激辩
深圳出台的该规定要求通过试点方式，在部分新招标拍卖商品房用地出让合同中，约定商品房竣工后方可推向市场销售。今后视市场实际情况，将商品房竣工验收后销售作为土地出让的先决条件，并逐步推行到全部房地产开发项目。
这则政策使“取消商品房预售制”再次成为令人关注的焦点。
事实上，早在去年8月份，央行推出金融报告建议取消期房预售制。当时，北京市建委很快作出回应：因市场尚不成熟，暂不取消预售制度。
今年3月两会期间，又有人大代表呼吁叫停期房预售，再次引起各方激辩。
据了解，以消费者为主的赞成方主要理由有两点，一是取消预售制可减少房屋质量纠纷；二是可在一定程度上降低房产投资过热势头。而以开发商为主的反对方则主要认为，取消预售制一是会加重开发商资金压力，使部分开发商资金链断裂；同时，短时期内将减少市场供应量，从而导致房价上涨。
取消与否在乎市场
深圳“商品房竣工验收后方可销售”的政策出台后，业内对此虽观点不一，但部分开发商看法逐渐趋向一致：是否取消期房预售由市场说了算，期房预售模式与现今阶段的房地产发展特点比较匹配，但从长远看，势必将向现房销售为主过渡。
深圳发展银行北京分行营业部副总经理翁晓军认为，假如取消期房预售，银行在房贷方面的利润并不受影响，只是消费者推迟付款而已，对开发商而言会陡增融资压力，“但房价受此影响应该不大，因为起主导作用的还是供求结构。”
沿海绿色家园华北区总经理张长征表示，取消期房预售的关键因素在于市场尤其是客户的态度，如果客户都不买期房，那么开发商也不可能卖期房，但不能一刀切式地贸然取消，从期房预售到现房销售应有一个较长的过渡阶段，“也得到2008年以后。”
重点取消期房可缩减房价上涨空间
商品房供应未必缩水，但投机客将减少
黄起幸：取消期房预售后，开发商势必会面临更大的资金压力，其风险将会转移到消费者身上，导致房价在一定时期内上涨，进而引发连锁反应。
从房地产投资的角度看，房价上涨后，以往“炒楼花”的投机分子面临更大的资金投入，不少人可能最终会被挤出市场，另外一部分投资者或许会转向“炒现房”，投资期限也将延长，这样一来，影响市场发展的不和谐因素将得到净化。
从开发商角度看，无论是品牌企业还是中小公司，融资压力将会骤升。大企业由于资金流受限，以前多个城市、多个楼盘征战的局面将会出现变化，开发总规模有可能缩水；而对于中小企业而言，实行期房销售，开发过程中前期资金投入剧增，不光会影响到他们的发展，甚至会影响其生存前景。
但取消预售后市场发展将进一步规范化，从长远看，实行现房销售不一定必然导致房价上涨。北京市场上影响房价的因素有很多，除了供求关系，还取决于开发商对管理、开发建设等多方成本的控制。
商品房供应也不必然因为实行现房销售而减少。开发前期投入增加后，在融资能力有限的情况下，一些资金实力薄弱的企业可能面临淘汰压力，品牌公司也将限制投资规模，从而降低商品房供应量。但同时随着市场的规范，其吸引力越来越大，向房地产行业追加投资的情况也可能出现，甚至有可能吸引大量海外资金进入，供应量又未必会减少。
现房销售将缩减房价上涨空间
张长征：影响北京房价的决定因素当然是供求关系，这个毫无疑问。谈论销售制度对房价的影响，自然应充分考虑到各个方面。虽然开发商运作模式不尽相同，但在现阶段，如果贸然取消期房预售，开发商融资压力势必增大。在此情况下，开发商通常都会将这个压力转嫁给消费者，其具体做法就是“提高房价”。不过这可能只是短期行为，等逐步实现现房销售后，由于房价上涨空间缩减，房价将逐渐趋于稳定。
但同时，现房销售的好处也是实实在在，如减少因质量等问题引发的交易纠纷。我此前长期在南方发展，南方一些城市如广州、深圳、南京等地消费者对现房优势就比较看重。受客户购房理念影响，南方不少开发商热衷于建设“示范区”、“示范楼”。也就是在实行期房预售的情况下，在项目内拿出一个区域或一两栋楼按现房质量、装修、景观及配套等标准建设，使客户在参观了“示范区”、“示范楼”之后，即可窥知整个小区建成后的面貌。
但北京购房者由于历史文化与南方不同等原因，几年前常通过道听途说的信息决定购房行为。如一个北京购房者可能会因为“朋友说这个小区不错”就决定也在此项目买房。但在上海等地“亲娘老子说不错”有时也左右不了购房者的决心。随着北京市场的发展，北京消费者的购房理念也日趋理性，今后势必更加注重现房。
短期房价可能上涨，但之后开发竞争将加剧
孙飞：房地产价格必须同当地国民经济大局相匹配。事实上，北京不动产价格一直随着国民经济发展稳步上涨。对房产价格变化起决定作用的还是市场供求关系，取消期房预售对此有一定影响，但只是阶段性和临时的。
必须澄清的一点是，假如取消期房预售，商品房供应量并非如一些开发商坚称的那样出现下降。房子还是那些房子，销售制度变化了，并不会使房子总量缩水。取消预售前后的可能变化是：交易结构发生了微调，交易时间相对推迟，房子将有一个空当期不能销售。
但这个空当期应该不会太长，一般也就两三个月、三五个月的时间。在此期限内，一是可供出售的房子确实少了，二是消费者心理上可能会产生一定波动，从而在短期造成房价一定程度的上涨，仅此而已。而空当期一过，现房大量上市，开发企业之间的竞争进一步加剧，房价一般不会上涨，而可能出现下降趋势。
影响尝试基金等更多融资渠道
孙飞：如果取消期房预售，将对开发商融资提出更高要求，但即使不实行现房销售，未来融资管道也不能是银行一行独大，垄断地为房地产提供金融服务。单一化的系统风险较大，而通过融资多元化、国际化，形成的体系就比较合理。
比方说信托，虽然现在信托已经进入房地产市场了，但是规模还比较小，另外还有专业的房地产信托基金（REITS），房地产投资信托这一方面必须要加大力度。包括境外的投资银行、基金、境外地产基金、境外直接投资机构等，特别是到2006年中国金融业全面开放的时候，应该会有更多的金融工具、金融产品、金融机构来为我们服务。
目前，新加坡等政府纷纷争取中国的物业到其所辖的金融市场去发行房地产信托投资基金（REITs），美国、加拿大的地产基金及投资银行也纷纷进入中国投资地产，这就是明证。这也充分说明了中国房地产金融市场的多元化、国际化是大趋势。
出路逐步提高预售门槛
分阶段提高预售条件
孙飞：从北京房地产长远发展来看，随着市场进一步规范、成熟，供求关系将逐步趋向于平衡甚至供大于求。届时，期房预售制度取消将是自然而然的事。但当前形势下，如果贸然取消商品房预售，有可能造成整个房地产市场萎缩。因此，取消预售应是一个“循序渐进、水到渠成”的过程。
按照我的设想，从实施商品房预售过渡到以现房销售为主，其间可划分为若干节点，按步骤有序进行。目前，商品房是五证齐全才可预售；市场发展到一定阶段后，可实施房屋主体结构完工后才可出售；进而过渡到商品房外装修完成后才可出售；接下来就是，商品房完成内装修后才可出售；然后是小区完成配套建设、景观建设之后才可出售；最终实现全部项目完工之后现房销售。至于何时实施哪个阶段的房屋销售制度，主管部门可根据供求关系等左右市场发展的相关因素作出判断。
逐渐淘汰末端房企
张长征：每个城市商品房销售的具体方式都应该同当地房地产市场的成熟程度、发展阶段相适应，对于北京楼市而言，期房预售较为契合当前市场快速发展的形势。短期内政府部门不应取消预售制度，如果行动过早、过急，实行一刀切，很可能会影响房地产发展大局，不利于维护市场的繁荣和稳定。
但从长远发展趋势看，取消预售、实施现房销售是大势所趋，两者之间的过渡阶段不会太短。目前，北京房地产市场还不能说是完全意义上的竞争市场，如果按照现今发展势头，GDP增长长期保持8％以上，持续若干年之后，房地产市场发展将从追求速度过渡到追求质量，一些缺少信用、实力弱小的开发企业遭到淘汰，消费者的购房理念也日趋理性，现房销售将随之成为主流。对于北京市场而言，实现现房销售也是2008年以后的事情。
边加强监管，边逐步取消
董藩：决定房价的主因是市场供求关系。期房预售中出现的房屋质量、面积缩水等弊端是由于监管环节出了问题，而并非源自这种销售模式本身。期房预售其实在西方国家也很常见。现阶段立刻取消还有些操之过急，可以边加强期房监管力度，边逐步取消商品房预售制。
商品房开发都有一定周期可循，对开发商而言，一块地拿到手之后，一般都会按照一定节奏推向市场，比如一期、二期、三期等。就目前而言，实行预售制，如果一期通过市场检验后发现了一些无法满足客户需要的缺点，在二期、三期中完全可以得到更正和改进，从而更好地实现资源配置。
问题在于，由于监管手段的缺失，在实行预售的情况下，开发商开发行为无法得到有效监督，致使各种纠纷频繁发生。通过实行一些可操性很强的监管手段，这些纠纷完全有可能得到避免。如商品房预售款不要全部划拨给开发商，而是拿出一部分交给一些中介机构，像律师楼、银行甚至保险公司等，房子交付后若出现质量等相关问题，有关部门完全可以扣留这部分款项作为对消费者的补偿。
房价“涨”声一片百姓期盼回归理性
国务院5月17日召开常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，要求认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施。希望各地各部门切实贯彻中央精神，促使房地产市场健康发展。
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